权利主体之间的权属争议（下）

第三节 “违法建筑”的权属问题分析
目前我国现行法律中对于违法建筑并没有具体明确的定义，只是散见于部分行政法规中，如《城乡规划法》第40条[1]、第64条[2]、第65条[3]、第66条[4]，《土地管理法》第83条[5]以及《中华人民共和国房地产管理法》第38条[6]等相关法律的规定。整体而言，所谓违法建筑，是指违反土地管理法律法规，未经合法有效的批准而占用土地进行的建筑，或违反《城乡规划法》，未履行规划审批手续而进行的建筑[7]。从这一角度来看，违法建筑本身是一个相对宽泛的概念，从权属确认的角度来看，首先需要考虑的区分在于违法建筑是否已办理不动产登记。如果已办理了不动产登记，则其权属问题本身是没有争议的，只是涉及到相关的行政限制、行政处罚问题等，此处暂不予赘述。较为有争议的问题在于，如果未办理不动产登记，如何认定权属？此问题项下则涉及到诸多疑难问题。
一、建设主体对土地未享有权利情况下的违法建筑权属问题
所谓建设主体对土地未享有权利，系指建设主体既未通过不动产物权变动登记取得土地（使用权），亦未通过前述“以租代买”或其他特殊方式对土地享有权利（即便该等权利可能是未经登记公示的权利）的情况下，直接在相关土地之上进行建设并形成建筑物。该等情况下，根据《民法典》第三百五十六条所确定的“房地一体”原则以及民法理论中“添附”制度的一般规则，原则上该等建造之建筑所有权应属于土地权利人。如在（2016）豫01民终3514号案中，法院即认为：“决定宅基地之上房屋权属的关键因素在于土地使用权而非建造成本，在他人享有使用权之土地上建造房屋形成附和的，房屋所有权一般归属于土地使用权人…”。
当然，就这一问题，在原《最高人民法院印发<关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）>的通知》（“民通意见”）[8]第86条中，规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”，这一规定在民法理论上具有一定争议，整体对于添附后的物权归属与责任承担问题之规定并不周延。但在司法实践中，尤其是类似于拆迁补偿的情形下，如果存在建设主体在其未享有权利的土地上建设之情形，往往在司法层面法院会酌情判决建设主体享有一定的权益，如在拆迁补偿中可以享有一定的分配权。如前述（2016）豫01民终3514号案法院即认为：“…但实施房屋建造的非土地使用权人有权要求包括居住权益在内的补偿。既然原告所有宅基地上的房屋为二被告出资所建，二被告即有权要求包括居住权益在内的补偿，现该房屋已经拆迁，二被告亦有权在合理的范围内对拆迁安置的权益提出诉求”。从法理上看，该等判决背后带有一定无因管理类案件的裁判思路，但在法律逻辑上并不严密。从我国司法裁判的综合性角度来看，虽前述《民通意见》已废止，但在具体判例中，尤其是涉及到拆迁补偿背景的案件中，对于建设方判决给予一定补偿并不排除未来仍将出现在司法判例之中。
二、建设主体对土地享有权利情况下的违法建筑权属问题
该等情况下亦应结合建设主体对土地享有的权利性质进行判断，如建设主体对土地享有经登记确认的建设用地土地使用权，则该等情况下其建设的相关物业，即便可能因涉及违法规划而认定为违法建筑，但该等建筑的权属在物权层面仍应属于建设主体，对于该等情形我们不再赘述。
在实践中，尤其是在城市更新的大背景下，较为引起争议的问题为：建设主体确实对土地享有一定的权利，但该等权利本身是没有经过登记的，此时违法建筑的权属应如何确定？根据《民法典》第二百零九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，从这一民法典不动产物权变动的基本规定来看，原则上取得不动产物权的方式只能系通过登记，而如建设主体对土地享有之权利并未登记，其一般亦难以对违法建筑进行登记，故从这一角度来看，违法建筑建设主体将无法对违法建筑享有所有权。
但根据《民法典》第二百三十一条之规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，即通过事实行为取得不动产物权的规定，亦规定了通过建造行为这一事实行为取得建筑物之所有权的方式。对于此规定，最高院《民法典物权编理解与适用》中的观点较为明确：“对于‘合法建造’的认定,应把握以下原则：（1）要取得了合法手续的建房,包括完成特定的审批手续、取得合法的土地权利、符合规划要求,否则意味着鼓励人们擅自突破城市规划、违章建房,从而损害公共利益。(2)可以参照建设工程合同案件的判断标准。目前实践对于四证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、开工许可证)掌握的标准是,建设用地规划许可证和建设工程规划许可证作为效力性强制性规范,而其他两证一般作为管理性强制性规范对待…”。因此，从最高院的这一观点以及目前违法建筑修建的一般实操情况来看，建设主体一般无法依建设这一事实行为而取得法律上承认的违法建筑所有权。
