在租房时，多数人都愿意选择直接与房屋所有权人签订租赁合同，但遇到“二房东”也并不少见，这时若遭遇“二房东”卷款潜逃，大房东却要求租客腾房或代付租金该怎么办？大房东的要求似乎非常合理，而租客又很委屈，该何去何从？租赁链条越长，不确定性就愈多，风险也就愈大，但凡中间的链条断裂，末端的次承租方则蒙受的损失也就愈大，我们该如何抵御和防范这种风险呢？
首先，何为二房东呢？
从通俗角度来讲，“二房东”有两重身份，既为承租方，又为转租方。简言之，“二房东”先与房屋所有权人签订房屋租赁合同，基于与房东的租赁关系取得房屋的使用权，再将房屋整体或部分转租给他人，从中获利。（下将“二房东”称为承租方亦或转租方）。前述这种转租行为又会给次承租方带来哪些不同的后果呢？小编接下来将区分情况一一讨论：
情况一：出租方同意转租（含视为同意转租之情形），租赁期限内次承租方依约向承租方支付租金，但承租方却未向出租方支付租金，此时，出租方要求解除房屋租赁合同，次承租方将遇到何种后果呢？
1.如次承租方不愿代替承租方向出租方支付欠付租金，租赁合同解除后，则次承租方负有腾房义务。
（2017）苏0311民初7364号《民事判决书》：“本院认为……因上海申鸿公司将涉案房屋转租给第三人陈勇，现房屋由陈勇占有使用，其不愿意代二被告向原告支付欠付的租金，因此其负有腾房义务，原告要求第三人陈勇返还房屋的诉讼请求，本院亦依法予以支持。”
2.如次承租方愿代替承租方向出租方支付欠付租金，但其原意代替支付的部分仅限于其应付而尚未付给承租方的租金，则不足以抗辩出租方的解除权，租赁合同解除后，次承租方仍负有腾房义务。
（2016）京0106民初10686号《民事判决书》：“根据法律规定，因承租方拖欠租金，出租方请求解除合同时，次承租方请求代承租方支付欠付的租金和违约金以抗辩出租方合同解除权的，人民法院应予支持。被告菩提心公司作为次承租方要求继续履行合同，经本院询问，该公司仅同意向原告支付2016年7月13日之后的租金，不足以抗辩原告之合同解除权。”
3.如次承租方愿意代替承租方向出租方支付欠付租金，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同解释）第17条第1款规定，次承租方的此行为足以抗辩出租方的合同解除权。
（2017）京0114民初579号《民事判决书》：“……本案第三人请求代被告支付欠付的租金和违约金以抗辩原告的合同解除权，并向本院提供了现金担保，故此，原告要求行使合同解除权并据此要求被告、第三人返还涉案加油站及其附属设备设施的诉讼请求，本院不予支持。”
小结
出租方同意转租，则依据《合同法》第224条的规定，应认定承租方和次承租方的转租合同合法有效。但即使转租合同有效，租赁期限内，因承租方未按期支付租金，出租方可依据《合同法》第227条的规定享有租赁合同的解除权。既然租赁合同解除，则承租方合法占有租赁房屋的依据就不复存在，进而得出承租方转租的依据不存在，那么，出租方有权以其对租赁房屋的所有权要求次承租方腾房。
那么次承租方该如何维护权利呢？
（1）如果次承租方为抗辩出租方的解除权，继续使用房屋，其可依据《租赁合同解释》第17条第1款的规定，以代付承租方欠付的租金行为，抗辩出租方的合同解除权。
那么次承租方为守住房子支付了两份租金岂不是很委屈？
（2）故《租赁合同解释》第17条第2款规定次承租方代承租方支付的租金和违约金如超出其应付的租金数额的，可以折抵租金或者向承租方追偿。
4.出租方对承租方的转租行为知道或应当知道，六个月内未提出异议，视为同意转租，被认定为同意转租后，出租方不能以承租方未经同意为由解除合同或认定转租合同无效。
（2017）豫17民终4081号《民事判决书》：“确山县粮食局职工学校对梁芳将涉案房屋交由确山县盘龙幼儿园使用的事实应为明知。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租方知道或应当知道承租方转租，但在六个月未提出异议，其以承租方未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
5.在出租方同意承租方转租或视为同意转租的情况下，转租期限如果超过承租方的剩余租赁期限，超过部分的约定会被认定为无效，此时，次承租方可向承租方主张赔偿损失。
