集体建设用地作价入股：法律风险与防范策略 —— 从北京崔各庄案例简要分析

前言
随着城乡一体化进程的加快，集体建设用地的使用和管理问题日益凸显。集体建设用地作价入股作为一种土地流转方式，为农村经济发展提供了新的动力。然而，这种方式在实践中也存在一定的法律风险。本文通过分析北京市朝阳区崔各庄乡人民政府崔各庄村民委员会与源恒定远（北京）文化传媒发展有限公司之间的合同纠纷案例，探讨集体建设用地作价入股应当注意的事项，以期为相关当事人提供法律服务和风险防范建议。
案例简介
本文案例涉及北京市朝阳区崔各庄乡人民政府崔各庄村民委员会（以下简称崔各庄村委会）与源恒定远（北京）文化传媒发展有限公司（以下简称源恒公司）之间的合同纠纷。崔各庄村委会与源恒公司签订了《特性改造合作协议书》，约定崔各庄村委会以其集体土地使用权及地上物作为出资，与源恒公司合作开发项目。根据协议，合作经营期限为30+20年，源恒公司负责项目的投资建设、商业规划和经营管理，崔各庄村委会则负责项目手续的完善和周边邻里关系的协调。
合同签订后，源恒公司向崔各庄村委会支付了一定数额的款项，并开始对原有建筑进行拆除和重建。然而，在合同履行过程中，崔各庄村委会提出合同无效的主张，要求源恒公司返还土地及地上物。崔各庄村委会的主要理由是合同未获得崔各庄乡人民政府的批准，违反了《土地管理法》的相关规定，并且认为一审法院适用《中华人民共和国民法典》存在错误。
一审法院经审理认为，合同有效，驳回了崔各庄村委会的全部诉讼请求。崔各庄村委会不服一审判决，提起上诉。二审法院在审理过程中，对合同的效力进行了重新评估。二审法院认为，合同未经村民会议或村民代表会议同意，且未在相关政府部门办理审批、登记确认手续，因此应认定合同无效。最终，二审法院撤销了一审判决，确认《特性改造合作协议书》无效，并驳回了崔各庄村委会的其他诉讼请求。
合同性质的认定
一审法院和二审法院在审理此案时，均对合同的性质进行了深入分析，并最终认定合同实质上涉及集体土地使用权的流转。法院的这一认定基于以下几个关键因素：
1.合同内容的实质分析：法院对合同条款进行了详细审查，发现合同中包含了崔各庄村委会以其集体土地使用权及地上物作为出资的内容，这与土地租赁或承包合同的性质不符。合同中还规定了合作期限、收益分配、项目管理等条款，这些都指向了土地使用权的流转。
2.合同目的和实际效果：法院进一步分析了合同的目的和实际效果，认为合同的实质目的是通过土地使用权的流转来实现项目的合作开发，而非单纯的资金投入或经营管理。这一点进一步证实了合同性质与土地租赁或承包有本质区别。
3.合同履行的实际情况：源恒公司在合同签订后，已经开始对原有建筑进行拆除和重建，这一行为实际上涉及到了土地使用权的实际转移和利用，进一步印证了合同性质涉及土地使用权的流转。
可能导致作价入股合同无效的原因
1.未经村民会议或村民代表会议同意：根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，涉及村民利益的重大事项应当经村民会议讨论决定。在本案中，崔各庄村委会未能提供充分证据证明《特性改造合作协议书》的签订经过了村民会议或村民代表会议的同意。这一点是导致合同无效的重要原因之一。
2.未办理相关政府部门的审批、登记确认手续：依据《中华人民共和国土地管理法》第六十条的规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，并获得相应级别的人民政府批准。在本案中，崔各庄村委会与源恒公司签订的合作协议书并未依照法律规定办理相关的审批和登记手续，违反了土地管理法的强制性规定。
一些工作建议
以下是一些以集体建设用地作价入股的操作建议：
1.规划符合性：
在计划集体建设用地作价入股前，应进行详细的土地利用总体规划审查，确保土地用途符合规划要求，并在依法取得的建设用地范围内进行。
2.流转方式：
对于涉及商业、旅游、娱乐等经营性项目用地的流转，应选择招标、拍卖或挂牌等公开交易方式，确保流转过程的透明性和公正性。
3.村民同意：
在进行集体建设用地流转前，必须召开村民会议，获取三分之二以上成员或代表的同意。确保流转过程符合民主决策原则。
4.书面合同：
确保流转的每个环节都有书面合同记录，合同内容应详细明确，包括但不限于流转的条件、价格、期限、权利义务等。
5.政府部门审批：
准备完整的批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，并按照规定获取相应的批准。
6.登记确认手续：
完成流转后，应及时在相关政府部门办理土地流转的登记确认手续，确保流转的合法性和有效性。
7.无效后的补救措施：
一旦合同被认定为无效，应根据《民法典》的规定，及时采取措施返还财产或进行折价补偿，并妥善处理由此产生的损失。
结语
集体建设用地作价入股是推动农村经济发展的有效途径，但同时也伴随着一定的法律风险。通过本案例的分析，我们可以看到，严格遵守法律规定、履行民主程序、依法办理审批手续是确保合同有效性的关键。当事人应当增强法律意识，采取有效措施，防范和化解法律风险，以保障自身合法权益，促进农村经济的健康发展。
附：相关法律依据
中华人民共和国土地管理法（2019修正）
第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。
中华人民共和国村民委员会组织法（2018修正）
第二十二条召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。
召开村民会议，根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。
中华人民共和国村民委员会组织法（2018修正）
第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
（二）从村集体经济所得收益的使用；
（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
（四）土地承包经营方案；
（五）村集体经济项目的立项、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
中华人民共和国民法典
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
中华人民共和国民法典
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。