此外，虽根据前述分析，在《民法典》的框架下违法建筑建设主体取得所有权具有困难性，但在实践中不排除其能够取得一种类所有权的权利，该等情形实际上与违法建筑的物权变动效力问题类似，可参见本章第三节第二小节，此处不再赘述。
第二节我们讨论了违法建筑的归属问题，而与归属问题密切相关且更为复杂的问题为违法建筑的转让问题。任何一种动产及不动产的转让，原则上皆涉及到两个层面的问题，其一系转让合同的效力问题、其二系物权变动的效力问题，在违法建筑转让的问题项下，这两个层面的问题皆具有一定的争议，具体分析如下。
第四节“违法建筑”对外转让的效力分析
一、违法建筑转让合同的效力
（一）合同无效的论证路径：违法建筑转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效
根据《民法典》及《全国法院民商事审判工作会议纪要》之关于合同效力的规定，指出违反强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。尤其是对涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。
根据《城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”根据上述规定，城市法定建设规划需要经过严格的制定和审批程序，其本身已关乎国家和社会公共利益，而违法建筑规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等行为的监管，破坏了城市规划秩序，进而损害了国家和社会公共利益，具有先天的违法性，据此，随之而来的违法建筑转让行为亦极大的破坏了市场交易秩序，因此转让合同无效。同时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。若依照举轻以明重的原则，类推适用于违法建筑转让合同亦应当无效。
如在四川省高级人民法院作出的（2019）川民申7103号裁定书中，法院即认为：“游书学作为违章建筑的修建人，对该违章建筑的占有法律并不认可其具有转让权。游书学与唐前付签订的以房抵债合同，以及唐前付与陈忠秀签订的房屋买卖合同，对该违章建筑的房屋进行买卖交易的行为，现行法律没有规定应当予以支持。”在深圳市中级人民法院作出的（2016）粤03民终15109号判决书中亦持有类似观点[9]。
（二）合同有效的论证路径：效力性管理性强制规范之区分、负担行为与处分行为之区分原则
1、违法建筑转让合同并未违反效力性强制规范的论证路径
根据上文分析，对《城乡规划法》中关于房屋建设必须取得规划之规定性质认定不同，对合同效力的认定会产生根本不同的结果，有观点认为[10]违法建筑本身虽然具有违法性，但是其是否符合城市规划的问题仅属于一般行政法规法律的管理型规定，故此违法建筑的买卖行为违反的并非效力性规定，标的物的违法性并不等同于法律行为的违法性，尤其是标的物的违法性主要体现在行政方面的限制，违法建筑在拆除前，仍具有使用价值，其流通转让大部分仍是双方当事人关于私权的处置，出卖人向买受人明示该违法建筑的行政限制现状后，买受人自愿承担该不利后果时，法律不应轻易否定该转让行为的效力。
在最高院作出的（2015）民申字第898号判决书中，法院认为：“韩凤林以案涉《买卖工厂协议书》中的厂房系违法建筑为由，主张该协议书无效，但杨培园、张义南已经履行了付款义务的情况下，有权要求继续履行双方签订的买卖协议，而所涉工厂厂房是否系违法建筑，并不影响双方在意思自治基础上对厂房进行的买卖。…”
2、负担行为与处分行为相区分的论证路径
根据《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定实际是区分了法律行为中的负担行为（Verpflichtungsgeschaeft）及处分行为（Verfuegungsgeschaeft），负担行为是指以发生债权债务为其内容的法律行为，即负担行为一旦作出，债务人就负有金钱给付的义务，转让合同的签署即为负担行为。处分行为是指某种权利发生、变更或消灭的法律行为，处分行为包括物权行为，所有权的转移即为物权行为。负担行为与处分行为可能同时并存，也可能仅一方存在。虽然通常情况下，房屋买卖是负担行为与处分行为同时并存的，即完成转让合同签订的负担行为，亦完成所有权变更登记的处分行为。但是法律同时也明确规定了负担行为与处分行为的区分原则，即合同效力不受物权效力影响。违法建筑转让合同仅是引发违法建筑发生所有权变动的一种方式，至于违法建筑所有权能否实际发生变动不会对合同效力产生影响。
