房屋租赁的正确打开方式

随着现代城市高速发展，商品房价格逐年攀升，导致房屋租赁市场变得日益活跃。与此同时，租赁合同的纠纷也越来越多。如果承租人承租的房屋不符合租赁合同的约定，无法正常经营使用，承租人能否请求可得利益损失？能否以拒付租金、物业费等方式维权？笔者欲结合以下案例予以说明。
案情：
2008年11月22日，原告泰龙公司与被告海日晖公司签订《商铺租赁合同》，被告将万国商场负一层商铺出租给原告从事商业经营活动，合同对租期、租金及保证金等进行了详细约定。被告保证租赁房屋在交付时能满足原告从事商业经营的需要，并负责完成商场整体一次消防验收。原告对租赁房屋装修后，随万国商场一同开业。因突降的几场大雨，造成商场的墙面渗漏，地面积水，部分货物被水浸泡。后原告又接到海口市消防局下达的《公安行政处罚决定书》，认定万国商场未经消防安全检查擅自投入使用、营业，处罚该店停止使用并处罚款3万元。实际上此租赁房屋只能作停车场使用，被告擅自用作商铺出租给原告。无奈之下，原告诉至法院，请求解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求被告返还保证金、赔偿实际损失及营业损失。法院受理该案后，原告又向被告寄送解除合同通知书，明确告知被告解除合同，并拒付物业管理费、租金等费用。被告在一审中提出反诉，请求确认《商铺租赁合同》无效，并要求原告支付欠付的租金及物业管理费，赔偿其经营损失。
裁判：
海南省海口市中级人民法院经审理认为涉诉房屋虽存在违反消防法等的强制性规定，但不影响合同的效力。但由于被告交付的租赁房屋不符合合同约定，导致原告无法正常经营使用，因此原告不支付租金及物业管理费有理，且被告应当赔偿原告实际损失。但是原告请求的经营损失属于可得收益损失，其前提是合同正常持续履行，因此不予支持。遂判决解除《商铺租赁合同》，被告赔偿原告全部设备和装修损失，驳回被告要求原告支付租金及物业管理费等请求。
一审宣判后，原、被告均上诉至海南省高级人民法院。终审法院经审理认为：被告在未经批准擅自将停车场用作商铺出租给原告，且未完成一次消防验收。同时，原告未尽到相应的注意义务，租赁房屋未经消防验收即进场装修使用，导致消防部门勒令停止使用，进而导致合同不能继续履行。因此，被告负有主要责任，原告也应当承担次要责任。原告在消防部门责令其停止使用前正常使用租赁房屋，依据公平原则，应当向被告支付占用期间的租金及物业管理费。
终审判决改判被告承担原告部分设备和装修损失并返还保证金，原告向被告支付正常经营期间的租金及物业管理费，维持其余原判。(案件字号(2013)琼民一终字第17号)
结合上述案例笔者认为：
一、租赁合同是双务合同，出租人将租赁房屋交付给承租人时，要保证租赁房屋在可使用的状态。同时承租人负有妥善使用租赁房屋并依照约定按期向出租人支付租金的义务
在原、被告签订的《商铺租赁合同》中，被告保证租赁房屋能满足原告从事商业经营的需要，并负责完成商场整体一次消防验收。实际上，被告未经相关部门批准规划变更，私自将停车场用作商铺出租给原告，且租赁房屋未通过消防验收。被告违反合同约定，造成原告损失，应当承担赔偿责任。
原告提出解除合同，被告却请求法院确认合同无效，理由是租赁房屋的规划用途为停车场，但其私自用作商铺出租给原告，且未完成一次消防验收，违反法律强制性规定，合同应属无效。但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”合同可以解除的前提是合同在存续期间合法、有效。涉诉房屋虽然违反法律、行政法规定关于房屋使用条件强制性的规定，但合同应认定有效。
二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，只要是违约方的违约行为给对方造成的损失，违约方都应该予以赔偿
我国实行完全赔偿原则，即违约方对于受害方因违约行为所遭受的全部损失应当承担全部赔偿责任。损害赔偿范围包括现有财产损失和合同履行后可得利益损失。本案中，原告承租的房屋因大雨浸泡无法正常经营，导致其装修和设备的损失。这部分损失即现有财产损失，被告应当全部赔偿给原告。但是原告在合同履行中，明知租赁房屋未通过消防验收仍对其装修使用，自身未尽到注意义务，应当承担部分责任。
原告请求被告赔偿其租赁期限内的营业损失，即可得利益损失。何为“可得利益”？必须是当事人已经预见或者能够预见的利益。换言之，可得利益是经期待必然能够得到的利益。可得利益是依合同取得对方交付的财产并利用其从事生产后可以取得的预期纯利润，可得利益必须是纯利润。本案中的可得利益应当是双方在订立合同时就已经预见或者能够预见的，但是原告仅取得被告提供的租赁房屋，是不会产生经营利润，利润是需要通过正常生产、经营等行为才能获得。其次，可得利益的损失是在合同完全履行后产生的。原告请求法院解除合同，说明其已经不愿意继续履行合同，法院支持这项请求，其效力使合同关系归于消灭，双方不再继续享有权利或履行义务，故而原告不应当得到在合同完全履行情况下的利益。再次，原告在经营期间，应当了解企业经营存在风险，原告请求停业之前的营业损失不属于现有财产损失，原告无法证明涉诉房屋不符合约定必然导致其的营业损失。
三、在租赁合同中，出租人提供租赁房屋存在瑕疵，导致承租人无法正常使用时，承租人有权以拒付租金等方式抗辩
原告因为被告提供的租赁房屋无法正常经营使用，因此拒付停业之前的租金及物业管理费。一审法院认为原告的行为有理，判决原告不承担这部分租金。但是终审法院认为，尽管被告在合同履行中未按照合同约定提供租赁房屋，是一种违约行为，应当承担违约赔偿责任。但是原告在停业之前确属正常经营，实际占有、使用租赁房屋，根据公平原则，对于其占有、使用期间相应的物业管理费及租金应当支付给被告。笔者认为，虽然涉诉房屋存在瑕疵，但原告在停业之前一直正常经营使用，原告应当承担使用期间的租金及物业管理费。原告不能以消防部门责令其停业为由，拒绝承担其正常使用期间产生的费用。当然，原告有权拒付停业之后至合同解除前这段期间的租金及物业管理费，因为租赁房屋被责令停止使用，是因为被告的违约行为，同时原告在合同承担预付房租的义务，在这种情况下，原告有权行使不安履行抗辩权。
综上，承租人在订立房屋租赁合同之前，应当了解租赁房屋是否存在法律禁止出租的情形，同时充分了解租赁房屋的实际情况，评估租赁房屋是否符合自己的要求。既然双方签订租赁合同，就要受合同约束。当事人应当遵循公平原则、诚实信用原则履行合同义务。