案外人以房抵债协议排除执行的法律问题

在很多执行异议之诉案件中，案外人常基于以房抵债协议主张对涉案不动产享有排除执行的权利。此类案件中利益主体关系复杂，法律关系较难把握，需进行深入考察。
一、以房抵债排除执行的实践观点
（一）以房抵债不得排除执行
案例一：中天建设集团有限公司与贾琼等案外人执行异议之诉纠纷再审案
案号：（2022）最高法民再126号
审理法院：最高人民法院
裁判结果：以房抵债之权利不得排除执行
裁判要点：以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾琼仅享有普通债权，据此种协议认定贾琼享有物权期待权（利益），可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据。
案例二：李云纲、苏华建设集团有限公司等案外人执行异议之诉二审案
案号：（2022）最高法民终385号
审理法院：最高人民法院
裁判结果：以房抵债不得排除执行
裁判要点：履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。
案例三：田蕙、中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行等申请执行人执行异议之诉纠纷案
案号：（2022）最高法民申104号
审理法院：最高人民法院
裁判结果：以房抵债不得排除执行
裁判要点：通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。
就近几年的裁判来看，法院多数情况下不支持案外人通过以房抵债取得的权利排除执行，理由可以归纳为：以房抵债的本质上属于一种债务消灭法律行为，案外人与被执行人之间达成以房抵债协议的目的应当是消灭原债务，而不是直接使案外人取得不动产之所有权，也不构成房屋买卖法律关系。
正如上述三个案例，法院认为基于以房抵债协议取得的权利不属于买受人的物权期待权，案外人并不能通过《执行异议和复议规定》第28条和第29条主张排除执行。
（二）以房抵债权利可以排除执行
案例四：吉林市制帽工业公司诉王存延公司案外人执行异议之诉纠纷案
案号：（2017）最高法民终3491号
审理法院：最高人民法院
裁判结果：以房抵债之可以排除执行
裁判要点：制帽公司申请查封本案争议房屋产权之前，因王存延与联吉公司存在债权债务关系，联吉公司即已将案涉房产抵账给王存延，王存延合法占有案涉房产。案涉房产虽未登记在联吉公司名下，但制帽公司在申请再审时也表明：吉林市昌邑公安分局在查封前已经书面（协议）确认该不动产属于被执行人联吉公司。故二审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条规定审理本案，适用法律并无不当。
案例五：济南九鼎典当有限公司、沈国贵案外人执行异议之诉二审案
案号：（2020）鲁民终1539号
审理法院：山东省高级人民法院
裁判结果：以房抵债可以排除执行
裁判要点：对于九鼎公司主张案涉房屋的合同权利应属于朝阳公司的问题，其主要依据为案涉《补充协议》，然而该《补充协议》明确载明“朝阳公司授权并同意把冲抵的房产落户到沈国贵名下”，即中超公司、朝阳公司均认可沈国贵享有案涉房屋的合同权利。综合全案证据和事实分析，应当认定沈国贵基于其对案涉房产的投入、《补充协议》及《肥城市新建商品房预售合同（预售）》等证据和事实，享有排除本案强制执行的民事权益。
有部分法院观点主张以房抵债权利具有排除执行的效力。其裁判逻辑在于：在这一观点下，以房抵债属于一种不动产买卖形式，以房抵债合同最终目的是转移不动产所有权，符合不动产买卖的特征。在此基础上，根据《执行异议和复议规定》第28条之规定，1只要债权人满足了不动产买受人排除执行的四项要件即可排除执行。
（三）观点评析
一方面，在所有权未完成变动的情况下，案外人之权利不享有对世性和排他性，因此将其认定为普通债权具有一定的合理性。
但是根据最高人民法院执行局编著的《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》一书，在执行程序中即使是处于同一位阶的普通债权也有实现顺序的先后，当案外人权利与申请执行人之债权冲突时，也需要进行实质审查综合判断。
由是观之，最高人民法院在这一问题上并没有形成统一的意见。
另一方面，一部分法院意识到以房抵债权利在某些情况下具有排除强制执行的效力，但是模糊了以房抵债权利和不动产买卖中买受人权利的边界，没有注意到以房抵债和房屋买卖的区别：
第一，在有的以房抵债情形中，被执行人对抵债房屋所负担的瑕疵担保义务明显低于房屋买卖中出卖人的权利和物之瑕疵担保义务；
第二，案外人与被执行人之间即使存在以房抵债的协议，但是两人之前的原债权债务关系并不当然消灭。
由是观之，司法实务中并未就以房抵债债权能否排除执行达成一致意见，实践中法院审查以房抵债权利能否排除执行的依据多为《执行异议和复议规定》第28条和第29条。
但案外人通过以房抵债取得的权利本身就具有多样性，因此需要分类进行讨论。实践中，以协议签订的时间为基准，以房抵债可以分为债务履行期限届满前的以房抵债和履行期限届满后的以房抵债。
二、债务清偿届满前的以房抵债排除执行探讨
在债务清偿期届满前的以房抵债协议中，双方当事人通常约定，在债务履行期届满前，为担保债权的实现，将房屋所有权转移给债权人，当债务不能清偿时，用房屋抵偿，在这种情况下可以认为以房抵债属于民法中的“让与担保”，受《民法典》及其司法解释中非典型担保条款的调整。
