居住权与租赁权的区别

《中华人民共和国民法典》第366条至第371条对居住权作出规定。尽管居住权是一个古老的概念，自罗马法中就有明确规定，但在我国还是首次以法律的形式确定下来。在《中华人民共和国民法典》出台以前，居住权通常由法院以裁判的方式设立。例如，依据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”，离婚判决时，法官可以依法将居住权判给一些有特殊需要的人。
居住权是指居住权人有权按照合同约定或者遗嘱指定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足自己生活居住的需要。居住权可以通过合同和遗嘱方式设立。居住权从属于特定的居住权人，居住权人死亡的，居住权消灭，不能继承和转让。
关于设立居住权的制度，有观点认为居住权的内容与租赁权相似，因此租赁关系完全可以覆盖居住权的内容，无需再增设居住权。党的十九大报告指出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。尽管租赁权在落实保障住房政策、实现“住有所居”目的上发挥着重要作用，但相比较而言，居住权更能完善住房保障体系、为“以房养老”提供制度支持、保障拆迁安置中的居民利益。居住权与租赁权在依法对他人房屋享有占有、使用权利上具有相似性，但是居住权不能被租赁权所替代，二者的区别表现为以下几点：
NO.1
权利性质不同。居住权是一种物权，是用益物权，在该权利受到侵害时，居住权人可以行使物权请求权以保护其权利。而租赁权是债权，该权利受到侵害时权利人行使债权请求权予以保护。
NO.2
生效要件不同。居住权的设立以登记为生效要件。《中华人民共和国民法典》第368条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”由此可知，居住权是需要经登记而设立的用益物权，具有对抗第三人的效力。而租赁权是依据租赁合同而产生的合同债权，合同成立时生效，除了在买卖不破租赁的场合具有对抗效力，其他情形下仅能在特定的合同当事人之间发生效力。相比较而言，法律对居住权的保护强度更大。
NO.3
设立方式不同。居住权可以通过合同设立，也可以通过遗嘱设立。一般而言，居住权的设立发生在家庭关系、亲属关系中。例如，很多父母在年老之后与子女约定，将其名下的房屋转让给子女，但其仍在该房屋居住至过世。因此，居住权的设立原则上是无偿的，但是民法典也没有限制有偿设立。而租赁权的设立基于租赁合同，承租人一般需要支付租金作为对价。
NO.4
存续期限不同。居住权是人役权，附随于特定的权利人而存续，法律没有限制其存续的期限。《中华人民共和国民法典》第705条第1款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”租赁权的租赁期限最长不超过20年。
NO.5
权利主体不同。一般认为居住权人仅限于自然人，租赁权的主体可以是自然人、法人或者非法人组织。
NO.6
居住权具有专属性，居住权不得转让、继承，居住期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。