17年前买回迁房，今年才得以强制过户！

这是笔者代理买房后最久的住宅强制过户案：客户2005年5月40万买回迁房，历经深圳房价一路暴涨，直至今年8月才完成过户拿到自己名下的产证，历时足足17年！
基本案情：
涉案房产为回迁房（行政征收私房的拆迁补偿房屋），张某是卖家，刘某是买家。
1988年7月，张某与政府部门签署《私房拆迁补偿协议书》。
2005年5月，客户刘某与张某签署《房屋转让合同》，以40万购买涉案房产，约定首期款39万，余款1万过户后支付，张某收到首期款后交房，后刘某如约支付39万，张某亦如约交房。
2017年1月，涉案房产方登记至张某名下，但权利性质为非商品房，产证为绿本。
2019年5月，涉案房产转为市场商品房，换证为红本。
2019年6月， 张某将63.23%产权份额登记至其女儿名下，自己保留36.77%份额。
2019年8月，刘某委托其他律师向深圳市福田区人民法院起诉要求：确认双方买卖合同有效，确认张某63.23%份额转让行为无效，恢复登记至张某个人名下后再过户至刘某名下。
深圳市福田区人民法院一审认为：
1、刘某与张某签署的《房屋转让合同》合法有效，但刘某尚有1万元未付清，要求继续履行合同无事实和法律依据；
2、刘某在未付清全款的情况下，不享有物权期待权，张某将63.23%产权份额登记至其女儿名下并不违反法律规定，刘某请求该份额转让行为无效、要求恢复登记至张某名下并协助过户至刘某名下，均没有法律依据。
2020年12月11日判决：一、确认刘某与张某签订的《房屋转让合同》有效；二、驳回刘某其他诉讼请求。
一审败诉后，刘某慕名委托笔者代理二审，笔者主张余款1万元尚未到支付时限，63.23%产权份额转让构成恶意串通，行为无效。
深圳市中级人民法院二审认为：
关于合同效力：刘某与张某签署的《房屋转让合同》合法有效，合同约定尾款1万元于完成过户后支付，刘某支付39万元首期款已履行付款义务，要求继续履行合同于法有据，一审对此认定有误，本院予以纠正。
关于物权期待权：刘某已按合同约定足额履行了付款义务，享有物权期待权，且起诉时具备购房资格，要求将涉案房产过户到其名下应予支持。
关于恶意串通：涉案合同签订于2005年，距2019年63.23%产权过户长达14年之久，在此期间，张某女儿均未对张某出售行为提出异议；涉案房产自2006年起一直由刘某对外出租，张某女儿知晓亦未提出异议；张某及其女儿在份额转让时《询问笔录》签字确认涉案房产没有共有人，属张某个人所有，表明张某有权处分涉案房产。据此，张某2019年将63.23%产权转移登记至其女儿名下，双方明显属恶意串通，损害了刘某的合同利益，行为无效。
2021年10月27日判决：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，63.23%产权转让行为无效，涉案房产恢复登记至张某个人名下，张某再行过户至刘某名下。



二审判决后，张某及其女儿拒不履行判决，笔者代理刘某申请强制执行。
2022年8月22日，刘某终于拿到自己名下的涉案房产产证，一跨度17年的马拉松交易终于画上句号。
温馨提示：
1、本文所说回迁房交易，是预约回迁房产证办到回迁户名下后的二手房交易，不是直接回迁到自己名下的回迁指标房交易，这种交易合法有效，笔者代理的多起大冲回迁房强制过户案都是如此；
2、无论是回迁房还是回迁指标房交易，与普通二手房交易来说都存在历时长、房价波动大的特点，从降低风险的角度说，任何交易都应当尽量缩短流程，尽快完成，以防“夜长梦多”；
3、2021年8月12日深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局联合发布【2021】137号文件《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》后，已经没有了回迁指标房交易，最近刷屏的深圳头部网红MCN机构游良文化创始人罗冠彦2亿元回迁指标房诈骗案以后都不会再有发生（其实付款进度安排不合理，不舍得支付律师费委托专业人士顾问导致被骗，买家也有不可推卸的责任）；
4、爆出来的诈骗案可能只是交易量的千分之一，没有必要因为一个偶然事件而制造紧张空气否定一个领域：回迁房、回迁指标房买卖合同都是合法有效的，交易风险确实高于普通二手房，但价格优势也十分明显（指标房还存在不限购、不限售优势），做好风险防控，平衡优劣势，两利相权取其重，两害相权取其轻才是。