后“繁花”时代的物企保盘“花头”

自2018年以来，龙头物企集中上市并滚动募资，带动行业开启收并购浪潮，企业估值、行业总收并购规模体量屡创新高，并购成为物管企业直接扩大管理面积规模的主要手段之一，可谓物企的“繁花”时代。然而，“大暑之后必要大寒”，物企收并购后不仅面临着投后治理、业绩对赌纠纷，更面临着规模扩大后的抢盘、保盘以及丢盘等问题。因此，我们根据多宗物业项目保盘的实操经验及相关司法案例，探讨后“繁花”时代的物企保盘的那些“花头”。
“时间，决定一切”
在保盘中，物业服务合同期限关系到物业公司业务的持续性和稳定性。在经营层面，物业服务合同期限的长短是影响在管项目的价值，物业费收费权年限越长则价值越高，年期越短则价值越低。因此，物企在保盘中，首先要分析物业服务合同关于期限的约定、合同到期是否自动延期情况、是否属于不定期合同等等，通过对物业服务期限分析，制定保盘策略，真正成为“时间的朋友”。
实操中，物业服务合同通常会约定具体合同期限，也可能不约定具体期限。那么，建设单位是否有权解除未约定具体合同期限的物业合同导致物企丢盘。如某《前期物业服务合同》约定：“本合同自【】 年【】月【】日起至甲方开发建设的本小区成立业主委员会（大会），且业主委员会（大会）代表全体业主与新的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。在新合同生效后，本合同自动终止。” (2021)鲁 02 民终 8235 号案中，法院认为，附解除条件的物业合同不是不定期合同，也不是约定不明合同，建设单位无权解除物业服务合同。
而对于约定具体合同期限并且到期未续签转化为不定期的物业服务合同，建设单位是否有权解除合同。司法实践中，法院可能根据项目不同情况而做出不同裁判。如（2019）皖 17 民终 526 号案中，法院认为，“被上诉人华纳房地产公司作为建设单位与君怡物业公司签订涉案华纳绿城小区前期物业服务合同，……该份合同到期后双方未续签，君怡物业公司继续提供物业服务……本前期物业合同应继续有效，但服务期限为不定期，华纳房地产公司有权随时解除合同。”但在 (2020)新民申 378 号案件中，法院认为，“冠维公司作为中南亚大厦的开发商，在中南亚大厦产权出售以后，其不再是中南亚大厦的所有者、管理者或者使用者，中南亚大厦的物业管理相关事宜应当由中南亚大厦的业主依法决定……。”因此，我们建议物企在合同到期未续签的项目保盘中，应重点分析项目交付入住情况、建设单位自持物业情况等，从建设单位事实上已不能代表全体业主利益等角度进行保盘。
在合同到期未续签的项目保盘中，有些物业公司拟通过向全体业主征求意见方式确定后续合同期限，但即使征求业主的数量达到业主大会选聘和解聘物业服务企业的人数比例及专有占面积比例符合法律规定，亦因不合法而难以达到保盘效果。如(2021)粤民申 7469 号案中，法院认为，“选聘物业服务人是业主的权利，属于业主自治的范畴。汉宏公司与华顺大厦业主委员会签订的《物业服务合同》于2016年8月31日届满后，新的业主委员会还未选任，汉宏公司以发放调查表的方式征询部分业主意见并不能达到原合同续约5年的法律效果。”
“我是我自己的码头”
在保盘中，物业管理区域划分争议可能导致物企丢盘的法律风险。在经营层面，物业管理区域决定了物业公司提供物业服务的合法空间范围，物业管理面积的大小影响物业服务合同权益价值，物业管理区域的稳定性影响在管项目的稳定性、持续性。一个物业管理区域成立一个业主大会和选举一个业主委员会，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。这种一一对应关系说明，物业管理区域就是物企的“码头”，决定了“一山难容二虎”，物业管理区域的合并或者分立将导致物业企业的保盘与丢盘。因此，物业公司作为典型的“空间服务商”，应高度重视物业管理区域变动对保盘的实质性影响。
