前 言
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》【以下简称《商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）】第十条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，“房屋质量问题”“严重影响”买受人居住使用时，买受人有权利解除房屋买卖合同。
何为“房屋质量问题”？该条规定中的“房屋质量问题”和“房屋的主体质量问题”是什么关系？什么样的情况是“严重影响”居住使用？我们通过案例检索以及自身承办的真实案件对以上问题进行了以下梳理：
一、对“房屋质量问题”的理解
《城市房地产开发经营管理条例（2020年11月）》（国务院令第732号）第三十一条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
《商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
根据以上法律规定，一般认为目前我国的法律体系把房屋的质量问题分为“房屋主体结构质量”和“主体结构以外的房屋质量”两种类型。如果是房屋的主体结构存在问题，不需要再继续证明严重影响正常居住使用，购房人可直接行使合同解除权。
因此，一般认为《商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》第十条规定的“房屋质量问题”是指“房屋主体结构质量问题”以外的其他质量问题。
二、云南省近3年“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的司法情况
以Alpha案例库为检索案例库，在“法院认为”部分以“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”为检索条件，省份限定为“云南省”，时间限定为“近3年”，检索得出21篇案例（2019-2021年的为16篇，2022年的为5篇），剔除部分案例使用的是《商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》第十条第二款规定的保修责任，而未实际对“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”作任何评价以及对同系列的案件只选一篇的筛选原则，剩余可用的案例为6篇。
（一）案例中出现的房屋质量问题及购房人的诉请情况
- 涉案房屋的客厅、厨房、主卧、餐厅等天花板有大面积渗水、漏水的情况，要求立即对房屋漏水问题进行修缮，虽对涉案房屋的渗水、漏水问题进行处理，但是涉案房屋仍然漏水、渗水严重，无法正常使用。（主张被告继续修缮并承担逾期交房违约金）
- 房顶、地下大面积的漏水渗水、电线裸露、石材断裂、木地板发霉发黑、墙体开裂、未通电话信号等问题。（主张解除合同）
- 案涉房屋第二层中空部分进行了封闭隔断，层高参差不齐，无给水、排水、排污设施，达不到居住条件。（主张解除合同）
4.房屋出现了开裂、倾斜。（主张解除合同）
5.涉案车位紧临人防通道，强行使用必将堵塞人防通道。（主张解除合同）
6.购买的房屋层高从4米降为3米、在地下增加了两个半地下车位、在商铺内增加消防管道使可利用空间降低到了约2米，属于严重影响正常居住使用的情形。（主张解除合同）
（二）法院裁判情况
与（一）中的房屋质量问题进行对应。
1.本案中，至2019年12月11日原告到涉案房屋再次查验时，渗漏问题仍未得到解决，根据原告提交的证据，涉案房屋天花板及顶部存在多处渗漏，且由于涉案房屋系顶楼，顶楼天花板渗漏对居住使用的影响更甚，故本院认为至少至2019年12月11日止，涉案房屋仍未达到不影响正常居住使用的条件，判决被告继续修缮并承担逾期交房违约金责任。--昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初5586号
2.原告仅举证证明房屋装修存在问题，未达到合同约定的交房条件，但并未证明上述问题属于房屋质量问题且已严重影响正常居住，且《竣工验收备案表》证明涉案商品房经竣工验收合格，不存在质量问题，故原告应当承担举证不利的责任。--安宁市人民法院（2021）云0181民初4783号
3.因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人才可以请求解除合同和赔偿损失，本案中原告未提交证据证明案涉房屋存在房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用。案涉房屋已经建成并可装修入住，不存在合同目的不能实现，上述解除合同的条件未成就。--保山市隆阳区人民法院（2021）云0502民初3862号
