买卖不破租赁

陈女士于2010年3月1日承租了张先生的一套门面房，租期3年。2012年5月张先生将房屋卖给刘某，办理了产权过户手续。后刘某要求陈女士搬出，陈女士问：刘某能否要求其搬出？
民基律师方云答：不能。依照物权优先于债权的原则，刘某对房屋享有的物权（所有权）本应该优先于陈女士对房屋享有的债权（承租权），但在现代社会中，租赁权日益物权化，为了维护正常的租赁关系，保护承租人的利益，我国《民通意见》第119条第2款、《合同法》第229条明确规定“租赁物产权发生变动的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，此谓“买卖不破租赁”。刘某有义务忍受到3年租赁期满才能要求陈女士搬出（解除合同）。