实践中，开发商开发项目包括住宅、商业，甚至写字楼、酒店等，这些业态达到是同一物业管理区域。因此，若物企仅仅为商办提供物业服务，若项目成立业主大会，是否导致商管物企丢盘，主要看住宅与商办是否具备划分两个物业管理区域的实质性条件。如(2021)湘 06 民终 4757 号案中，法院认为，“关于巴陵尚都业委会要求褔隆置业、汇德丰公司交还巴陵尚都商业区物业管理权的诉讼请求，巴陵尚都小区为商住性质的小区，住宅和商业房屋在性质、功能上完全不同，管理方式和模式完全不同；该小区的住宅区和商业区有物理隔离，在地面并不直接相通；虽然中航公司前期物业管理的范围包括整个小区，但自 2012 年 2 月 16 日起，福隆置业就将其中的商业区交给汇德丰公司管理，后来的贤恩公司也一直只对住宅区进行物业管理。故此，将巴陵尚都小区的住宅区和商业区划分两个物业管理区域更加适宜。在商业区业主未委托原告进行物业管理的情况下，对巴陵尚都业委会要求褔隆置业、汇德丰公司交还商业区物业管理权的诉讼请求，本院不予支持”。而在 (2020)黔 03 民终 7724 号案中，法院认为，“根据相关规划图及现场勘查，永生小区是统一规划的商业和住宅小区，住宅与商业部分共用消防设施、供电设备等，对永生小区业委会的第二项诉讼请求即要求永生物管公司立即退出小区地下车库及永诚楼……等全部商业物业服务区域的请求，予以支持。”
尽管一个物业管理区域原则上由一个物业服务企业实施物业管理。但实践中，若物业管理区域中的不同业主需要不同于常规物业的服务而聘请其他物业公司的，导致一个物业管理区域出现由两个或以上物企进行管理的情况，并不必然导致其中一个物企丢盘。(2022)沪 02 民终 29 号案中，法院认为，“普陀牙防所对于物业服务的内容和标准有着特殊的要求，其聘请第三方进行专业、分类别的物业服务，与旭华物业公司对涉案大楼整体提供的物业服务并不冲突……。”
因此，物企在承接项目时，要核查项目是否与其他物业管理区域合并为一个物业管理区域并由多个物业服务企业进行管理的情况；分期开发项目，可划分为不同物业管理区域而未划分的，是否可能因服务标准和收费标准不同而重新划分为不同物业管理区域的；同一项目已被划分为不同的物业管理区域并同时由目标公司及其他物业服务企业进行管理的情况等，以避免承接项目后丢盘风险。
自己看自己都好得不得了，都是人家的错。其实人家看你，浑身都是毛病。
物业服务企业主营业务是物业服务，但其主营业务的边界与内涵正在重塑，服务内容从“四保一服”等基础物业服务扩大到各类增值服务，服务边界从小区、社区走向园区、街区、城区。因此，实践中，物业服务合同另一方主体种类较多，根据在管项目的不同阶段、不同情形而有所不同。如前期物业服务阶段的另一方合同主体是建设单位，普通物业服务阶段的另一方合同主体是业主委员会。而在特殊情况下，由于无法召开业主大会并成立业主委员会，或者项目特殊性等原因，另一方签约主体是并不常见的街道办事处、居民委员会、村民委员会、物业管理委员会等，以及保障性住房建设运营、开发公司、住房保障中心、公共住房管理中心、社区管理中心、政府指定的国有物业服务企业等特殊的物业服务合同主体。不同的合同主体有不同的物业合同要求和服务标准。虽然客户以及每个接受服务的业主决定了物企的保盘与丢盘，但只要物业公司真正提供了优质的“四保一服”服务，人心是最终站在公道这边的，人间正道是沧桑。
实践中，物业公司丢盘较多的情形之一就房企母公司开发的楼盘在成立业委会之后，由于各种原因可能被业主将物业公司“扫地出门”。但由于种种法律原因，业主委员会做出的解聘决议未必有效，物业公司仍保盘可能。如(2020)粤 01 民终 23446 号案中，法院认为，“涉案小区业主大会表决通过的《公共管理方案》来看，该方案第一条约定为：“授权业主委员会全权负责以广州市蓝色康园小区业主大会名义履行组织、安排、落实选聘物业管理企业全过程中的各项工作并与相关单位签订合同，包括但不限于：以自行组织实施招标方式或委托招标代理机构办理招标方式进行选聘物业服务企业；……及向中标人发出中标通知书并与之签订《物业服务合同》”。根据广州市住房和城乡建设局《行政复议决定书》穗建行复【2019】3 号认定，前述约定“表明业主大会表决的并非应当由业主共同决定的‘选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人’的具体事项，而是对业主委员会的授权委托，实际上是用授权委托业主委员会选聘物业服务企业的方式代替了法定的业主共同决定程序。事实上在后来的选聘物业企业全过程中，未经过业主大会共同决定，即由业主委员会直接确定了新的物业服务企业并与之签订合同，在此过程中业主委员会成为选聘、解聘物业服务企业的实际决定者，行使了属于全体业主的共同决定权利，违反了《物权法》第七十六条的规定。”……据此，本院认同上述广州市住房和城乡建设局《行政复议决定书》的认定，涉案蓝色康园小区业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的“有效决议”，即该小区业委会通知瑞丰公司于 2018 年 12 月 1 日下午 2 点正式退出蓝色康园小区的管理并不发生合法效力。”