对买卖不破租赁的理解

导读
买卖不破租赁是租赁合同中一项特殊的制度，是出租人处分权与承租人信赖利益的平衡。
1、概念及适用条件
买卖不破租赁指的是在租赁合同存续期间，租赁物发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同，而不需要另行订立新的租赁合同。
【相关规定】《合同法》第二百二十九条
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
租赁物所有权的变动不限于买卖，也可以是租赁物抵押、赠与以及遗产继承、互易或者作为出资财产。适用买卖不破租赁的前提包括1）租赁合同成立且生效 2）所有权发生变动在租赁期间3）出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
2、例外
买卖不破租赁的例外包括房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； 房屋在出租前已被人民法院依法查封的以及原租赁合同中对此另有约定。其中例外一是同一物之上存有相容的数个物权时，先设立的物权优于后设立的物权的变化适用。
【相关规定】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
实务要点
买卖不破租赁体现的是租赁权的物权化特点。在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗包括租赁物的所有权人以及享有其他物权的人。
以租赁合同的出租方为视角，可以在租赁合同中通过另外的约定，排除买卖不破租赁的适用。
以买卖合同中的买受人为视角，在签订买卖合同之前，对于标的物是否已经出租要进行必要的尽调。当发现标的物已经出租，且仍旧需要继续购买标的物的时候，可以要求卖方对标的物的交付问题作出期限上的承诺，并附以
一定惩罚性的约束条件，比如“在房款支付后5日内交付，如果逾期交付，支付每天的违约金”。