房改房的交易解读

实践中，有关房改房的纠纷主要集中在两方面：1.房改房是夫妻共同财产还是个人财产，即房改房的确权问题；2.房改房买卖双方的交易纠纷。由于房改房纠纷具有主体特殊、客体形成带政策性、实体问题复杂和依据不明确等特点，要从个案完成产权的界定和法律适用并非易事，为此，小编已将房改房纠纷作为专题进行分期探讨。
今天，我们将对房改纠纷中的交易纠纷进行分析解读。其实，房改交易纠纷又可以分为内部交易与外部交易：所谓的内部交易，是指房改过程中，在房改房出售环节，单位与职工订立的房屋买卖关系；外部交易，则是指房改房已过户至职工名下，职工再将房改房投入二手房市场所产生的房屋买卖关系。
内部交易初探
案例
张某在某国有企业工作，单位按房改政策以内部价向其出售在住的公有房，双方于2001年签订了《售房权责协议书》，其中约定双方还应签订正式的买房契约。2002年8月张某与单位签订了《XX公有房屋出售协议》，约定：1.房改房成交价为8万元；2.凡职工人事关系脱离本单位，若现住房已按房改房价格购买的，工龄不满15年的，应退回已购住房或补交房款。《XX公有房屋出售协议》签订后，张某已全额支付8万元购房款。2003年张某离职。后该单位依据出售协议中的仲裁条款向本会提起仲裁，要求张某退回已购住房。已知，张某工龄不满15年，房改房已过户至张某名下。
研究本案时，有一先决问题：虽然本案有仲裁条款，但是否属于仲裁的管辖范围？
因为参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号）第三条规定：…..因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。即房改房依据的是国家有关房改政策和教育部的有关规定，而不是合同法所要求的公平、自愿原则，体现的是一种落实国家房改政策的行政行为，而不完全是民事行为，在此意义上，这类纠纷不作为民事案件，而依据我国《仲裁法》第二、三条的规定，仲裁只受理平等主体之间的民商事纠纷，在这个层面上，本案是不属于仲裁的管辖范围。
但笔者以为，本案应分为两个阶段予以分析。房改过程中涉及了《售房权责协议书》和《XX公有房屋出售协议》两份协议，而这两份协议所反映的法律关系是不同的。第一个阶段，即签订《售房权责协议书》的时候，该协议从严格意义上来说是不同于一般的房屋买卖合同的，因为签订时当事人双方是不平等的法律主体关系，涉及的内容更倾向于是依据国家政策和部门规定而制定的方案的具体落实，体现的是行政行为，不具有合同法意义上的民事特征和原则。第二个阶段，是签订《XX共有房屋出售协议》的时候，由于《售房权责协议书》是房改的过程性协议，在双方签订新的售房协议后，该过程性协议理应退出房改出售环节。另外，《XX共有房屋出售协议》反映的是产权转让关系，所引起的纠纷也是单纯的权益之争，即产权纠纷。本案纠纷是发生在第二阶段，即房改得到实际履行且签订了房屋买卖合同后，张某已取得了房改房的所有权，所以该纠纷可以作为一种平等民事主体之间的合同关系来处理。换言之，本案属于一般的民商事纠纷，仲裁机构可基于仲裁条款而享有管辖。
至于房改房内部交易中因购房职工离职而引发的权属纠纷，司法实践的处理也是具体情况具体分析。笔者以为，若房改中的售房行为是合法有效的，即单位所售出的公房是经政府部门依法审批且职工在购房时具备购房资格的，则双方签订的公房买卖合同应认定合法有效。职工即便离职时尚未取得房产证，单位也应公平地具体考虑工作年限等情况，不宜要求退房。当然，考虑到房改房是以成本价出售，原本是带有单位福利性质的优惠房，单位在房改售房过程中制定相关限制办法、在售房合同中以服务年限等作为约定也无可厚非，只是，该约定也应体现等值性，即权利与义务或年限要求等大致相当。如果出现此类纠纷，最好可以协商解决，采取货币补差的方式，平衡利益。一方面是考虑到人才的合理流动，另一方也是维护和平衡各方利益。
外部交易
房改房一般地段优越，且拥有较为成熟和完善 配套设施，所以容易成为二手市场上受热捧的产品。房改房的二手交易与一般的房屋买卖区别不大，唯一要注意的就是房改房是否已经符合了“上市”条件。在第一期中，我们已经对房改房权属做了分析，即只有职工享有100%产权的房改房才能交易。但房改房毕竟享受了一定的优惠政策，属于公有住房，所以除了享有100%产权外，在进入市场方面也是有限制的。出售给职工的房改房，一般要在居住使用若干年以后才可以出售。根据房改房相关政策可知，房改房在自主满5年后可以自由转让，但应注意，下列房改房不得上市交易：
1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
2.在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围额；
3.产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的；
4.违反产权人与原产权单位购房约定的；
5.国家、省、市规定不能上市的。主要是部分央产房、军产房和教育机构院内的房产。
至此，房改专题暂落帷幕。当然，房改房涉及的纠纷和可探讨的信息还有很多，小编展开的三期专题也只针对了其基础，甚至可以说是冰山一角。如果大家对此还意犹未尽或有什么疑惑，欢迎留言探讨。