以房抵债受让人的担保物权是否成立，关键在于是否已经办理房屋的过户登记。在已经办理房屋过户登记的情况下，依据《民法典》第401条的规定，满足“让与担保”的条件，受让人享有就房屋拍卖、变卖的价格的优先受偿权。2在这种情况下，以房抵债受让人对房屋所享有的并非是对房屋本身的实际支配权，而是债务清偿时的优先顺位，此种权利不具有排除强制执行的效力。在此种情形中，以房抵债权利人即使已经办理房屋过户登记，其享有的优先受偿权尚不能对抗执行，则未办理过户登记则更不能排除强制执行。
三、债务清偿届满后的以房抵债排除执行探讨
在债务清偿期限届满后，以房抵债行为的情形存在新债清偿和债务更新两种。根据《九民纪要》释义：新债清偿则表示旧债依然存在，债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行；债务更新的特点为新债的成立和旧债的消灭互为因果，新债成立后，旧债归于消灭；从保护债权人利益出发，除非当事人有明确的债务更新的意思表示，否则，应将以物抵债协议解释为是债务变更而非债务更新。
（一）新债清偿型以房抵债不可排除执行
新债清偿情形下，双方当事人的原债务并不消灭，只有当受让人实际上给付满足时，原债务始行消灭。此时，以房抵债仍然以消灭旧的金钱债务为目标，其只是消灭旧的金钱债务的一种履行方式，当受让人对获得房屋所有权无望或者无结果时，受让人仍然可以要求债务人履行原金钱债务。故此情形下以房抵债受让人的目的并不是获得房屋所有权，甚至不希望获得房屋所有权。因此，新债清偿型以房抵债本质上仍然是金钱之债。基于此，我们认为，新债清偿型以房抵债中债权人不得依照《执行异议和复议规定》中相关规定排除执行。
一般认为，《执行异议和复议规定》第28条和第29条的理论立足于期待权理论。《执行异议与复议规定》中的物权期待权保护背后所体现的理念是在相关案件中金钱债权之清偿应劣后于物之交付请求权，新债清偿型以房抵债协议的目的仍应聚焦于债权的消灭，而非优先于其他金钱债权受偿，两者并非可以相提并论。我国目前没有法律和司法解释规定了新债清偿型以房抵债债权人是否享有物权期待权，在没有法律承认和保护的情况下，作为以房抵债债权人的案外人不能通过主张享有《执行异议和复议规定》中的物权期待权以排除执行。此外，根据债权平等原则，新债清偿型以房抵债受让人的金钱债权亦不具有优先于其他金钱债权的效力，不具有排除强制执行的空间。
（二）债务更新型以房抵债可以排除执行
在债务更新的情形下，当双方当事人达成以物抵债合意，成立债务人向受让人交付房屋并转移房屋所有权的新的债务，原金钱债权及其附随的担保一并归于消灭。如当事人在以房抵债协议中明确约定建立新的不动产买卖关系，同时终止原债权债务关系，将原有债权转化为已付购房款并经对账清算的，则属于债之更改，新债完全替代旧债，在新债成立的同时旧债权及附属担保归于消灭，此种情况下抵债债权人成为买受人，则可享有买受人之物权期待权，自然可以依法主张排除强制执行。因此，在债务更新的情况下，当事人之间的以房抵债协议如果明确有变更法律关系为买卖合同等新债、原债权债务归于消灭的意思表示，则可以认为债权人对标的房屋享有物权期待权，可根据《执行异议和复议规定》主张排除执行。
四、以房抵债权利排除执行的要件总结
根据上述分析，我们认为，如果案外人欲以以房抵债主张排除执行，可以参考《执行异议和复议规定》和法院观点，在具备以下条件时可以支持其请求：
（一）以房抵债协议签订于债务履行期届满后。原债务履行期限届满前签订的以房抵债协议，无论之后房屋是否办理过户登记手续，案外人均不得以此主张排除执行。
（二）该以房抵债协议具有明确的债务更新意思表示。如将原债权债务关系变更为买卖合同关系，债权人可依据买受人享有的物权期待权排除执行。
（三）折抵金额应体现等价交换原则。在以房抵债合同中，被执行人因经济状况恶化导致无法履行原债务，常处于被动地位，作为抵债权利人的案外人在房屋价值确定上具有优势地位。坚持等价交换原则有助于平衡双方利益，防止案外人利用优势地位获取不当利益。此外，也可以防止当事人恶意串通损害被执行人的其它债权人的利益。
（四）案外人已合法占有抵债房屋。案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经实际接受或占有该房屋的证据，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。
（五）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续，通常包括以下几种情形：其一，案外人因办理过户登记与出卖人发生纠纷并已提起诉讼或申请仲裁；其二，案外人已向房屋登记机构提交了过户登记材料，或者已向出卖人提出了办理过户登记请求；其三，新建商品房虽不符合首次登记条件，但已办理买卖合同网签备案；其四，案外人通过其他方式积极主张过物权登记请求权，或有其他合理客观理由未办理过户登记。
1《执行异议与复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
2《民法典》第401条：抵押权人在债务履行期届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。