工程价款优先受偿权不得对抗特殊买受人

案情简介
1992年，原告某局与被告某公司签订《房产交易合同》并进行公证，合同就房屋的位置、面积、付款方式等作了约定。但某公司尚未取得土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证及预售房屋许可证等相关手续。合同签订后，某局陆续支付了1198．79万元。该项工程后因资金不足，至1994年10月31日双方合同约定的最后交房期限，该工程仍未完工，后一直处于停工状态，至今尚未竣工。1993年，双方达成补充协议，约定按工程进度付款。至本案诉讼前，某公司未向某局交付房屋，某局尚有643．95万元购房款未付。2002年，某公司取得商品房预售许可证。
2001年，某公司与一建公司签订补充协议，约定若某公司未依约支付工程款，则一建公司有权将五层以下按原设计降低标准装修后使用，直到本息收回或配套公司支付工程款后，一建公司将该部分交还。后因拖欠工程款，一建公司实际占有房产。原告请求判令被告按合同约定交付房产并支付违约金及赔偿损失共2357．62万元。被告辩称本案所涉及的房屋因已处置给第三方并办理了相应的法律手续而客观上已无法向原告交付，因此，请求依法解除，由双方各自承担相应的责任。
法院判决
法院认为，本案的争议焦点为：合同可否继续履行。原告与被告所签《房地产交易合同》及补充协议均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定。虽然合同签订时，被告尚未取得土地使用证等相关手续，但在案件成讼前已投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并取得了土地使用证，办理了相关的开发建设及预售手续，因此，双方所签预售合同应为有效合同。
合同签订后，原告已依约向被告支付了大部分购房款，履行了合同约定的义务。而被告至今未能依约按期交付房产，反而将有关房产交给施工方占有使用并从收益中优先抵偿所欠工程款。一建公司虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与被告的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗原告所享有的权利。被告作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此，原告的诉讼请求应予以支持。由于原告尚有643．95万元购房款未付，可与被告支付的赔偿金相抵。据此判决：一、原告与被告签订的合同及补充协议合法有效，应继续履行；二、被告于判决生效后向原告交付合同约定房产。
律师分析
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
在执行程序中，承包人申请法院拍卖工程行使优先受偿权的，商品房买受人提出异议主张停止对异议房屋执行的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及第29条规定，共同条件是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其次再根据具体情况审查是否符合异议条件。
因此，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。
法律规定
1. 《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》
25、商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
2. 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。