基于上述分析，关于违法建筑转让合同的效力判断不以处分权作为前提，因此违法建筑的建造人在转让违法建筑时无论是否具有合法处分权，不影响合同效力。如果该合同不存在其他无效事由的，作为双方当事人真实意思表示的合同效力不应当被法律否定。在最高人民法院作出的（2014）民提字第216号再审民事判决书中，法院即认为：“买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，双方在《房地产买卖合同》及其后的调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，不应因此认定买卖合同无效。本院认为，案涉《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。”在最高院做出的（2013）民申字第50号再审民事裁定书中，法院亦持有同样观点[11]。
此外，在司法实践中，亦存在暂不就合同效力进行评判的裁判思路，即认为对违法建筑的认定和处理属于行政机关的职权，故应由行政主管部门先行处理，民事层面的程序应先予以驳回起诉，如(2020)粤民申3767号案[12]、（2019）粤民申7363号案[13]等即采用该等裁判思路。
综合以上论证路径，我们认为，以上问题的核心在于，相关强制性规范本身是否对违法建筑转让行为本身加以规制。在《城乡规划法》以及相关规范中，主要系对违法建筑本身进行规制，但并无明文就违法建筑转让行为本身进行限制。在该等情况下，从法理上看，并无明确的依据将转让行为本身视为无效。但另一方面，从法律政策的角度来看，违法建筑的转让行为一定程度上也增加了违法建筑的流通性，如果将违法建筑转让行为认定有效，则一定程度上促使了违法建筑建设主体的违法建设行为，故从这一角度来看，法律上对于违法建筑的规制衍生到转让行为上亦具有一定法理依据。从最新的《担保制度解释》第四十九条的规定来看，“以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理”，实际上亦蕴含着这一思路。因此，整体而言，违法建筑之转让合同认定为无效亦或是有效皆有一定的依据，尚无法有一个较为确切的定论，对于城市更新的从业人员而言，该等合同效力上的不确定性问题应予以一定关注。
二、违法建筑转让的物权变动效力
如前所述，“违法建筑”这一概念本身所涵盖的范围相对较广，对于违法建筑转让的物权变动效力问题，一种理论上可能存在的场景为，某一违法建筑已办理了相应的不动产登记，而后在进行转让时又完成了不动产权属变更登记，登记至受让人名下。根据《民法典》第二百零九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，从这一民法典不动产物权变动的基本规定来看，虽然该等情况在实践中几乎较难发生[14]，但其能够产生物权变动效力应较为明确。
在实践中较为常见的场景为，违法建筑本身未办理任何产权登记，建设方直接以权益转让的方式，将该等违法建筑进行转让，转让后亦无法办理任何变更登记。此时应如何认定该等情况下的物权变动效力？
根据《民法典》第二百零九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”《民法典》及《担保制度解释》中虽然在动产担保层面一定程度上突破了传统的物权法定原则，但对于与民事主体权利、经济利益关涉重大的不动产物权，《民法典》仍严守着不动产物权变动登记主体的基本原则。在该等基本规范和原则项下，对于未进行变更登记的不动产物权，在法律层面仍无法认定其能够形成物权变动的法律效力。
但在实践中，通过关联的制度安排以及司法层面的认定惯例，该等违法建筑的转让往往在特定情况下能够获得一种实质上的物权变动之法律效果：
其一，从现时的对世效力来看，违法建筑的受让人一般已占有了违法建筑，就该等占有本身而言，其一方面当然可以基于与转让人之约定对抗违法建筑的原权益所有人，即原权益所有人不得向受让人主张返还违法建筑或要求分配违法建筑产生的相关权益；另一方面，在深圳地区的实践中，违法建筑的受让人往往能够取得违法建筑所在地村股份公司的认可，甚至需要向村股份公司支付管理费，作为村股份公司对违法建筑进行“管理”的报酬，该等安排事实上使受让人对照违法建筑的权利取得了违法建筑所对应之土地（使用权）名义上的所有权/使用权人的认可。因此，从现时的对世效力而言，实际上违法建筑的受让人所享有的权利具有一部分对世效力。当然，该等类对世效力的薄弱之处在于，由于出让人转让违法建筑无法通过变更登记之方式完成，如其出现一物多卖的方式多次处分违法建筑，此时应如何认定权属，将产生争议，在先受让方由于其权利并未进行公示登记，则其权利能否对抗另一受让人将存在不确定性。