（2018）陕01民终2419号《民事判决书》：“刘天敬通过与马会召于2014年11月1日签订《租房合同》，将涉案房屋转租给了马会召，租赁期限为1年，自2014年11月1日至2015年10月31日止。从中储粮大明宫库发出的通知内容等可知，其知晓并同意房屋被转租，故刘天敬与马会召在2015年8月30日之前的转租关系亦合法有效……因刘天敬向马会召转租的期限超过了其承租的期限，导致超出部分无效，刘天敬存在过错，故刘天敬应赔偿马会召装修物现值损失。”
小结
如果出租方知道或者应当知道承租方转租，但在六个月内未提出异议。依据《租赁合同解释》第16条的规定，此种情况视为出租方同意转租行为，出租方以承租方未经其同意为由要求解除合同或认定转租合同无效的，法院不予支持。在被视为同意转租后，如发生上述第1、2、3点情形，则应依据上述第1、2、3点予以执行，在此不再赘述。
承租方经出租方同意（含视为同意转租的情形）将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租方剩余租赁期限的部分，因超过租赁期限的期间部分，出租方与承租方的租赁合同已经届满，承租方从租赁期限届满之日即失去合法占有租赁房屋的合同和法律依据，因此超过租赁期限的期间部分，承租方不再享有转租权，超过租赁期限的转租行为属无权处分，出租方可依据《租赁合同解释》第15条的规定请求认定超过租赁期限部分的约定无效，故如租赁期限届满，出租方可以房主的身份要求次承租方腾房。
那么次承租方该如何维护己方权利呢？
（1）逾期腾房不可行。如次承租方拒不腾房，即使其已然向承租方支付了超过租赁期限部分的租赁费，出租方可依据《租赁合同解释》第18条的规定，要求次承租方支付逾期腾房占有使用费。
（2）因超过租赁期限的部分被认定为无效，如次承租方已向承租方支付过超过期限的租赁费，则承租方收取此部分租赁费无法律和合同依据，那么此部分租赁费应认定为不当得利，次承租方可向承租方主张返还。如无法与承租方取得联系，那么次承租方也应该通过诉讼或仲裁的方式来保证自己的合法权益，避免诉权超过诉讼时效。
情况二：如承租方未经出租方同意擅自转租房屋的，承租方的行为属于无权处分，此时转租合同应认定为无效合同。在合同被视为无效的情况下，次承租方该怎么办呢？
（2014）穗中法民五终字第1978号《民事判决书》：“……在整体转租案涉房屋之前未取得何蕙卿、李国豪、李国栋的同意，好当家公司无权处分案涉房屋，好当家公司转租行为的效力归于无效。……次承租方请求代交租金以抗辩出租方行使解除权的前提是转租合同合法有效。现转租合同无效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定不再适用，南天公司、南天广州分公司不具备合法的次承租方身份，其主张代付租金没有依据。
小结
在出租方不同意转租的情况下，转租合同会被认定为无效，即使次承租方愿意代付欠付租金，依据《租赁合同解释》第17条第1款的规定也无法抗辩出租方的租赁合同解除权。那么转租合同被认定无效后，次承租方已向承租方支付转租合同所约定的租金，次承租方该如何维护自己的权利呢？因转租合同未经出租方同意而被认定为无效，承租方对次承租方租金的收取没有法律和合同依据，承租方收取的租金属于不当得利，次承租方可要求其予以返还。如无法与承租方取得联系，次承租方的处理办法详见前文，在此不予赘述。
律师建议
鉴于上述房屋转租所涉纠纷的各种情况，小编建议次承租方在租赁房屋时需注意以下内容，以防止“二房东”跑路，维护自身权益。
1.查看对方是否有转租的权利，需要查看的资料如下：
2.着重审查租赁合同的以下内容：
其一，转租条款。审查租赁合同中是否列明禁止转租或设置转租需经其同意否则无效的条款。次承租方通过审查租赁合同中是否含有前述条款，即可获悉转租方是否有转租权，从而避免合同因出租方禁止转租或未经出租方同意转租而使转租合同被认定为无效的情况发生。如租赁合同中未提及转租事宜，次承租方可主动联系房主，以确定其对转租行为是否知情、是否同意。（尽量取得房主的书面意见。）
其二，合同期限。在签订合同时，需审查转租方与你签订的转租合同的租赁期限是否在原租赁合同的期限内，如原租赁合同的租赁期限将至届满，而转租方此时与你签订的转租合同约定的租赁期限在原租赁期限之外，超过的部分无法受到法律保护，那么此时可以慎重考虑租赁的期限是否合适或是否决定租赁。
3.次承租方代偿欠付租金需注意如下内容：
次承租方为继续占有租赁房屋，可以依据《租赁纠纷解释》第17条第1款代承租方向出租方支付欠付租金的方式，抗辩出租方因承租方未足额支付房租而享有的合同解除权，但是前述抗辩的前提仅限于转租合同有效的情况下，转租合同无效的情况下，如次承租方愿意代偿，法院亦将不予支持。