4.房屋出现了开裂、倾斜，说明xx公司销售的商品房存在质量问题，严重影响正常居住使用，且xx公司在进行xx小区商品房建设时，未按地勘报告的建议，对“建筑物场地边坡进行处理”，以及“基础持力层选用不合理且未按照规范要求对地基进行处理的情况下进行建造”，存在过错。--云南省昭通市中级人民法院（2020）云06民终1321号
5.虽涉案车位所在项目已取得建设工程竣工验收备案证及房屋面积实测报告，形式上不存在不符合商品房交付条件的情形，但并不意味着当然符合。本案中，涉案车位紧临人防通道，强行使用必将堵塞人防通道。因此本院认为，涉案车位不符合标准要求，不能满足正常使用。--昆明市官渡区人民法院（2021）云0111民初14248号
6.关于被告主张的所购买的房屋层高从4米降为3米、在地下增加了两个半地下车位、在商铺内增加消防管道使可利用空间降低到了约2米，属于严重影响正常居住使用的情形。本院认为，原告将法条规定断章取义了，根据《商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，被告所述增加地下车位和增加消防管道并非“房屋质量问题”，故本案也不适用该条的规定。--镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县人民法院（2021）云0825民初293号
三、笔者所办案件的基本事实及判决结果
我们作为开发商的代理人，案件的基本事实：已经取得竣工验收备案表的商品房，在购房人接房时房屋（2层房屋）的底层出现了积水情况，购房人拒绝接房。后续开发商通过维修（截止开庭之日时间跨度为17个月），底层已经无积水现象，但墙面依然存在一些渗水印记，购房人认为渗水的问题经过开发商多次维修，依然未得到解决，因此严重影响其居住使用，其有权解除商品房买卖合同。
我们接到该案件后，首先判断该房屋已经取得了竣工验收备案表，房屋的主体结构没有质量问题，渗水问题属于房屋的其他质量问题。其次，就需要认定该渗水问题是否达到“严重影响正常居住使用”的情况。
根据笔者的上述案例检索发现，关于渗水的案例中，一般购房人主张的并非是解除合同，而是主张开发商承担保修责任及赔偿损失，提出该项主张的两个案例，在质量保修期范围内的得到了法院的支持。
而本案中，购房人主张的是解除合同，那么其就承担了“严重影响其居住使用”的举证责任，购房人以涉案房屋的渗水情况经多次维修（提供了多组视频作为证据）依然没有得到解决以证明影响其居住使用。我们对其提供的每段视频均进行了详细的观察，并一一对应查询视频拍摄时间对应的天气状况发现：通过开发商的第一次维修后，如天气情况良好的时候，地面及墙面均是干燥的，下雨天后，地面的积水情况已经得到了很大的改善，但墙面又会出现一些渗水的印记。
为此，我们和开发商负责维修的工程部进行了详细的沟通，整理了前期的维修过程形成了《维修情况说明》，对于目前还存在的少量渗水情况出具了专业的《维修方案》提交法院，最终法院完全采纳了我们的代理意见：
本案的案涉房屋确存在渗水问题，完全修复房屋渗水要通过不断的修复和观察，需要一定的维修周期，被告亦对该问题提出了专门的修复方案。且渗水问题经过被告的前期修复已得到了一定改善，且该问题并未影响房屋的主体结构和地基基础，法院认为原告提供的证据不足以证实案涉房屋的漏水情况严重影响房屋的正常居住使用，因此判决驳回原告关于解除商品房买卖合同的诉请。
四、作为开发商和购房人代理人的代理建议
（一）开发商代理人
作为开发商，涉及到房屋的质量问题时，一般会面临的责任是解除合同或者是继续承担保修责任、承担修复费用。
如面对的是解除合同的诉请，首先需要判断是否属于《商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》第九条规定的房屋主体结构质量问题，否则属于“房屋的其他质量问题”，此时需要结合房屋出现的具体质量问题判断是否严重影响购房人的居住使用，开发商可提交对应的保修记录以证明自身积极履行保修的义务，并且通过记录来证明存在的质量情况是否得到改善，如未得到改善，是否能出具对应的维修方案等方面去准备证据及答辩。
如面对的是承担保修责任和修复费用的诉请，则需要关注房屋质量问题是否为开发商的原因导致，是否属于《商品房质量保修书》中规定的保修范围，以及保修期是否经过。
（二）购房人代理人
作为购房人代理人，房屋出现质量问题需要提起诉讼时，诉讼请求的确定极为关键，是请求开发商继续修复并承担修复费用，还是解除合同，需要根据房屋的具体质量情况进行判断。
通常情况下，已经交付入住的房屋，如不是主体结构的问题，法院很难判解除合同，更多倾向于判决开发商承担对应的保修责任。对于开发商未交付的房屋（购房人因主体结构以外的质量问题拒绝接房），购房人需要承担对应的质量问题“严重影响居住使用”的举证责任，通过现有的案例，如不涉及主体结构质量问题，法院亦倾向于判决不解除合同。因此购房人对于诉讼请求的确定需要谨慎，如没有强有力的证据而直接诉请解除合同，很可能面对败诉的结果。