开发商注意：相邻项目通风、采光和日照权，切不可侵犯！

前言
假如你居住的房子周围被建盖了高楼，挡住了你家的阳光、通风，遮住了你看风景的“眼睛”，你会怎么办？相邻高楼的开发商要赔偿你吗？
近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，城市土地可以用“寸土寸金”来形容，在此情况下带来了城市的高楼矗立。许多与高层建筑相邻的住宅小区业主都遭遇着相同的烦恼：因相邻高层建筑遮挡了自家房屋的通风、采光和日照，不少业主拿起了法律武器维权。
在该类案件中，作为与住宅小区相邻的高层建筑开发商到底该不该赔？
开发商又如何有效降低由于相邻通风、采光和日照权被索赔的风险？
笔者结合《民法通则》、《物权法》和实际案例进行分析，以飨读者。
【典型案例一】
【案例】
原告：贾某、赵某、罗某等5位小区业主
被告：云南文山州某商业地产开发商
贾某、赵某、罗某等5位业主是文山州广南县某住宅小区住户，该住房五原告已合法取得房产证。2005年11月，文山州某开发商取得了原告小区旁地块的“集贸市场项目”立项，2009年12月建盖集贸市场并修建了围墙，2014年取得该集贸市场地块的《国有土地使用证》。
此前5原告住房后面即集贸市场地块是一块荷塘，风景甚好。但开发商将荷塘地块建设为集贸市场后，市场的围墙及房屋将五原告所住房屋阳光遮挡，通风条件受到破坏。因原告房屋与集贸市场房屋、围墙相距不足6米，贾某、赵某、罗某等5位业主认为被告建造的集贸市场房屋及围墙严重侵害了其物业的采光权、通风权、日照权等，造成其房屋贬值并给其精神上带来痛苦，诉至法院，要求开发商拆除集贸市场围墙及商铺一间。
房开商辩称：
第一、不存在侵权行为，其在开发集贸市场过程中已取得行政部门的规划建设施工证件，无任何过错，原告要求拆除围墙及商铺无法律依据。
第二、房开商在享有土地使用权的地块上行使权利，未超出土地使用范围，相反5原告安装的防盗窗、水管等，侵犯了被告的土地使用权。
第三、5原告在建盖自己的房屋时，退距不足且未预留通风、采光空间，才导致房屋通风、采光受到影响，过错方系原告。故认为应驳回原告起诉。
法院受理后，委托鉴定部门对5原告房屋的日照情况进行了鉴定。鉴定结论为：5原告房屋的通风、采光、日照均不符合相关规范要求；若要使原告房屋的日照不受影响，需拆除原告房屋窗户后的围墙及商铺，拆除的距离为垂直于窗户后退6米。
法院判决：
开发商拆除原告房屋后的围墙及商铺一间。
【典型案例二】
【案例】
原告：小区业主金某
被告：上海某地产开发商
原告金某系上海某小区业主，被告于2004年6月取得了原告小区相邻地块的《建设用地规划许可证》及相关手续，并建设了26层的企业发展大厦。该高层建筑施工过程中，原告居住小区业主多次上访，部分业主就日照时间减少、施工过程中产生的噪音和粉尘等影响要求被告赔偿。该高层建筑竣工后，原告以其物业通风、采光和日照权受损为由，于2008年诉至法院要求被告置换同地段、同使用面积房屋。
房开商辩称：
涉案高层建筑施工手续齐全，系合法建筑，且竣工后办理了房产证，更充分证实涉案高层建筑不存在任何违法情形，故请求驳回原告诉求。
法院判决：
涉案高层建筑建设手续虽然齐全、合法，但《建设项目日照分析报告》分析结论证实：涉案高层建设前，原告房屋一扇窗户的有效日照时间为4.15小时，建设后为1.56小时；另一扇窗户的在涉案高层建设前的有效日照时间为4.16小时，建设后为2.17小时。
被告建设的高层建筑确对原告物业日照、采光有妨碍，超出了相邻关系中社会一般人的容忍限度，最终被告考虑到对原告妨碍，自愿补偿人民币64000元给原告。
上述两个案例均属于典型的建筑物相邻通风、采光和日照权纠纷，是建筑物相邻权纠纷的一种典型类型。
【建纬观点】
“不动产相邻权”是什么？
相邻权是指不动产所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利，实质上是对所有权的限制和延伸。在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或者使用权，享有要求其他相邻方提供便利或者是接受一定限制的权利。
我国早在1987年1月1日施行的《民法通则》第83条就规定了不动产相邻关系的处理原则，即“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”，同时规定给相邻方造成妨碍或损失的，应当承担“停止侵害、排除妨碍和赔偿损失”的民事责任。结合法律规定和上述案例，开发商在建房过程中，应当注意如下问题：
一、《物权法》明确保护建筑物的通风权、采光权和日照权，如违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照的，权利受损的一方就可以依据法律规定要求停止侵害、排除妨碍和赔偿损失
依据《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”，否则权利受损的一方就可以依据法律规定要求停止侵害、排除妨碍和赔偿损失。因此，结合前述案例，业主的权利主张有明确的法律依据。随着城市化的发展，通风、采光和日照已经成为衡量人们居住质量的重要标准之一。现今，建筑物之间因通风、采光和日照引发的矛盾越来越多，许多开发商也将建筑物的通风、采光和日照作为房屋的重要买点来吸引业主的眼球。据此，笔者建议在项目开发规划建设之初，就应当提前考虑相邻建筑物的通风、采光和日照问题，提前防范索赔风险。
二、采光权、日照权是否受损国家有明确衡量标准
《物权法》第89条规定中的“国家有关工程建设标准”有明确规定，即2001年7月31日建设部颁布《建筑采光设计标准》；2002年8月30日建设部发布的《工程建设标准强制性条文》及2002年4月1日建设部发布的《城市居住区规划设计规范》。上述规范性文件是开发商在开发建筑物时应遵守的强制性规定。例如：《城市居住区规划设计规范》明确规定“旧区改造住宅日照标准按照大寒日日照不低于1小时执行”。房屋采光和日照权是否受损有明确的衡量标准，若达不到该标准就属于妨碍采光权和日照权，侵权人应承担民事责任。
三、对受损的相邻房屋通风、采光和日照权该不该赔，不以开发商建设建筑物行为是否合法作为赔偿的前提条件
结合前述案例分析，若相邻建筑物的通风、采光和日照权受到损害，房开商作为侵权方承担民事赔偿责任的前提，是相邻建筑物的通风、采光和日照权受损是否与侵权方建设建筑物的行为有直接因果关系，而非其开发建设建筑物的行为是否合法或是否具备了各项行政部门的审批手续。故为避免相邻权纠纷，开发商应当充分重视法律规定，以降低可能导致的房屋相邻权纠纷。
四、通风、采光和日照权受损的赔偿标准无明确规定，由人民法院根据受损情节自由裁量
《物权法》、《民法通则》等相关法律、法规对建筑物通风、采光和日照权受损的赔偿标准未作出统一规定。实务裁判中，由人民法院根据实际案情自由裁量确定。但越来越多的司法判例表明：法院在确定赔偿数额时会将房屋贬值、因权利受损导致增加的费用以及精神损害等多种因素进行综合考量。因此，开发商应当对此予以重视并提前预见可能的索赔，以作出正确、合理的开发规划，防范风险。