“捡漏”法拍房，避“坑”指南！

何为法拍房？
顾名思义，就是法院司法拍卖用以强制执行的房产。实务中，法拍房存在各种各样的“坑”，或者说风险。今天，为各位整理了法拍房捡漏与避“坑”指南，供大家参考。
一、如何“捡漏”
1、法拍房类型，包括住宅用房、商业用房、工业用房及其他用房等。目前最受关注的是住宅用房。
2、官方确定的司法拍卖平台，包括淘宝司法拍卖、京东司法拍卖、人民法院资产诉讼网、上海公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所。目前绝大部分法拍房集中在淘宝和京东。
3、购买法拍房的9个步骤：查看拍卖公告、注册平台账号、预约现场看房、报名缴保证金、参加网络竞拍、支付房屋尾款、领取法律文书、办理过户手续、腾房交付。
二、法拍房常见的那些“坑”
1、法拍房全面限购
最高法公布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》:从2022年1月1日起，全国法拍房将纳入各地房地产限购政策范围之内，受限购约束的竞买人将不允许参与法拍房竞拍。参与竞拍，首先要审查竞买人的购房资格。
2、无法腾房
部分法院会声明不负责腾空房屋交付。法拍房存在被其他人实际占有居住的可能性，如实际居住人拒不配合，可能出现“买了房子也无法实际使用处分”的尴尬局面。
3、无法过户
部分法拍房存在被多重查封、抵押的情况，或者属于历史遗留违法建筑无法办理过户。最常见的是存在案外的共有产权人（如配偶），即使竞拍成功也无法正常使用或处分，建议审慎购买。
4、无法落户
若法拍房原户主不配合迁出户口，可能影响购房者落户。
5、费用清缴
通过法拍房的公告信息可知，拍卖成交后，买受人应自行办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。原应缴应付的所有欠费包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等由买受人自行调查了解并全额承担。这些欠费表面看似不高，但如果没有做前期调查，极有可能就掉进坑里。
6、高额税费
根据阿里拍卖法拍房公告的信息可知，税费由买受人承担，具体数额等需由买受人自行向当地税务和国土等部门进行咨询核实。因此，购房者在竞拍前必须了解清楚竞拍成功后需承担的税费，否则将承担高额的税费。
7、长期租赁
首先以下情况属于无效租赁：
1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。
2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。
每套法拍房背后都有各种情况、问题、风险的存在，买卖不破租赁是为了保护弱者，并不是无赖的保护伞。对于法拍房的租约问题，建议提前做好尽调，在竞拍前杜绝存在隐患的房产。
三、如何避“坑”
以上风险并非完全不可控，审慎评估降低风险，总结的避坑指南如下：
1、做好房屋调查。
例如房屋产权性质、产权人信息及背景、拍卖原因、户口、租约、占用、是否存在其他违章违规情况、贷款及放款时间等。
2、详细查看拍卖公告
拍卖公告中一般包含拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息，其中拍卖财产已知瑕疵、房屋的税费缴纳、租赁、查封情况需要着重关注。
3、联系拍卖机构及平台了解拍卖相关信息
一般来说，拍卖平台会对拍卖财产提供文字说明及视频或者照片等资料，并通过拍卖平台展示拍卖财产。因此参拍人员可以向其提出咨询。
4、注意审查鉴定、检验、评估、审计等报告
部分待拍财产因其价值重大或性质特殊，会进行鉴定，以便保证拍卖价格的公正，因此该些材料的审查不可忽视。
5、通过法院公布信息查看现状、权利负担等内容
根据《规定》，法院实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行该项职责，并在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等。要求法院办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书。
6、实地看房，确认房屋是否存在其他瑕疵
实地考察了解情况，比如房屋是否已腾空，实际居住人的具体情况，房屋是否存在质量问题，标的房屋是否存在其他未披露瑕疵等信息。走访一下周边邻舍与物业公司，了解房屋以及房屋现所有权人的情况，同时还应核实物业、水电等费用欠缴情况。
四、律师提示
法拍千万条，安全第一条，竞拍不谨慎，买家两行泪。对于法拍房，机会和风险并存，参拍者最需要的是律师，竞拍前必须进行尽职调查，避免踩雷。愿各位均能安全“避坑”，成功“捡漏”。