蛋壳公寓“爆雷”，房东与租客如何维权？

一 问题的提出
近日，关于#蛋壳公寓爆雷#的话题引发了广大网民的关注，事态的发展从房东驱赶租客搬离出租屋，到蛋壳公寓阴阳怪气挑拨是非，目前甚至演变为部分租客选择通过跳楼等极端的方式进行维权。相关部门虽已发文表示将对此事件进行处理，但处理结果还没有公布。作为受害者的房东与租客，以及持续关注事态进展的我们，有必要去思考房东与租客该如何维权。
二 事件的背景
（一）长租公寓
蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，公司于2015年1月在北京成立，正式进入O2O（Online To Offline）租房市场，主要业务为出租用于长期居住的公寓。
蛋壳公寓的经营类型属于分散式长租公寓模式，即通过从分散的房东手里取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理，进而赚取房租差价以及相关服务费用。
（二）融资扩张市场
长租公寓每户的经营利润较低，而资本是逐利的，为了提高利润总额，蛋壳公寓选择通过搜罗更多的房源，从而提高市场占有率。搜罗房源需要大量的资金，于是蛋壳公寓开始了疯狂的融资。
在创业的5年里，蛋壳公寓共完成了7轮融资，并于2020年1月17日成功登陆美国纽交所，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。
（三）租金贷
为进一步扩充资金池进行市场占有的竞争，除传统的融资途径外，蛋壳公寓还推出了一种新的融资方式——租金贷。
简单来说，租客与蛋壳公寓签订租赁合同时，蛋壳公寓会向租客介绍各种优惠政策，诱导其与微众银行订立贷款协议，由微众银行向蛋壳公寓一次性支付长期的租赁费用，租客按月向微众银行偿还租房贷款。而房东这边，蛋壳公寓则是按月支付租金。就这样，蛋壳公寓利用租金收入与支付间形成的时间差，扩充了原有的资金池。
（四）“爆雷”
蛋壳公寓利用资本进行野蛮扩张的过程中，资金链已经处于紧绷状态。受疫情影响，长租公寓入住率急剧下滑，租金收入不足，资金链问题被急剧放大。
2020年2月初，蛋壳公寓借疫情之名在租客与房东间“两头吃”，一面强制要求房东减免1个月的租金，另一面却向租客照常收取租金。11月份，陆续有房东表示蛋壳公寓已经欠付了两个月的租金，要求租客搬离房屋，不知所措的租客欲联系蛋壳公寓的管家出面解决，但管家的电话却无人接听。至此，蛋壳公寓“爆雷”的消息正式进入人们的视野。
三 居住权与租赁权的区别
在房东与租客维权的过程中，经常会听到人们说房东对出租屋享有所有权，租客对出租屋享有居住权。这样的说法其实是错误的。
首先，居住权属于民法典（尚未实施）中新增加的一种用益物权，经登记而设立，可以对抗任何第三人；而租赁合同产生的是债权，租客享有的应该是租赁权，其设立不需要采取登记的方式，除了在“买卖不破租赁”的场合具有对抗效力，其他情形仅能对抗合同相对人。
其次，居住权属于人役权，其设立的目的主要是为了赡养、扶养、抚养等生活需要而设立，具有很强的无偿性；而租赁权是基于合同产生的权利，合同是市场发展的产物，具有很强的逐利性。
最后，法律没有规定居住权存续的最长期限，其通常是长期权利，甚至可能是为居住权人终身所设定的；然而，租赁权则不是一项长期、稳定的权利，租赁合同的期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。
四 房东与租客如何维权
（一）房东与租客成立租赁关系
参考案例：（2019）沪01民终3424号
房东与蛋壳公寓合作时会签署一份《资产委托管理服务合同》，约定房东将房屋委托给蛋壳公寓进行对外出租。此时，双方之间形成的是一种委托代理关系。
法条索引
《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条：代理包括委托代理和法定代理。
《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
蛋壳公寓取得代理权后通过发布租赁信息，方便租客选择合适的公寓。租客决定承租后与蛋壳公寓会签订《房屋代理租赁合同》，约定产权委托方为房东，房屋代理机构为蛋壳公司，承租方为租客。
此时，蛋壳公寓作为代理人，在代理权限内，以房东名义实施的出租行为，对房东发生法律效力，即租赁关系约束的合同相对方为房东与租客。
