“跳单”行为的道德评价和法律责任

一、“跳单”行为的定义及情形
“跳单”行为，亦称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介（公司）签署了“房屋中介服务协议”，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。实践中，委托人为了达到少支付或者不支付佣金的目的，往往会突破道德底线，选择投机取巧的“跳单”行为，这将严重损害中介机构的合法权益，激化行业市场的内部矛盾，打击从业者积极性，不利于行业的健康成长。面对不诚信行为所带来的重大损失，房产中介机构对禁止“跳单”条款赋予了厚望，通过该条款约定违约责任，阻止委托人出现利用从原中介所获得的信息、机会等私自与第三方达成交易的行为。《民法典》也对此问题有了明确的法律规定，即民法典第九百六十五条规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。
“跳单”的情形一般有以下几种情况：第一种是买房人与第三人私下签订合同，该交易成功信息来源于中介方；第二种是买房人与第三人私下签订合同，该交易成功信息并非来源于中介方；第三种是买房人另行与其他中介方签订合同，并成功交易；第四种是买房人另行与其他中介方签订合同，但未通过该中介方成功交易。
二、 二手房买卖中“跳单”行为的特征
第一，委托人与房产中介机构之间存在合法有效的合同，双方之间的合同关系成立。委托人与房产中介机构在充分沟通和交流之后，一般会签订服务合同。委托人出于对房产中介机构专业以及能力的信任，同时为了节省自身在房屋买卖过程中所需要的人力、物力以及时间，委托房产中介去寻求合适的房源来促成房屋买卖。对于房产中介来说，希望通过其所有的资源在交易双方之间进行斡旋并最终使双方达成交易，从而收取一定金额的服务费用。“跳单”行为成立的与否从本质上是由合同的有效性来决定，因此，合同的有效性是“跳单”行为的前提要件，是其重要的特征之一。
第二，“跳单”行为表达了委托人的主观意识，其目的是为了逃避支付佣金。委托人与房产中介机构在经过详细约谈达成交易共识后签订服务合同，双方当事人都应受合同的约束，但在房产中介提供服务期间，由于对服务质量及标准的认知差异或其他原因，委托人将逃避支付酬金的想法付诸于实践。
第三，“跳单”行为是一种违反合同义务的行为。根据委托人与房产中介机构签订的服务合同，权利与义务是对等的，秉承合同法中的契约精神，双方当事人应合法行使权力，自觉履行义务。就房产中介服务合同来说，委托人享有要求房产中介提供服务的权力，房产中介机构享有在积极提供服务后取得相应酬金的权力。而“跳单”行为正是委托人违反合同义务，侵害房产中介合法权力的违约行为。第四，“跳单”行为是侵害债权的行为。根据房产中介服务合同，房产中介在积极履行相应的服务之后有权向委托人要求支付相应的报酬，此处的报酬请求权可以理解为债权，房产中介机构享有要求委托人支付相应酬金的权力。“跳单”行为侵犯了房产中介机构的居间报酬请求权，即侵害了房产中介机构的债权。
三、二手房买卖中“跳单”行为的成因
“跳单”作为二手房交易市场上常见的法律纠纷，严重阻碍了房产中介行业的健康发展。在当今开放的市场环境中，高速的信息化发展使得资讯流通的更快更广，委托者可以通过多种渠道接触房源信息，而且房产中介市场存在价格恶性竞争，服务质量参差不齐等问题，因此委托人往往会在经过详细对比后选择能实现自己最大利益的房屋中介。我们清楚了解“跳单”产生的原因，才能够更全面的去分析其构成要件以及所带来的法律责任。具体原因见以下分析：
1. 房产中介费用过高
房地产市场在经济的发展下迅速扩张，这为房屋中介提供了一个广阔的生长平台。通常来说，在二手房买卖的过程中，房产中介机构是会从卖方和买方分别收取中介费用的。但是随着市场竞争，房产中介为了开拓房源、扩展业务，大多会为房屋出卖方减免中介费用，但是房产中介自身不可能承担这笔费用，因此这笔费用将也由房屋购买方承担，这也就意味着买方在买房时需要支付双倍的中介费用。如果一套房子的价格为100万元，按照市场通用的计算规则(房屋成交价格的百分之一)算出需要支付的中介费用为1万元，即买方需要支付的中介费用为2万元，这并不是一笔小数目。谢娜、张杰这样的大明星在上海买豪宅也被传存在“跳单”行为，可见中介行业暴利是大明星都难以承受的，所以在中介行业接踵而至的必然是大量人才涌向房产中介市场，也就会存在很多房产中介机构同时拥有同一家房源信息的情况，这既给委托人更多选择的权利也给房产中介更多谋利的空间。一部分房产中介为了能更快更轻松的获得报酬，往往会使用吃差价的方法，他们会通过欺骗委托人和房主制造大额差价，这就使得展现在委托人面前的房价是虚高的。但是随着市场开放的程度，资讯的高速传播，委托人不难发现房屋的真实底价。显然在这种情况下，委托人必然会对价格和服务都不满意，其自然会产生少付或者不付中介费用的动机，即不会与原房产中介签订合同而会是直接或者通过其他服务费用更为合适的中介机构与卖方进行交易。
