规避限购政策行为的效力分析

为抑制商品房价格过快增长，解决普通大众的居住需求，各地政府出台了一系列的限购政策。与此同时，“上有政策、下有对策”，为了追求房屋的增值利益，很多购房者采取了各种规避限购政策的行为以达到购买更多房屋的目的，在实务引发了很多争议。笔者通过分析相关案例，并结合法律法规对实务中常见的规避限购政策行为的效力等相关法律问题进行分析。
一、限购政策的内容
房地产限购政策最早可追溯到2010年4月30日北京市政府出台的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，也被称为“国十条实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品房。此后，为了抑制房价过热，全国各地相继有城市颁布实施限购政策，限购政策成为政府调控房地产市场的主要手段。各地颁布的限购政策内容大同小异，限购政策的内容主要分为以下几类：
1、限制本地人或一户家庭购房的套数，超过标准不允许购买；
2、限制购买一定面积内房屋的套数，超过标准不允许购买；
3、外地人购买房屋需要满足一定的条件，例如缴纳社保满两年，不满足标准不允许购买。
二、规避限购政策的常见情形
（一）假离婚买房
实务中常说的假离婚买房有两种表现形式，一种是夫妻双方无离婚的真实意思，但是为了规避每户家庭购房套数的限制而办理离婚手续，购买房屋后再复婚，另一种是夫妻办理假的离婚证用于购房。
（二）借名买房
借名买房，也被称为“隐名购房”，指房屋的实际出资人（即借名人）以满足购房资格的他人的名义购买房屋并将房屋登记在他人名下。
三、规避限购政策行为的效力
（一）假离婚买房
1、办理离婚登记对购房合同效力的影响
我国实行的是登记婚制度，离婚与否以登记为准。根据《民法典》的规定，离婚的双方均是完全民事行为能力人，经民政局批准后发给离婚证，双方就已经解除婚姻关系，不管出于何种目的，双方的离婚行为都是有效的，也即在法律上并不存在假离婚，规避限购政策的所谓假离婚会发生真离婚的效力。办理离婚登记时，双方都会约定房产归一方所有或登记在一方名下，从而形成另一方名下无房的事实。如果离婚后持有房产的一方不愿意复婚，则另一方将人财两空。因此，办理离婚登记的所谓假离婚买房对于无房产的一方会存在较大的法律风险，如果弄假成真，那么无房产一方将很难得到补偿，其应有的财产份额也可能无法得到。
但是，也正因法律上不存在否定离婚登记的假离婚，所以这种规避方式完美地避开了政策限制，即便事后复婚也不会影响到购房合同的效力。
针对实践中这种调控落空的情形，很多地区又出台了应对政策，例如，深圳市规定自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，南京市也规定自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这些规定一定程度上堵死了政策漏洞，当然也误伤了一批真正的离婚者。
2、办理假离婚证对购房合同效力的影响
部分夫妻为了规避限购政策，又不愿意办理离婚手续，就采用办理假离婚证的方式买房。此种方式是否涉嫌构成犯罪，不在本文讨论范围。但如果办理假离婚证的事实暴漏，是否会对购房合同效力产生影响？实务中，开发商与购房人目的在于房屋的买卖，目的达成后买卖双方很少会以假离婚证为由主张合同无效，笔者也未检索到此类判例，但若确实产生该类问题，笔者认为其处理规则应与下述规避限购政策借名买房合同效力的处理规则相同。
（二）借名买房
1、借名买房合同的效力
“借名买房”在法律本质上属于一种合同行为，实务中，根据实际情况的不同，“借名买房”合同的效力也存在着不同的认定。
（1）为规避限购政策而签订的“借名买房”合同的效力
根据检索的相关判例，部分法院认为国务院及各级政府在房地产调控过程中颁布的限购、限贷政策并不属于《民法典》第一百五十三条（原《合同法》第52条第（五）项）规定的“法律、行政法规的强制性规定”的范畴，借名人与出借人签订的“借名买房”合同在无无其他无效或者可撤销的情形下应是双方的真实意思表示，合同有效。最高人民法院民二庭编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书对九民会议纪要第31条解读时也指出，“一般来说，违反党中央的政策、国家政策的合同，可以认定构成公序良俗。而违反部门政策、地方政策如违反各地有关限购政策的合同，一般不宜以违背善良风俗为由认定合同无效”。
但也有观点认为，政府实施的“限购令”是为了保障刚性需求购房者的居住利益，消弭因房价上涨产生的社会矛盾，有助于实现社会公共利益，借名人为规避“限购令”签订的“借名买房”合同损害了社会公共利益，应当认定为无效，典型如最高院作出的（2020）最高法民再328号再审民事判决书。
案例1：（2018）闽0503民初318号民事判决书
裁判要旨：廖冬青与黄明聪、蔡素美于2011年5月4日签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当依据约定履行。该《协议》中明确约定涉案房产的实际产权人为廖冬青，亦明确确认黄明聪为登记的涉案房产权利人系因房屋限购原因所致，“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，黄明聪将涉案房产登记在自己名下，即放弃了其本人在限购政策下的购房资格，上述行为并未损害社会公共利益或国家利益。