法条索引
《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
（二）房东应该如何维权
在蛋壳公寓的“爆雷”事件中，表面上好像是租客被套路了，但从法律上分析，其实被蛋壳公寓坑的是房东。
房东与租客已经建立了租赁关系，租客向蛋壳公寓预付的租金视为已向房东履行了付款义务，租客有权在已付租金期限内继续居住。
房东未收到租金属于与蛋壳公寓之间的矛盾，根据合同的相对性，房东应该首先向蛋壳公寓索要欠付的租金，蛋壳公寓不履行付款义务的，应当向法院起诉。
维权误区一
蛋壳公寓的工作人员称，《资产委托管理服务合同》已约定，若蛋壳公寓迟延支付租金满15个工作日，房东可以单独解除租赁合同。
其实这种说法混淆了委托合同与租赁合同之间的独立性。
《资产委托管理服务合同》中约定的单独解除权是解除房东与蛋壳公寓之间的委托关系，而非解除房东与租客之间的租赁关系。
蛋壳公寓怂恿房东行使解除权，无非是想尽快从委托关系中抽身，免于承担后续的租金支付义务，缓解资金压力。
维权误区二
房东在维权过程中切勿私自闯入租客房间，切勿对房屋的门锁、窗户等原有的财物进行破坏。因为租赁关系尚未解除，租客对房屋享有租赁权，随意进入、破坏租客居住的房屋，触犯了《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十条、第四十九条的相关规定；情况严重的，还可能违反《中华人民共和国刑法》第二百四十五条、第二百七十五条的规定。
法条索引
《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十条：有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款；情节较轻的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款：（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的。
《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十九条：盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较重的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。
《中华人民共和国刑法》第二百四十五条：非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。
《中华人民共和国刑法》第二百七十五条：故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。
（三）租客应该如何维权
租客需主要通过两个方面去维护自己的权利：一个是面对房东，一个是面对微众银行。
面对房东
既要表明在租期内不搬的态度，又要争取获得房东的理解，积极配合房东向蛋壳公寓维权。切勿与房东发生肢体冲突，以免发生不必要的事故，紧急情况下可以选择拨打110，避免冲突升级。
面对微众银行
租客向微众银行贷款时，会签署三份格式合同，即《微众银行服务协议》、《个人借款合同》和《委托扣款协议》。合同是基于租客、蛋壳公寓、微众银行三方之间的特殊关系草拟的，微众银行规定租客不得对贷款支付的收款人账户（蛋壳公寓账户）提出异议；但涉及蛋壳公寓的履行能力，微众银行却要求租客自行承担一切后果。
上述条款的约定免除了微众银行承担蛋壳公寓履约风险的责任，加重了租客的风险负担，未赋予租客特殊情况下的维权途径，格式条款可能涉及无效。租客可以据此要求微众银行对蛋壳公寓事件承担责任，制定合理的解决办法，保障租客的合法权益。
2020年12月4日，微众银行针对使用租金贷的租客发布了一则公告，声明若蛋壳租金贷租客退租，可以与微众银行签署一份协议，将退租后蛋壳公寓所欠租客的预付租金，用于抵偿租客在微众银行的贷款，以此方式结清租客与微众银行的债权债务。
这则公告，无疑为这场风波的初步解决创造了突破口，但该方案尚未实施，后期具体的执行情况还是一个未知数。
住房租赁市场健康长久的发展，需要各方配合发力，规范租赁体系，保障人们住有所居、居有所安。