不动产“带押过户”登记模式的各地探索与选择

3月30日，自然资源部官网发布《自然资源部中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求各地根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。
这一通知是自2021年《民法典》规定后，在国家部委层面对“带押过户”落地执行的进一步规范。在此之前，各地不动产登记机构已就“带押过户”登记开展试点探索，并形成了各地的实践样本。笔者对此进行初步梳理和问题分析，以期对“带押过户”常态化开展提供借鉴。
01.何为“带押过户”
“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
《民法典》第四百零六条第一款规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”，为“带押过户”提供了法律依据。在此之前，《物权法》规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，造成的现实问题是，转让抵押财产必须消除该财产上的抵押权，尤其是在房屋按揭买卖中，需要先由买受人支付部分款项，以供出卖人提前清偿按揭贷款从而涂销抵押权，再由买受人与银行签订抵押贷款合同，重新办理抵押登记，无形中增加了交易成本和交易风险。“带押过户”的推行，一方面可以降低各方交易成本和交易风险，另一方面可以充分发挥物的效用，促进了房产的流动性。
02.“带押过户”的登记模式探索
“带押过户”的落地执行，需要重点做好资金监管和不动产登记两个环节。各地不动产登记机构在金融监管机构的协作下，根据设定的交易模式、资金监管方式形成了“带押过户”的登记模式，大体有以下三种方式。
（一）新旧抵押权组合模式
该模式在交易方式上通过借新贷、还旧贷无缝衔接，业务同时合并办理，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
珠海、武汉、昆明等地采用该模式。
以武汉为例，主要有以下步骤：1.买卖双方签订购房合同并进行网签；2.买方申请贷款、卖房申请提前还贷和“带押过户”，签订抵押贷款、提前还款、资金管控方式等相关协议；3.买卖双方及银行共同向登记机构申请二手房“带押过户”登记（存量房转移登记、新设抵押权首次登记、原抵押权注销登记）；4.贷款银行收到登记机构推送信息后，结清卖方贷款，剩余部分划转至卖方个人银行账户，完成结算。

以昆明为例，主要步骤有：1.卖方向银行申请提前还款，同时，买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款，卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议；2.银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签；3.抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后，抵押权人（贷款银行）、抵押人（转让人）与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记；4.银行放款。银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。
（二）新旧抵押权分段模式
该模式通过借新贷、过户后还旧贷，分阶段实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
重庆、济南、深圳等地采用该模式，但在具体操作步骤上仍有不同。
以济南为例，突出“双预告登记”，主要步骤有：1.买卖双方达成交易意向，签订存量房买卖合同后，买方申请贷款；2.银行通过不动产网上抵押系统线上申请办理存量房转移及抵押的“双预告登记”，买卖双方线上确认，银行同时提交同意抵押预告登记转本登记的申请，登记部门审核；3.银行依据抵押预告登记结果放款。款项均直接存入法定资金提存账户中进行监管；4.买卖双方向不动产登记部门申请办理房产转移登记。同时将买方贷款银行的抵押预告登记转为本登记，登记部门向卖方贷款银行推送信息；5.房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方银行线上提交抵押注销申请，也可以由卖方本人申请抵押注销，银行线上确认。

以深圳为例，除“双预告登记”可外，还提供了“顺位抵押”模式，主要步骤有：1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同；2.买卖双方在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）办理资金监管手续。同时，买方向银行申请贷款；3.买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权；4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明；5.买方贷款银行根据推送信息发放贷款，资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款；6.卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押；7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。
（三）抵押权变更模式
该模式下，买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
广州采用该模式。
以广州为例，“带押过户”有两种组合。组合一是存量房转移登记+抵押权变更登记。二手房买卖双方对应同一抵押权人（即同一个贷款机构），在买卖双方与抵押权人签订相关协议后，可在不涂销原有抵押登记的情况下，向不动产登记机构同步申请办理存量房转移登记和抵押权变更登记。
组合二是存量房转移登记+抵押权变更登记+抵押权转移登记。二手房买卖双方各自对应不同的抵押权人（即两个不同的贷款机构），在买卖双方与抵押权人签订相关协议后，可在不涂销原有抵押登记的情况下，向不动产登记机构同步申请办理存量房转移登记、抵押权变更登记及抵押权转移登记。
03.常态化推进“带押过户”的考量因素
登记机构在“带押过户”操作流程落地过程中，应结合以下因素选择适合本地的登记模式。
（一）技术层面应确保资金监管安全和登记合并办理
在“带押过户”模式下，转移登记、抵押权相关登记往往是同时进行、无缝衔接的，这对不动产登记系统提出了更高的技术要求，对金融机构资金监管系统也提出了更高的技术要求，更对不动产登记系统与金融平台间信息互联共享也提出了高要求。因此，各地在实施时，应结合当地登记系统和银行系统的响应度、资金监管安全便捷度等选择适合本地的登记模式。
（二）设定适合本地区的“带押过户”范围
“带押过户”适用的范围该如何划定，各地也有不同的探索，目前主要限定在存量房交易过程中，也就是住宅类房屋交易，最新的通知也明确了未来的范围边界“逐步向工业、商业等类型不动产拓展”。
“带押过户”适用不适用有公积金贷款的组合贷，各地探索不一。比如北京的适用条件为“交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款,或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款”，深圳等地则没有类似限制。
“带押过户”的抵押权人必须是同一银行还是可以跨行？房屋有多次抵押能否办理？各地的探索各不相同，也仅是逐步走向常态化业务办理过程的阶段性要求，这些问题都是各地在制定操作流程时应考量的因素。
（三）考虑群众的便捷程度
“带押过户”中，合同主体较多，又存在转移登记和其他登记组合一并办理业务的情况，登记机构在模式设定上应考虑群众的便捷性，必要收取的申请材料尽可能压缩，适当通过互联网确认等方式提高业务的办理效率。
自然资源部和银保监会在通知中明确，“实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务”，这是方向，也为“带押过户”全面落地吹响了号角。登记机构应和金融机构做好衔接配合，让这一便民利企落到实处。