其二，从未来的物权转换来看，在深圳地区，违法建筑问题属于深圳地区的特殊历史遗留问题，在深圳地区1992年出台《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》进行“统征”后，深圳市内的土地性质上转化为国有土地，此时对于建设在原集体土地上的建筑之处理问题，深圳地区推出了“两规”制度，即出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》以及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》。其中《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》第二条规定：“本规定所称历史遗留生产经营性违法建筑（以下简称违法建筑），是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施”，第八条规定：“依照本规定可以确认产权的违法建筑，违法建筑行为人按照本规定补办有关手续，接受处理后，不动产登记机构应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放不动产权证书。”而在配套的《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》第二条中亦规定：“申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应当不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地”。
基于以上规定，原则上一方面对于历史违法建筑，相关权利人可向政府通过历史违法建筑之申请确认权属，最终取得明确的物权登记；另一方面，在深圳地区城市更新的框架下，对于历史违法建筑亦存在认定相关权利人享有清晰权属而最终获得相应的拆迁安置补偿之路径。因此，从未来的物权转换而言，违法建筑的受让人原则上可以通过深圳地区特殊的审批程序，完成违法建筑的权属确认，最终取得经登记确认的不动产物权。
其三，从司法程序的角度来看。如前述（2014）深中法房终字第1976号判决中法院的观点，对于此类涉及到历史遗留权属问题的违法建筑法院一般采取驳回起诉之方式进行裁判。在该等裁判路径下，实质上针对违法建筑的权属问题在司法层面呈现一个“冻结”的效果，违法建筑受让人以外的其他主体如对违法建筑主张权利，往往无法通过司法程序实现，进而使得法律层面、尤其是物权法律层面的规定实质上无用武之地，最终仍应回归到行政规范框架下解决问题。故从司法程序的角度来看，在外部主体无法以物权法律制度作为“武器”向其主张权利的情况下，其权利在法律层面的瑕疵反而获得实质上的弥补。
但值得注意的是，以上分析路径背后隐含着政策性的因素，深圳地区由于复杂的历史问题，所以设置了大量的地方性的行政规则解决权属问题。但该等特殊规则并不代表深圳地区鼓励对违法建筑进行任意流转，深圳政府曾多次打击小产权房买卖行为正是体现了这一点，不排除该等政策上的调控对司法审判产生影响的可能性。从实践操作的角度来看，对于大宗违法建筑的买卖，尤其是涉及到工业厂房的买卖，深圳地区相对较为普遍的做法为通过股权层面的变更进行交易，进而一定程度上规避直接在物权层面进行交易的风险，当然，股权层面的交易亦涉及到诸多需要考虑的法律问题，此处暂不予赘述。
综上，从严格适用《民法典》之规定的角度来看，违法建筑转让无法产生法律层面的物权变动效力，但从实践操作以及配套行政性规则的角度，违法建筑之转让在部分地区、在特定情况下可能产生一种类物权变动的效果，但该等效果本身仍无法达到《民法典》层面不动产物权变更登记的效果，且在司法层面亦可能受到政策导向的影响。
三、结论与建议
在城市更新过程中，“违法建筑”的确权是个非常复杂的问题，在司法实践中大部分的司法机关和仲裁机关都更倾向于回避出具对此类建筑的确权判决、裁定或裁决，而是将该问题交由行政机关，或者依照城市更新的流程进行处理，通过市场经济活动完成对违法建筑所具有的商业利益进行确认，并通过搬迁补偿完成“物权”的置换，是目前已达成共识的一种处理路径。但这一路径客观上无法解决在城市更新过程中产生的权利主体之间的争议，实务中权利主体要对此类建筑主张自己的权益，往往也是需要结合占有、控制、居住情况、历史原因等多重因素予以考虑，否则往往也难以获得开发主体对其“权利主体”身份的认同。
