定金不能随便交，关于购房定金还需要了解这些

无论是购买商品房还是二手房，都会涉及到交纳定金的问题。
在房子看好后，通常买方不会立刻交全款或者首付，而是会根据约定，先交一定数额的定金。
而定金纠纷，也是非常容易发生的。
那么法律对“定金”到底有哪些规定呢？下面，又到了光光的硬核普法时间。
01 什么是定金？
定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式。
一般情况下，在未签订房屋买卖合同前，买方为购房支付的定金为立约定金，在双方签订正式买卖合同后会转化为购房款。
定金有一个定金罚则：若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。
定金数额要恰当，不得超过房屋价款的20%。
这里要提醒一下，常有人把定金和“订金”“诚意金”“预付款”等混淆，但后几者并不是法律上的概念，没有“定金罚则”这样的相关法律规定。
在签订合同或者给付定金前一定要注意有这样一个区别。
02 定金与违约金能不能同时适用？
根据《中华人民共和国合同法》第116条规定，买卖双方既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
也就是说，定金条款与违约金条款不可同时适用，只可择一主张。
03 房屋买卖合同不成立时，定金如何处理？
如前文所述，若过错在买方，买方无权要求返还定金，若过错在卖方，卖房应双倍返还定金。
但值得注意的是，在房价暴涨等情况之下，双倍返还定金根本不足以弥补买方的损失。
这种情况，根据司法解释，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
04 哪些情况下，不能适用定金罚则？
一般有这两种情况：
双方对于合同解除均存在一定过错的，不适用定金罚则。
因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，同样不适用定金罚则。
05 房地产商所说的认购金又是怎么一回事？
王先生看中某楼盘的一套房，在业务员鼓动下当天就与开发商签订认购合同书，并交了10万元的认购金。回家告知妻子后妻子不同意买，王先生前往售楼部要求对方退10万元的认购金，售楼中心相关负责人称王先生已认购，且交的10万元认购金属于定金，买卖合同已经成立，此时反悔属违约，因此不能退款。
请问这笔认购金是否可以退？
答案是：房屋认购金并非定金，买方没有过错的情况下，可以要求开发商退款。
签订认购书、交纳认购金都不是法律规定的必经过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法。
买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权，认购金不是定金，不是合同履行的担保。当购房不成功时，可要求开发商悉数退回。
06 购房时交纳定金还应当注意哪些问题呢？
1.定金条款并不具有强制性，购房者可以依法自主决定是否订立定金条款；
2.应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；
3.虽然已订立了定金条款，但一般来说只有在买方交付了定金后，合同才生效;
4.合同中的定金条款若违背法律强制性规定，则不作定金论。