承租房屋需谨慎 法律关系要厘清

仲裁案例
承租房屋需谨慎 法律关系要厘清
房屋租赁是指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁有多种形式，常见的是承租和转租。所谓承租，就是房客以支付租金为代价向房东租用房屋，这是房屋租赁最普遍的形式。所谓转租，就是指承租人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行为。下面通过发生在张某与王某之间租赁合同纠纷的仲裁案例，来讲述一下转租合同中的法律关系问题。
案情简介
2013年8月，张某与新华公司签订房屋租赁合同，张某租赁新华公司一处房产，合同约定了房屋的位置、租期、租金、支付租金的方式及转租的条件。2014年7月，张某与王某就同一租赁物签订转租合同，张某将同一租赁物转租给王某。后王某按合同约定向张某支付了第一年度租金。在王某使用租赁房产从事经营的过程中，由于张某与新华公司之间租金交付出现问题，新华公司的员工来到王某租用的房产进行打砸，影响了王某正常使用租赁房产，此时新华公司得知张某将房屋转租给王某的事实。后新华公司告知王某与其张某的合同已经解除。为此，王某未按照其与张某签订租赁合同约定的期限向张某交纳第二年度的租金，故张某向本委申请仲裁，请求王某支付租金并承担违约责任。
争议焦点
王某未按合同约定向张某支付租金的行为是否违约？应否承担违约责任？
仲裁结果
一、王某向张某支付第二年度租金。
二、驳回张某请求王某支付违约金的仲裁请求。
三、王某承担本案仲裁费用。
仲裁评析
根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原由，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十四条规定“ 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承担人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。综上，在张某将房屋转租给王某未事先取得新华公司同意的情况下，尤其是因张某欠付新华公司房屋租金还发生了王某经营的房产被打砸、在张某与新华公司之间的房屋租赁合同是否解除尚未确定的情况下等租赁物存在权利瑕疵时，王某享有暂不支付房屋转租合同所涉的第二年度租金的抗辩权，故王某未按期支付租金的行为不属于违约行为。但由于王某在租期内使用了张租转租的房产，故王某应按合同约定向张某支付房租。
哈仲提示
市民在租房签合同前，一定要看房主的房屋产权证或房屋所有权证明。如果遇到承租人转租房产时，要首先通过承租人联系到出租人即房主，经过房主同意后，还要看房主与承租人所签的租赁合同。次承租人租期在房主与承租人所签的租赁合同之内时，才可以正式签合同。租承租人的房子实际上是转租房屋，根据房地产法、房屋租赁办法等法律法规规定，需要注意的主要事项如下：1.房屋转租必须取得原出租人的同意;2.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期;3.转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务;4.转租期间，原租赁合同变更解除或终止的，转租合同随之变更，解除或终止。
您签订合同时需要在合同中签署仲裁条款
标准仲裁条款如下：
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提交哈尔滨仲裁委员会，按照该会的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
补充仲裁协议示范文本：
双方因 XX 合同产生纠纷，现提交哈尔滨仲裁委员会，按照该会的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
约定送达条款：
本合同签订人所填写的地址信息，将作为通知、信件、法律文书等一切书面文件的送达地址。若按该地址送达的相关文件无人签收或被拒绝签收，则文件退回之日视为送达之日。