深圳房屋搬迁补偿疑难个案处理

深圳的房屋在涉及搬迁补偿时，由于房屋类型以及房地产市场的特殊性，产生很多历史遗留问题，在涉及房屋的搬迁补偿时，存在较多特殊情况的处理。
笔者根据自身的法律实务经验，就几种常见的补偿疑难问题的处理方式予以分享，欢迎同行探讨指正。
01.“绿本房”存在买卖情形的补偿问题处理
“绿本房”是深圳房地产市场的一个历史产物，广泛的“绿本房”是指不能上市自由交易的非市场商品房，但又有合法的房屋登记手续的房屋。
“绿本房”由于土地使用权限等问题导致其不可上市自由流通交易，也就不能买卖并办理过户手续。
但在深圳的房地产市场中，却存在着大量的“绿本房”私下买卖的情况。最终导致在对存在买卖情形的“绿本房”进行搬迁补偿时，存在证载权利人与实际控制人不一致的问题。根据每个被补偿人不同，有以下具体处理方式：
（一）利益分享的方式
利益风险的方式是处理“绿本房”存在买卖情形的补偿问题的常见方式。证载权利人配合房屋征收部门或者搬迁补偿单位完成房屋的补偿协议签约、领取补偿款项及办理产权注销等相关手续，证载权利人与实际买受人分别按照一定比例和条件分享补偿利益。
该种补偿方式最大的难点在于证载权利人与实际买受人能否就利益分享条件达成一致，在证载权利人与实际买受人均知晓搬迁补偿标准并不存在信息不对称时，只能通过该种方式予以处置。
（二）委托签约的方式
在搬迁补偿谈判前期，证载权利人与实际买受人往往存在对搬迁补偿情况及内容不对称等情况，可以要求证载权利人与实际买受人通过办理公证委托手续，由证载权利人委托实际买受人开展搬迁补偿谈判、签约、代为领取补偿款项以及代为协助办理产权注销手续。房屋征收部门或搬迁补偿单位与实际买受人签约并完成补偿视为同证载权利人签约补偿。
对于房屋征收部门或搬迁补偿单位的法律风险可控。该种补偿方式由实际买受人承担较大的法律风险，且只能用于货币补偿的方案。
（三）退房还钱的方式
证载权利人依法起诉实际买受人，确认双方的房屋买卖合同无效，并要求买受人退房还钱。由证载权利人重新取得房屋的实际控制权利后，房屋征收部门与搬迁补偿单位仅与证载权利人进行签约补偿。
该种补偿方式多用于实际买受人对补偿标准要求过高或者不同意搬迁的情形。但存在较大的收楼和拆除的风险，且补偿周期较长，对于项目的整体进展较慢，一般情况下不建议采用该种方式进行补偿。
02.房屋存在未完善继承手续情形的补偿问题处理
被征收房屋大多数年代都较为久远，原证载权利人已过世，但继承人并未完善继承手续，未办理新的不动产权利证书。在搬迁补偿时，需要一并解决搬迁房屋的继承手续问题。
具体的补偿方式如下：
（一）自行完善继承手续后再补偿
对于房屋存在未完善继承手续的情形时，常规的做法都是要求继承人自行完善继承手续，办理好新的产权手续后再予以补偿。但在实际操作过程中，完善房屋的继承手续存在一定的难度，例如存在继承纠纷、无法穷尽继承人的情况。
（二）补偿给其他共有权利人，不介入继承关系。
在继承关系无法理顺并完善时，可以参照最高人民法院（2018）最高法行申56号行政裁定书的审判观点：
“可根据实际情况，将房屋共有人确定为被征收人，而无需查明继承事项，将所有的继承人均列为被征收人。征收人作出征收补偿决定后，相关继承人可以就补偿所得自行分配或通过民事法律程序解决。”因此，可以将房屋的其他共有权利人作为被补偿的对象，并达成一致意见后签约补偿，不介入继承人之间的继承纠纷中，相关补偿权益的分配由继承人自行理清。
03.“以租代售”土地上房屋的补偿问题处理
基于深圳城市发展的历史原因，在上世纪90年代开始陆续出现村集体将土地以“出租”的方式将土地提供给第三方开发建设房屋。
导致土地权属仍为村集体所有，但建设的房屋归第三方建房人所有的情况，对该类房屋予以搬迁补偿方式如下：
（一）利益分享的方式
对于“以租代售”的土地上建设的房屋，在理清经济关系并重新办理房屋及用地手续前涉及搬迁补偿的，房屋现状大多没有相关产权登记手续，只能参照历史遗留违法建筑予以处置。
对其进行搬迁补偿时应当保障第三方建房人以及村集体的利益，一般由村集体与建房人分别确权部分建筑面积的方式分别进行补偿，对补偿利益予以分享。
（二）“房地分离”的方式
若第三方建房人与村集体就补偿利益分配问题未能达成一致的，并同意按照房屋土地现状予以补偿的，可以分别对村集体和第三方建房人按照“房地分离”的方式予以补偿。
由于房地分离的补偿利益将大大降低，对补偿双方都是一种损失。
“房地分离”的方式也不符合我国物权法关于不动产房地一体的认定原则，非特殊情况下，不建议按照“房地分离”的方式予以补偿。