楼盘烂尾，房贷谁来还？

一、问题提出
因疫情等因素影响，自某房地产龙头企业暴雷后，房企暴雷事件便屡见不鲜，开发商延期交房、延期办证甚至楼盘烂尾等情形早已司空见惯。
大多数情况下，购房者与开发商解除商品房买卖合同后，开发商会将购房款退还给购房者，购房者收到退款后，再向银行偿还剩余贷款本息。如因开发商进入破产清算程序而无法向购房者交付房屋，致使商品房买卖合同解除的，购房借款及担保合同解除后购房者应否承担剩余贷款的还款责任？
2022年,浙江省嘉兴市中级人民法院作出的（2021）浙04民终1597号民事判决引发了社会广泛的关注和热议，但其实早在（2019）最高法民再245号判决中，最高院就给出了这一答复。
二、（2019）最高法民再245号案例
（一）基本案情
2015年8月12日，王某与甲公司签订《商品房预售合同》，购买甲公司开发的商业用房，约定2015年10月30日前交付。
2015年8月14日，王某等三人与建行青海分行、甲公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》。同日，签订《房地产抵押合同》。
2017年2月，王某等三人以甲公司、建行青海分行为被告提起诉讼，经一审、二审，法院判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；甲公司返还王某已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；甲公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息。
2018年4月，建行青海分行起诉要求王某等三人与甲公司共同归还剩余贷款本金并支付资金占用损失。一审驳回，二审改判支持，再审撤销二审、维持一审判决。
（二）再审法院认为
第一，关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。因甲公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第21条第2款规定，应由甲公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。在司法解释已经明确规定合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定的格式条款“借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”，意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任，该格式条款对王某等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖和担保贷款双重法律关系。王某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因甲公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。
三、律师分析
值得注意的是，起初在（2017）最高法民终683号判决中，最高院认为就《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款规定的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款人）的还款义务。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，是受购房者的委托，其所还款项就是购房者的还款。但根据合同相对性原理，还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。第21条第2款规定是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。
但在上述683号判决公布后，最高院对该案关联案件（2018）青民终199号判决启动了再审程序，作出本文245号再审判决，否定了购房者的贷款返还义务。面对现下商品房烂尾的乱象（2020年有统计数据显示全国有3188个楼盘烂尾），最高院就《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款规定的不同解释也许是在法律正义与社会公平之间所作的抉择。就目前最高院的裁判观点看，在今后相当长一段时间内，法院针对《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款规定的解释将偏向于购房者。但即使将《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款规定解读为免除了购房者的相关义务，该条款也并非效力性强制性规定，银行与借款人（购房者）是否能在借款合同中排除该规定的适用也许会成为新的矛盾点。
四、实务总结
遇到楼盘烂尾或其他重大风险，购房者可申请政府出面干预，在政府协调下，或许有望通过资产重组或引进新的开发商接盘来降低风险、解决问题。如建设工程项目已经封顶，为了防止更大的损失，购房者可以选择继续履行合同。如购房者选择起诉解除商品房买卖合同、借款合同及抵押合同的，应同时申请保全；且根据245号判决的裁判规则，目前购房者至少无需承担剩余贷款的返还义务。但需要注意的是，当合同解除后，购房者将绝对丧失依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28或29条规定（前述条款在司法实践中争议较大，在此不予详述）的权利，对开发商仅享有普通金钱债权，在购房者已经清偿大部分按揭贷款且开发商没有履行能力时，可能会钱房两空。