装修装饰工程是否能适用建设施工优先受偿权

案情简介
2015年4月A公司（承包人）与B公司（发包人）签订装修装饰工程施工合同，就B公司的室内室外装修装饰工程进行整体承包，工程总造价1400万，施工期限6个月。2015年10月A公司完成了B公司的全部装修装饰工程。经双方结算B公司尚未支付的装修款为700万。
2015年12月A公司诉讼至人民法院，要求B公司支付尚未支付的装修款700万，并且请求享有合同法规定的建设工程优先受偿权。B公司表示尚未结算的工程款确实为700万，但装修装饰工程不应当适用建设施工优先受偿权。
法院判决
装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。B公司需对未结算的装修装饰工程承担赔偿责任，且A公司就B公司因建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有建设工程优先受偿权。
律师提示
合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人有权与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”装修装饰工程属于建设工程，但是是否能够依法享有建设工程优先受偿权受限条件较多。
1、装修装饰工程的发包人，必须是该建筑物的所有权人，或者发包人虽然不是所有权人，但建筑物所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成合同关系。装修装饰工程总是依附未完成或基本完成的建筑物之上，发包人一般为该建筑物的所有权人，这是装修装饰工程的承包人行使优先受偿权的前提和基础。在司法实践中，发包人往往是以租赁、联营等形式实际占有和使用该建筑物的占有人，只有在该建筑物的所有权人同意担保该装修装饰工程的前提下，承包人对该装修装饰工程才享有优先受偿权。
2、装修装饰工程款债权的优先受偿权仅仅限于因装修装饰而使该建筑物增加的价值的范围内。装饰装修工程是在已经建造好的建筑物之上进行的二次加工和修缮，其工程内容是使建筑物更加美观，更加实用，更符合发包人的使用目的，不是改变原有的建筑物。因此，承包人优先受偿权行使优先受债权的范围只能限于装修装饰工程使建筑物增加价值的限度之内。
3、最高人民法院2002年6月20日在答上海市高级人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中，对建设工程款债权优先受偿权作了如下的限制：
（1）消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是出于对市场交易行为、安全的保护，鼓励交易。也就是说承包人丧失了对该商品房请求人民法院变卖、拍卖的请求权，享有对债权的优先受偿权。
（2）建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。这是对建设工程款债权范围的限制。就是说承包人请求优先受偿权只能是直接的费用，而因发包人违约给承包人所造成的损失由合同法调整，只能是一般债权。
（3）建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。这是建设工程款债权优先受偿权消灭期间，这种消灭期限无疑是一种除斥期限，也就是最高保护期限，它不适用中止、中断的情形，只要期限届满，承包人的优先受偿权则归于消灭。
法律规定
1.《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2.最高人民法院答福建省高级人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》
装修装饰工程属实建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。