买房逾期付款｜开发商催告不足三个月起诉解约，法院：继续履行！

之前两篇文章笔者重点分析了合同解除权的“丧失”与“重获”，其中涉及一个十分重要的概念——“合理期限”：无约定或法定，违约方违约需要催告并给予其“合理期限”履行，仍不履行的，守约方方可解除合同。解除权发生后，守约方必须在“合理期限”内行使，逾期解除权消灭……
如何确定“合理期限”？“非合理期限”为民事行为的法律后果是什么？本文以案说法，试做分析。
案例：(2009)粤高法审监民提字第145号
审理法院：广东省高级人民法院
案号：（2009）粤高法审监民提字第145号
裁判时间：2010年05月11日
基本案情
2005年3月17日，吴李鹏与鸿翔公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《补充协议》购买涉案房产，成交价1075220元，约定分三期付清：签约时付107610元，3月17日前付86万元或办妥抵押贷款手续，5月1日前付清尾款107610元，逾期90日不付清，鸿翔公司有权单方解除合同。同时约定：“为了便于为买方办理银行按揭手续，卖方同意买方未付清楼款之前向银行及相关部门出具《付清楼款证明书》”。
上述合同及补充协议签订后，吴李鹏如约支付首期款107610元，但迟迟未获得银行贷款支付余款。鸿翔公司2005年12月23日致《函》吴李鹏，要求12月26日前付清第二、三期购房款，否则解除合同，吴李鹏仍未支付，12月28日起诉解除合同，退还房产。
案经深圳市罗湖区人民法院一审、深圳市中级人民法院二审、再审，均认定吴李鹏超过合同约定时间90日不付清构成根本违约，鸿翔公司有权依约解除合同。
2008年12月17日，广东省人民检察院抗诉，认为90日内未能获取贷款付清余款是因为鸿翔公司未依约履行协助配合义务所致。
提审判决
广东省高级人民法院提审认为：吴李鹏仅支付第一期购房款，第二期和第三期购房款尚未支付，已构成违约，鸿翔公司没有向银行出具《付清楼款证明书》，且在银行拒贷后没有及时告知吴李鹏，使吴李鹏误认为按揭贷款手续正在办理而延误了支付款项的期限存在过错，也构成违约，对吴李鹏未能办成按揭贷款负有责任。
鸿翔公司向吴李鹏催告后，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，给予吴李鹏三个月的合理期限，但鸿翔公司于2005年12月23日致函给吴李鹏，要求其支付购房款，同年12月28日便向法院起诉请求解除合同，不符合上述司法解释的规定，因此，从公平合理原则出发，应给予吴李鹏一定的合理期限支付购房款，若吴李鹏在合理期限内付清购房款的，双方可继续履行合同，再逾期付清购房款的，则解除合同。原审依据《合同法》第九十三条的规定，判决解除《房地产买卖合同（预售）》不当，应予撤销。
五年诉讼，2010年05月11日（2009）粤高法审监民提字第145号判决：
1、吴李鹏60日内付清第二、第三期购房款共967610元给鸿翔公司，双方继续履行《房地产买卖合同（预售）》；
2、吴李鹏逾期支付上述购房款的，解除《房地产买卖合同（预售）》（其他判项略）。
信荣说：合理期限期限不清，导致实践中法官自由裁量权过大，增加了当事人的诉讼风险
1、经查，仅《合同法》涉“合理期限”规定的条款就有19处、18条之多，而包括《行政许可法》、《农村土地承包法》、《物权法》、《政府信息公开条例》在内的法律、行政法规、司法解释、部门规章、地方法规、地方司法文件、其他规范性文件中也普遍存在；
2、未在“合理期限”内行使权利或履行义务，将导致权利的丧失或违约，故此“合理期限”的把握对于当事人来说至关重要，一旦被认定为“非合理期限”，后果十分严重，如本案：再审法院认定迟延付款超过90日违约但不构成根本违约后，开发商催告付款不足司法解释规定的三个月最低合理期限起诉解约导致全盘败诉！（如果满三个月再起诉，判决则完全相反）
3、多数“合理期限”并无明确规定，合理不合理，法官说了算，这是对代理律师的严峻考验，提示律师同仁：有规定的严格遵守规定；如无规定，涉及对方义务履行或权利行使的，必须达到完成义务或行使权利正常所需必要时间，涉及己方义务履行或权利行使的，需尽快履行或行使；
4、鉴于没有明确规定的“合理期限”期限不清，法官有自由裁量权，当事人可以根据自身情况，按照有利于己方方向做“非合理期限”或“合理期限”辩解，并争取法官认同，从而实现己方胜诉（既有自由裁量权，便有胜诉机会或败诉可能）。