“一房二卖”！房泣：谁才是我的主人？！

案件基本事实
甲公司系某房地产开发企业，2016年，某乙购置甲公司正在开发建设的住宅小区商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》并进行了网签备案。合同签订后，某乙依约支付购房款，但一直未办理产权过户手续。自2016年底，某乙因工旅居境外。
2019年1月，某乙回国后再次看房时，突然发现所购房屋已被某丙装修入住。经查实，2018年7月，甲公司又将前述某乙所购房屋通过居间方出售给某丙，三方签订《商品房居间销售合同》，现某丙已经支付全部房款，并装修入住，但未取得房屋产权证。
现因甲公司债务较多，既无法退还某乙购房款，也无法交付某乙房屋，经多次沟通过后，某乙一纸诉状将甲公司、某丙诉至人民法院，要求某丙搬离房屋，并确认某乙对所购房屋的所有权。
律师简析
本案属于商品房买卖合同纠纷，争议焦点为在甲方公司将涉案商品房“一房二卖”时，某乙能否以购房合同网签备案在先主张优先于某丙取得涉案商品房的所有权？
01
何为“一房数卖”？何为购房合同的“网签备案”？
商品房“一房数卖”，又叫“一房多卖”，是指出卖人与数个相对人订立房屋买卖合同，将同一房屋多次出卖的行为。
需要注意的是，因本文讨论的是数份房屋买卖合同的优先履行问题，故而本案假设的前提是数份房屋买卖合同均为有效。
同时，商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同网上签订及备案系统，在线签订商品房买卖合同，通过网签系统将商品房买卖合同中的房屋状况和自然状况数据在房屋登记簿即时记载的行为。
02
实务中关于商品房“一房数卖”中数份合同优先履行问题的裁判尺度。
对此，2016年最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
即实务中对优先履行问题的一贯处理原则是根据登记公示、占有、价款交付以及合同成立的时间等确定房屋所有权的归属。
03
网签备案的法律意义？尤其是其在数份购房合同中优先履行效力确定时的作用。
合同之债具有相对性，但对外来说，这种相对性往往变成“债的隐蔽性”，而网签备案可以较好平衡“债的隐蔽”与“债的公开”。
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号）要求，进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。该通知即为全面实施房屋买卖合同网签、备案提供了法规依据。
根据其规定，本质上，网签备案是对商品房买卖合同的公示，本身并不具有创设物权权利的功能，仅是房地产主管部门一种通过网络进行的行政备案，即以特定的形式宣示当事人享有的合同权利，让“债的相对性”变得具有“相对公开性”，一定程度上，会起到交易的公示和证明作用，其法律价值旨在通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全。
04
某乙能否以其与甲公司的购房合同网签在先并办理备案登记为由主张优先于某丙取得前述房屋呢？
如前所述，因房屋的转移占有与交付使用具有明显的公示与公信的现实作用，合同登记备案只是双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有实际履行意义，且在存在多份有效买卖合同且均主张取得房屋情况下，先合法占有房屋或合同履行程度更多（如实际付款更多）的，其权利保护顺位优于合同成立在先的进行保护，而登记、备案并未纳入考察范围，仅在确定合同成立时间时具有作用。
本案中，虽甲公司与某乙签订商品房买卖合同后进行网签备案，但该网签备案并非物权意义上的登记，其只是通过备案登记公示商品房买卖合同，公示的只是一个特定的债权债务关系，不具有物权的公示效力，也未产生物权变动的法律后果。
故，在某丙已经合法占有房屋且支付全部房屋款项情形下，某乙仅以所签商品房买卖合同成立在先并进行备案登记，并不足以排除某丙优先取得案涉房屋的权利。
律师温馨提示
“一房数卖”在实践中多有发生，购房者在购房前务必尽到足够的审慎义务，购买前既要查看涉案房屋的商品房预售许可情况、房屋办证情况、网签合同情况等，也需要实地查看，确保无他人装修入住或主张权利等，付款后应及时保留付款凭证。购房后，亦不可忽视对合同的履行情况进行跟踪调查，确保尽快办证到位等，以防出卖人“一房数卖”，自己却钱去楼空。