“空心房”拆除，你关心的都在这里！

“空心房”，是指长期闲置、废弃、残垣断壁、破烂不堪、具有安全隐患以及建新未拆旧或不符合“一户一宅”政策的危旧土坯房。“空心房”本身并不是法律上的概念，只是政策文件中的概念。“空心房”拆除，有利于促进土地的集约利用，改善乡村人居环境，但因涉及宅基地使用权、房屋所有权，甚至农村村民居住权，加上农民对“老房子”的情感寄托，农村村民对“空心房”拆除常常不理解、不支持，甚至因“空心房”拆除引发信访、复议、诉讼。
一“空心房”可以拆除吗？
农村村民经批准建设了砖混结构、框架结构的新房屋，原土坯房长期闲置，造成“一户多宅”局面，不符合我国宅基地“一户一宅”制度，如不拆除“空心房”，会造成土地资源浪费，影响乡村人居环境，甚至因土坯房年久失修还存在安全隐患。
农村村民建设新房并乔迁新居后，原土坯房所占宅基地就属于因搬迁新居停止使用土地的情形，根据《土地管理法》第六十六条第一款第（三）项“因撤销、迁移等原因而停止使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权”规定，农村集体经济组织为了有效管理宅基地，在报经原批准用地人民政府批准后，可以收回闲置的宅基地使用权，并拆除地上的“空心房”。
需要说明的是，农村村民迁入城镇后，其在集体土地上的房屋不能直接认定为“空心房”，也不能以停止使用为由收回宅基地使用权。
二谁有权拆除“空心房”？
房屋虽然闲置，但村民仍享有房屋所有权。根据《民法典》第二百四十条的规定，房屋所有权人有权自行拆除“空心房”。乡（镇）人民政府或者村民委员会可以动员农村村民自行拆除“空心房”。如果农村村民自行拆除不方便的，可以委托乡（镇）人民政府或者村民委员会代为拆除“空心房”。需要注意的是，为避免日后发生争议，村民委托乡（镇）人民政府或者村民委员会代为拆除的，务必签订书面委托书。
另外，如果村民不同意自行拆除或者委托拆除“空心房”的，根据《土地管理法》第六十六条规定，农村集体经济组织作为宅基地所有权人，有权通过收回闲置宅基地使用权的方式，拆除地上“空心房”。但是，收回宅基地使用权的主体是农村集体经济组织，且收回宅基地使用权必须严格履行法定程序。
三拆除“空心房”需要补偿吗？
“空心房”拆除是否需要补偿，是农村村民非常关注的问题。考虑到“空心房”一般都不符合“一户一宅”，农户实际上已经建设了新房，且批准建设新房时也往往承诺了拆除旧房，结合《土地管理法》第六十六条第一、二款规定，拆除“空心房”，农村集体经济组织不需要对农户进行补偿。
但是，针对国土空间规划城镇开发边界内的“空心房”，考虑到近期有可能纳入拆迁范围，且原土坯房拆除后不能批建新房屋，如不予补偿直接拆除，农户普遍难以接受。借鉴我市部分县（区）经验做法，建议乡（镇）人民政府与农户签订书面协议，固定“空心房”占地面积、建筑面积等数据，并明确待房屋所在区域纳入拆迁范围时，按照纳入拆迁时的征地拆迁政策对“空心房”予以补偿安置。另外，纳入了拆迁范围内的“空心房”，不能再以“空心房”名义进行拆除，而应当按照征地拆迁政策予以补偿安置。
四能以“拆违”名义拆“空心房”吗？
“土坯房”普遍建设在上世纪80年代前，甚至在1987年1月1日《土地管理法》施行前已建设，且“土坯房”往往是农户当时唯一住宅，因此，无论是否取得宅基地批准文件，我们都认为“土坯房”应当认定为合法房屋，不能以“违法占地”为由认定“土坯房”为违法建筑并据此拆除。
当然，《土地管理法（2019修正）》第六十二条、《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十一条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。如果农户建设新房时没有取得宅基地批准文件，或者农户是通过欺骗方式取得新房的宅基地批准文件的，根据《土地管理法》第七十八条、《江西省乡村振兴促进条例》第二十六条第三款、《江西省人民政府关于调整赋予乡镇（街道）县级审批服务执法权限和经济发达镇县级经济社会管理权限指导目录的通知》（赣府发〔2021〕23号）等规定，乡（镇）人民政府依法有权以违法占地为由认定农民建设的新房为违法建筑。针对这类情况，我们建议乡（镇）人民政府慎重启动执法程序，而是通过向农户释明相关法律规定，并积极给农户新房办理不动产权证书的方式，引导农户配合拆除“空心房”。
五能以“拆危房”名义拆“空心房”吗？
危险房屋，是指结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。危险房屋分为A、B、C、D四级，一般情况下，只有D级危房才需要拆除。
“空心房”不等于是危房，更不一定是D级危房，是否属于D级危房，必须由住房和城乡建设部门组织具有专业知识或经过培训上岗的专业人员，依据《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》进行鉴定，并出具书面鉴定意见。乡（镇）人民政府、村民委员会没有权力进行认定。
针对城市D级危房，可以适用《城市危险房屋管理规定》第五条、第十六条、第十七条规定依法拆除。但是，农村D级危房，不能适用前述规定，以拆除D级危房名义拆除“空心房”。"