案例2：（2020）最高法民再328号再审民事判决书
裁判要旨：2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。
（2）为购买政策性保障性住房签订的“借名买房”合同的效力
政策性保障性住房是政府为解决城镇住房困难居民的住房问题，实现社会公平的重要措施，如经济适用房等。借名人借用出借人购买政策性保障性房屋签订的“借名买房”合同损害了社会公共利益，应认定为无效。需要特别注意的是，城中村改造过程中向集体成员分配的拆迁安置用政府保障性住房不同于政府为解决特定困难群体住房问题的政策性保障性住房，如果借名人借名购买的为拆迁安置房的，不宜认定为损害社会公共利益，此种情形下，签订的“借名买房”合同应认定为有效。
案例3：（2020）浙01民终3277号民事判决书
裁判要旨：本案讼争的杭州市拱墅区房屋属于经济适用房性质，当时是由黄雪华申请获得的购房资格，并以黄雪华和郭水龙的名义取得了该房屋的不动产权属证书。虽然，该房屋的购房款由黄丽华出资，并一直由其实际使用，但由于杭州市的经济适用房属于保障性的商品房，对购买对象、房屋的销售价格、允许交易的时间及条件等都有严格的政策性控制，而黄丽华当时不具备购买上述房屋的资格，其与黄雪华、黄秋华签订的《关于房屋归属及产权的协议书》中涉及杭州市拱墅区房屋的内容，实际系借名买房，违反了《浙江省经济适用住房管理办法》等相关规定，损害了社会公共利益，故应当认定无效。
案例4：（2021）京民申427号再审民事裁定书
裁判要旨：关于双方之间借名买房约定的效力，因案涉房屋系拆迁安置用政府保障性住房，并非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房，原审法院认定尹建伟与尹丹彤的借名买房约定合法有效，亦无不当。尹丹彤的再审请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十三项规定的情形。
2、借名买房行为对购房合同效力的影响
笔者认为，虽然实务中基本没有以借名买房为由主张购房合同无效的案例，但该问题与前述办理假离婚证对购房合同效力的影响类似，处理规则也应与上述规避限购政策借名买房合同效力的处理规则相同。
四、借名买房情形下房屋权属的认定
通过对相关判例的分析，法院在确认出名人与借名人之间存在借名买房的合意，并确认实际发生借名买房的事实后，会对借名买房行为的效力进行判断，进而确定房屋的产权归属。因此在认定借名购买的房屋权属时，对于借名买房合同效力的认定将直接关系到借名房屋权属的认定。部分法院认为借名人规避国家限购政策，损害了社会公共利益，借名买房合同无效，进而不支持借名人要求确认权属的诉讼请求；部分法院认为限购政策并非法律、行政法规的强制性规定，违反限购政策不宜认为损害了社会公共利益，借名买房合同有效，支持借名人要求确认权属的诉讼请求。
案例5：（2016）闽0105民初444号
裁判要旨：限购政策是国家遏制部分城市房价过快上涨的重要措施，对于促进房产地市场健康发展具有重要作用。实施限购政策的目的在于遏制房地产市场的投机投资需求，从而保护真正的购房人利益，故涉及重大社会公共利益。刘通与陈文婧明知福州市正在实施限购政策，刘通不具备购房人资格，仍协商借用陈文婧名义与名城公司签订《商品房买卖合同》，以达到刘通购买福州市名城港湾×楼×单元商品住房的目的，规避了当时的限购政策，扰乱市场经济秩序，双方的行为显然将使国家调控房地产市场的目的落空，损害符合政策的购房人利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，刘通与陈文婧之间的借名买房协议应认定为无效，相关不利后果由刘通与陈文婧各自承担，故刘通要求陈文婧将坐落于福州市名城港湾×楼×单元归还并协助办理不动产产权登记及过户手续，本院不予支持。
案例6：（2018）闽0503民初318号
裁判要旨：廖冬青与黄明聪之间存在借名买房合同关系，涉案房屋的实际权利人是廖冬青。廖冬青与黄明聪、蔡素美于2011年5月4日签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当依据约定履行。该《协议》中明确约定涉案房产的实际产权人为廖冬青，亦明确确认黄明聪为登记的涉案房产权利人系因房屋限购原因所致，“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，黄明聪将涉案房产登记在自己名下，即放弃了其本人在限购政策下的购房资格，上述行为并未损害社会公共利益或国家利益。协议约定：“如乙方（廖冬青）需要，甲方（黄明聪）愿意无偿协助乙方办理该房产转让、过户手续。”现廖冬青请求黄明聪、蔡素美将涉诉房产过户至其名下，可予以支持。
五、结语
很多规避限购政策的购房者，只看到了房屋增值的利益，却忽视了这些规避手段背后所隐藏的法律风险，而且政府部门也在不断完善限购政策，规避限购政策行为的成本和风险也在逐渐加大，想通过规避限购政策买房的购房者，需要谨慎对待。