2.房产中介未能提供优质服务
对于房产中介市场，我国已对执业人员的资格进行统一管理，但是由于准入标准过于宽松，导致房产中介市场鱼龙混杂，整体水平低下。很多中介机构将服务形式化，简单的完成挂牌、带看房、签约等流程，这对于房产中介市场的健康、持续发展十分不利。在房产市场上，部分房屋中介人员素质低下，并不会在工作职责内尽心尽力的去满足客户的委托，他们所提供的服务可能并不能帮委托人在花费同等价钱的情况下买到合适的房屋。例如，现代人非常注重教育，根据国家的政策，学区房可以说是炙手可热，一房难求。合适的学区房无异于沧海遗珠，这时房产中介机构就该发挥作用了，但是由于利益诱惑、道德风险，有的房产中介会偷工减料将未核实的房源信息直接介绍给委托人，并忽悠委托人签订房屋买卖合同。但实际上该房屋完全不符合委托人所期望购买到的学区房，若委托人以此为由拒绝支付报酬，房产中介就会以委托人“跳单”为由请求支付违约金。另外，激烈的市竞争使得房产中介的服务不能仅仅停留在提供房源信息上，在做好本职的居间服务外，还应该提供房屋过户、协助按揭贷款等后续服务。这样一对比，房屋中介公司之间的服务水平也就有了差距。对于房屋这一特殊不动产的买卖，那些服务质量优、行业信用度高的房产中介必定更有前景，而服务质量较差、性价比较低的中介机构必将被淘汰。
3. 二手房市场行业内部恶性竞争
从目前的实际出发，房源信息的独家委托授权在二手房买卖市场中并不多见。房主为了能尽早的将房屋卖出，经常会同时将自己的房源信息提供给多家房屋中介机构。因此针对同一房源信息，不同的房屋中介所标识的价格也会不一样，甚至出现相差较大的现象。如最高人民法院指导案例1号中，李宝萍将自己的房屋信息同时挂在了三个中介公司平台，中原物业公司与陶德华约定的房屋成交价格为165万元，而陶德华最终与汉宇公司成交的价格为138万元，这之间的差价率高达20%o目前房产中介行业两极分化较为严重，一部分房产中介在取得一定规模，拥有较强市场竞争力后，会尽可能的提高房屋的定价，目的是为了维持现有的市场地位，获取高额的佣金。而另外一部分房产中介由于规模较小，只能采取压低房价和中介服务费的方法，目的是为了在市场上存活。选择更加优质、性价比更高的中介机构是委托人的权利，这有利于节省其时间成本及劳务成本。因此，严重的两极分化和不正当价格竞争正是诱使委托人“跳单”的一个重要因素。
四、 “跳单”行为的违约认定标准问题
“跳单”行为是否构成违约，需要综合考虑买房者与房产中介的在中介服务过程中签订的看房确认书、委托购房协议等合同中有关条款的约定；作为买房者的委托人有无规避支付中介服务费的主观恶意以及跳过已签署看房确认书、委托购房协议（或委托卖方协议）的房产中介完成交易的客观事实等因素。一般来说，可以通过以下几个方面进行审查：
（一） 居间合同中格式条款的效力问题
买房者是否与房产中介签订居间服务合同，合同中是否有违约行为的约定。无论买房者与房产中介之间的看房确认书、委托购房协议等合同，本质上都是属于居间服务合同的法律关系。此时，应当对合同中的格式条款进行分析，案例中合同约定：“陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。”该格式条款系房产中介公司为了防止买房者“跳单”而设置的，《合同法》第39条第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。案例中，双方意思表示真实，房产中介并没有利用优势地位排除买房者权利，该格式条款遵循公平原则并不违反法律法规的强制性规定，属于有效条款，作为委托人一方的买房者有合同约定之违约行为，房产中介即可依据合同要求委托人承担违约责任。
（二） 房产中介是否尽到了积极提供中介服务的义务
房产中介提供的服务包括但不限于看房、签约等等。当前一些新兴的房产中介机构会根据客户需要，为其分析房源的优劣，积极斡旋，并提供协助办理购房贷款、房屋过户登记手续、代办房产证等附属服务。合同权利义务是相互的，如果房产中介并没有积极提供中介服务，意味着其没有履行居间合同义务，不得索取酬劳，此时，买房者多方比较服务质量，选择其他房产中介公司签约，此时，“跳单”行为不构成违约。
（三） 作为买房者的委托人是否利用了房产中介提供的信息“跳单”
市场中房源信息分为独家授权代理和共享房源。当前，房产中介之间存在共同房源或者一个房源在在多家房产中介挂卖销售非常普遍，此时，如果买房者通过其他公共渠道获知房源信息，就不属于利用原房产中介提供的信息“跳单”，此时，不宜认定其“跳单”行为属于违约。如果是房产中介享有的是独家授权代理并根据居间合同积极提供了中介服务，此时，“跳单”行为很有可能构成违约。如谢娜、张杰被传的6000万豪宅“跳单”行为最终经法院判决因信息并非独家代理，所以并未构成违约。