就“违法建筑”对外转让的合同效力问题，按照负担行为与处分行为相区分原则，认定转让合同有效是更为合理的处理方式。一方面，将负担行为和处分行为区分认定效力具有相应的法律依据，而另一方面，在司法实践中，最高人民法院以及其他司法机关也已作出多个有效判决，并未对合同效力简单予以否认，这无疑给其他层级法院及后续司法实践起到示范作用。但正如金融行业一样，房地产行业关涉社会民生之重大问题，需接受主管部门的强力监管，尤其是在大部分一线城市或准一线城市面临高房价的社会压力时，对此类“违法建筑”转让合同效力的认可，客观上也会引导或鼓励此类交易的增长，与政府对房地产的调控政策背道而驰，尤其是在当前司法和监管的融合趋势持续加强的情况下，虽然已有诸多认可效力的判决在先，但后续尤其是《民法典》实施以后对此类问题的处理思路如何，仍具有较大的不确定性，需予以持续关注。
[1]《城乡规划法》第40条第1款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”
[2]《城乡规划法》第64条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
[3]《城乡规划法》第65条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”
[4]《城乡规划法》第66条规定：“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：
（一）未经批准进行临时建设的；
（二）未按照批准内容进行临时建设的；
（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。“
[5]《中华人民共和国土地管理法》第83条规定：“依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担”
[6]《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
[7]参见年芳芳：《简析涉违章建筑的买卖合同效力即期后续处理的问题》
[8]现根据《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号），该规定已废止。
[9]法院认为：“本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。作为房屋买卖合同标的物的涉案房产没有办理产权登记，也没有取得合法报建手续，为违法建筑物，属于法律禁止流通物，原审法院认定陈某蒲与罗某芬就涉案房产签订的买卖合同无效正确，本院予以确认。”
[10]参见朱爱东：《附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性》,载于《人民司法》.
[11]法院认为：“涉案房屋未取得规划许可证，房屋为违章建筑，但不能以此作为认定该案房屋买卖协议无效的依据。首先，由于动产与不动产的分类是依据财产的物理属性，即使建造行为违法，也不能改变违章建筑的不动产属性；其次，虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权；第三，百货公司在房屋建设过程中未履行相关手续，未办理规划许可证，并非张百永的过错。因此，即使涉案房屋被滕州市人民政府认定为违章建筑，建造人百货公司对该建筑也享有不动产所有权。虽然百货公司无法办理物权登记，但无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。”
[12]法院认为：“范友兰依据双方于1994年1月22日签订的《四层小楼房转让协议书》提起本案诉讼，请求确认合同无效，判令谭树槐返还房屋等，故本案为房屋买卖合同纠纷。谭树槐提出涉案房屋未经合法报建，属于违法建筑，范友兰提交了国土证和惠州市城市管理行政执法局出具的《答复》作为权属依据，但未能提供报建手续证明涉案房屋建设合法。由于涉案房屋是否为违法建筑，是本案认定合同效力和进行实体处理的前提，而对违法建筑的认定和处理属于行政机关的职权，因此，本案应由行政主管部门先行处理。一审裁定驳回起诉、二审裁定予以维持并无不当”
[13]法院认为：“粤惠公司起诉本案请求确认其与机场候机楼公司于1993年12月22日签订的涉案《房产转让合同书》无效，法律后果会涉及到涉案房产的处理。深圳市农村城市化历史遗留违法建筑经普查记录后，应先由行政主管部门区分情况后进行处理，而不同的处理结果将会影响到涉案《房产转让合同书》效力的认定和处理，故在本案现无证据证明行政主管部门对涉案房产已处理完毕的情况下，人民法院不宜单独就合同效力先行处理。粤惠公司可在行政主管部门对涉案房产进行处理后，就因履行《房产转让合同书》而发生的财产纠纷，再决定是否向人民法院提起民事诉讼。一、二审法院在行政主管部门尚未对涉案房产依法进行处理的情况下，驳回粤惠公司的起诉、上诉并无不当。”
[14]一方面实践中对于建成物业的验收和产权证办理有着相对严格的要求，如果涉及到违反相关规划，较难以办理完成产权证；另一方面，即便能够办理完成产权证，亦可能因不符合规划而无法对外销售、转让。