房东不易做

“徐律师，你说我们白纸黑字所签的合同属于无效，你说还签订合同来干嘛？”
“徐律师，租赁合同都是村里统一格式的，你说租赁合同无效，开什么玩笑？你究竟专不专业？”
“徐律师，租客生意做不下去，不是我让他亏本的，他的生意做不下去，还要我赔付他的装修损失？不是没有天理了吗，如果这样，全世界的人都去做生意咯，做不下去就找房东去给回他们装修费！”
“徐律师，进场费就是进场费，租金就是租金，押金就是押金，在永泰做生意哪个房东不收取进场费的？在深圳叫喝茶费，在广州叫进场费，很正常的。现在租客不交租，是他违约，不是我违约，我还要退进场费给他们，这不是很不公平吗？”
……
以上是我处理租赁合同纠纷时最常见的对我的质疑及疑问的对话。
我现在针对以上口语化的疑问一一解答。
01、什么是合同无效，合同无效的法律后果。
《民法典》第一百五十三条【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。如果涉案商铺所在建筑未有证据证实已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则所签订的《店铺租赁合同》依法应为无效合同。
因涉案租赁合同无效，根据《民法典》第一百五十七条 【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
因此，在城中村处理租赁纠纷时最常见的就是大家手上（即使是村里统一的格式）的租赁合同范本因为涉案物业没有取得建设工程规划许可证而导致合同无效。很多村民就会说，不对啊，当年有在街道或者经济村社进行报建手续的。因为街道及村社并不具备建设工程规划许可证的审批权限，因此村社的规划报建并不是审批规划许可建设的审批部门。
02、租赁合同一旦被认定为无效的，即使承租人退租，押金及进场费的处理。
关于押金，因为合同无效，押金是需要全额返还。
关于租赁进场费。由于出租人与承租人之间的租赁合同并无就该项款项予以约定，在租赁合同无效及原告已实际租赁使用涉案商铺的情况下，根据公平原则，该费用应按承租人实际租赁期限分摊后予以扣除返还。
03、合同被认定为无效，装修残值的问题。
关于装修费用损失。实践中，对于装修损失除非出租人及承租人一致认定装修的价值，否则去到法庭会进去评估程序。也就是对于涉案的场地的现状进行摇珠确定鉴定机构进行价格评估鉴定。
对于可拆的物品，例如，空调，桌椅，窗帘等可拆除的物品要剔除。不可拆的，例如镶嵌在墙上的瓷砖、定制的不可拆的柜子、厕所等不可拆的就会在评估的范围。那么承租人自己拖欠租金而离开涉案场所的，剩余的装修残值自然是属于出租方。但是，出租方需要按承租人实际租赁期限分摊后予以扣除返还，因为合同无效，合同无效的责任承租人与承租人都有过程，法院一般判各自承担50%的责任。举个很简单的例子，我开了一家奶茶店装修支出了9万元，租期3年，但使用了1年后，我就交不起租金了。装修残值的计算方式为：9-9万1/3=6万50%=3万需要由房东向承租人支付。
04、合同无效不等于合同无用！
由于涉案租赁合同无效，承租人对于涉案商铺的租赁使用应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。也就是说合同约定了租金多少，只要承租人还没有彻底清空搬离，承租人占用涉案场地均需要向房东支付场地占用费。场地占用费就是参照租赁合同约定的租金标准予以计算。