购买单位集资房，卖家拒绝办理初始登记和过户怎么办？

案情
2011年，甲乙双方签订了《房屋转让合同》，合同约定：乙方将一套面积约为110平方米的单位集资房转让给甲，该套房屋购房权转让总价为20000元，由甲以乙方名义缴纳房屋所有集资款，房产证办理在乙方名下，在政策允许的情况下，乙方有义务配合甲办理房产过户手续。合同同时约定：合同签订之后甲乙双方中任何一方违反本合同条款，违约方按违约期间房屋市场价的40%付违约金。合同签订后，甲按约缴纳了转让费与集资款。现乙方单位已允许产权人办理房屋产权证，但乙方一直拖延不予办理房屋产权证，并以未办理房屋产权证，拒绝配合甲办理过户手续。
面对上述情况，我们如果作为集资房的买家，应该如何处理呢？笔者将对上述案情进行分析并提出处理建议，以供大家参考。
一、《房屋转让合同》的性质及效力
虽然《房屋转让合同》中载明的买卖标的为房屋，但结合其内容文意，应认定转让的是购买集资房（成本价房）的资格权，故本案中的《房屋转让合同》属于购房指标转让合同。
关于购房指标转让合同的效力问题，司法实践中已经有了较为明确的定性。从《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《经济适用住房管理办法》第三十条、第三十六条及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条的相关规定可以看出，单位集资房在满足转让条件前不得转让给他人。但是，长沙市中级人民法院在吴桂香与刘湘萍、原审被告罗艾、浏阳市大围山国有林场房屋买卖合同纠纷判决书【（2015）长中民再终字第00397号】中表示：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；合肥市中级人民法院在刘增煜与黄德龄合同纠纷判决书【（2014）合民一终字第03431号】中表示：《中华人民共和国房地产管理法》并非效力性规定，不能据此理由认定转让协议无效。由此可见，人民法院不能依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《经济适用住房管理办法》及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》认定本案《房屋转让合同》无效，且该合同也不存在《中华人民共和国民法典》规定的合同无效情形，故本案的《房屋转让合同》有效。
二、房屋已办理房屋初始登记的，受让方能否直接依据合同有效请求法院判令转让方给受让方办理房屋过户手续？
在《房屋转让合同》有效的前提下，若房屋已办理房屋产权证，受让方能否直接依据合同有效请求法院判令转让方给受让方办理房屋过户手续？司法实践中有很多支持的案例。
【案例】在马德国、杨继丽与王国尧、王雁房屋买卖合同纠纷【（2014）阿中民二终字第20号】一案中，王国尧、王雁与马德国、杨继丽签订了《房屋转让协议》，约定马德国、杨继丽将其位于福海县城镇园丁楼3号楼二单元202室的一套房屋转让给王国尧、王雁，价格为185000元，协议签订之日付款180000元，剩余5000元于双方办理房屋过户手续之日付清。王国尧、王雁支付房款180000元后，马德国、杨继丽将房屋及地下室交付给王国尧、王雁使用。福海县房产管理所证明，王国尧夫妇居住的园丁小区3号住宅楼于2005年新建，并办理了权属登记手续，在王国尧、王雁起诉当时已可以进行房屋交易。但马德国、杨继丽拒绝为王国尧、王雁办理过户登记手续，故王国尧、王雁起诉至法院请求法院判令马德国、杨继丽协助其办理房屋产权转移手续。
该案一审法院认为，《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，未违反有关法律、法规的禁止性规定，合法有效。马德国、杨继丽应当依照约定将房屋产权转移。二审法院亦在判决书中表示：马德国、杨继丽与王国尧、王雁之间所签订的房屋转让协议应为合法有效协议。目前，该房屋已取得房屋产权证，马德国、杨继丽应当按合同约定协助王国尧、王雁办理房屋产权过户手续。
从上述案例可以看出，已办理房屋产权初始登记的，请求法院判令转让方按照合同为受让方办理房屋过户手续的请求是能够得到法院支持的。
三、受让方能否直接依据合同有效，请求法院判令转让方办理房屋产权初始登记并给受让方办理房屋过户手续？
比起上述房屋已办理房屋初始登记的情形，在现实生活中更难处理的情况是本案中的情形，即乙方一直拖延不予办理房屋产权证，并以未办理房屋产权证为由拒绝配合甲办理过户手续。那么在此种情形下，甲能否直接依据合同有效，请求法院判令转让方乙办理房屋产权初始登记并给受让方甲办理房屋过户手续呢？司法裁判中存在两种不同的观点：
支持的观点认为：《房屋转让合同》系当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应全面履行自己的义务。房屋转让方应当对房屋进行初始登记，并协助办理产权过户登记手续。【义乌市人民法院（2018）浙0782民初4375号】
不支持的观点认为：讼争房屋系经济适用房，根据相关规定，购买经济适用住房不满五年，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，原告未举证证明原、被告双方已达到办理过户手续的相应条件，故对原告要求被告立即办理涉讼房屋及配套车位的房屋产权初始登记并协助原告办理涉讼房屋的产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。【义乌市人民法院（2012）金义民初字第2330号】
从上述案例可以总结出，若本案中受让人能够证明相关政策及单位已允许转让人办理房屋产权初始登记、双方已达到办理过户手续的相应条件，则人民法院有很大的概率支持受让人的请求转让人协助受让人办理产权登记及房屋过户手续的诉请。
根据上述案例，认为“欠付工程款”的范围包含发包人欠付总包方的工程款利息的观点，其出发点为“利息系法定孳息”。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。依据此项规定，工程价款利息并非违约金而系法定孳息。发包人欠付总包方工程款范围应当包含利息。
关于认为“欠付工程款”的范围不包含发包人欠付总包方的工程款利息的观点，其原理在于遵守合同相对性原则，实际施工人应当向与其有合同关系的中间转包人主张权利，而且司法解释第四十三条第二款明确发包人承担的仅是支付欠付工程款的责任，并不包含利息。
笔者认为“欠付工程款”的范围包含发包人欠付总包方的工程款利息。按照检索的案例利息计算标准：
1.严守合同相对性：发包人与总包方关于欠付工程款的利息计算有约定的，实际施工人可参照约定的标准向发包人主张利息；若未约定利息计算标准的，实际施工人可按贷款利率主张利息。
2.若发包人与总包方关于欠付工程款的利息计算的约定具有违约责任性质，则不可适用违约利息标准，应当按照贷款利率计算。
四、本案处理方案
回到本案中，购房人甲可以采取哪些措施维护自身权益呢？
结合前述笔者对案情的分析及对相关法律问题的分析，笔者认为甲可以起诉请求乙继续履行《房屋转让合同》，要求其办理房屋产权初始登记并给办理房屋过户手续，同时追加集资建房单位作为第三人或共同被告协助办理出售房屋的初始登记。追加集资建房单位作为第三人或共同被告，一方面，能够让法官更了解案情，另一方面，法院有可能会判令集资建房单位与转让人共同协助受让人办理出售房屋的初始登记，则购房人甲的权利将能得到较大的保障。
若人民法院认定《房屋转让合同》无效，则购房人甲可不主张起诉要求过户，此时购房人甲可请求转让人乙返还集资房购房资格转让款、购房款并赔偿违约金及各项损失，这是在甲的购房权不被认可的前提下尽量挽回甲方损失的举措。