购房认购中需要注意的问题（二）

小明最近向某开发商认购了某楼盘，并与开发商签订了《认购协议》，同时交付了10000元的定金并约定了定金罚则。在《认购协议》中双方对认购房屋的房号（坐落），面积，朝向，单价和总价做了约定；另由于小明是购买首套房，故在付款方式中只约定了“首付30%，余款通过按揭支付”，而其他内容在协议中并未有约定。
几个月之后，该楼盘依法取得了预售许可证开始了正式的销售。然而当小明与开发商要签订正式《商品房预售合同》时确出现了如下问题：
1、由于在这几个月的时间中，附近的楼盘的价格出现了1000元左右的下降，因此小明要求变更购房单价，将价格下调1000元；对此开发商表示不能接受。
2、在这几个月中由于中央实行了新一轮房地产调控政策，将首套房的首付比例提高到了40%，故开发商要求小明将首付比例提高到40%；而小明表示在签订《认购协议》时只准备了30%的首付，无力支付剩余的10%。
3、对于贷款的方式小明准备使用公积金加商业贷款的方式，而开发商表示只能使用商业贷款，双方对贷款的方式存在分歧。
4、对于房屋交付后的办证时间，开发商在《商品房预售合同》中约定了“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而小明认为180日太长，由于其已经订好了领证日期，故如果按180日的约定则该房屋将会成为婚后财产。为避免上述情况，故其要求开发商在交房后30日内向产权机关办理备案登记。
那么在这四种情况下，若双方不能签订《商品房预售合同》，则《认购协议》是否能解除，哪一方涉嫌违约，又应该如何承担法律责任。以下一一予以分析：
1、在第一种情况下，由于在《认购协议》中双方已经对单价作出了约定，视为对该内容已经达成了协议，因此在已有协议的情况下，任何单方无权变更合同，故小明方涉嫌违约，不能解除认购书，应按定金罚则承担违约责任。
2、在第二种情况下，由于首付的比例根据国家政策进行了调整，因此根据“对于因国家政策原因导致签订意向书时约定的交易条件发生变更，且双方也未就变更协议内容达成一致意见的，一方当事人主张解除该意向书的，应予支持。”故可参照不可抗力的情况，小明有权提出解除《认购协议》，任何一方都无需承担违约责任，10000元定金可以退回。
3、对于第3、4种情况，由于双方在《认购协议》中没有对贷款的具体方式以及办证的时间做出约定，而上述问题属于购房中的重要问题，在双方未能就该问题达成一致的情况下，导致正式的购房合同的主要内容不能确定，因此根据“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第四条后端“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故在此情况下，之前的《认购协议》可以解除，任何一方都无需承担违约责任，10000元定金可以退回。
因此广大和小明一样的购房者要充分的考虑《认购协议》到《商品房预售合同》中的各类风险，以诚实信用为原则解决各类问题和纠纷。