前言
商品房“售后返租”，因有诱人的固定投资回报，一段时期以来备受投资型购房者的青睐与热捧。应市场所需，开发商也乐意通过这样的方式快速实现商品房的销售。
这本是购房人、开发商或第三方实现共赢的一种渠道和方式，但近年来，昆明多个“售后返租”项目频频遇冷，可以正常返租的项目也少之又少。“售后返租”究竟怎么了？各位一起来围观一下。
售后返租这两年，市场究竟如何？
据不完全统计，近两年来，昆明主城五区共有近20个项目推出过返租产品，包括了早期的七彩云南花之城（已售罄）、昆明玉器城、誉峰国际，以及近期仍在返租的汇都国际、中铁云时代广场、绿地大城天地等。
据媒体统计，昆明近两年来的售后返租项目，近3成的项目当时就已停工或停售，返租明显成了问题。另有约3成的项目，曾经推出过返租产品，而后又取消了返租。剩余仅有4成的项目，当时仍在正常推返租产品。
（上述楼盘信息来源：春城晚报公众号发布文章《回报翻三倍？昆明两年前卖得最火的这种楼盘，如今4成违约！投资打水漂！》
返租模式五花八门！
目前，市场上常见的“售后返租”模式大致有以下几种，不同的返租模式，风险利弊各有不同，本文暂且不做过多法律分析。
售后返租，合法吗？
2001年，建设部颁布实施的《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”
2006年，住建部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确，对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”
目前在我国的法律层面，对于“售后返租”并没有绝对禁止，仅在部门规章层面针对期房不得售后返租表示了否定和限制。“售后返租”在满足一定条件下，也是允许的。
“售后返租”市场为何遇冷？
2015年9月1日《广告法》新修订实施，将《房地产广告发布暂行规定》（该规定已于2016年2月1日废止）中的部分内容纳入到广告法中进行明确规定，其中包括房地产广告不得含有“升值或者投资回报的承诺”。
在广告法新修订之前（2015年9月1日前），工商主管部门对房地产广告管理相对较为松散，监管查处力度不大。但在新广告法实施后，尤其2016年下半年，相关主管部门对房地产广告开始进行强效监管，全国多家大牌房企违规广告都受到了严厉查处。
此时，各位如果留意一下，昆明各大地产广告基本上已经看不到类似“首付3万，x年返租”这样的广告宣传了（如果还在发这种广告内容的，胆子确实不小哦）。新广告法对房地产广告的禁止性规定，确实给售后返租项目销售带来不小的冲击和影响。
加上近几年来，多个地产项目，因开发商资金断裂致使租金无法定期兑现、或因开发商或商管公司后续招商运管不利无力支付租金，亦或因第三方违约拒付租金等多种情形，引发了较多群体争议。越来越多的购房人对该类商品房的投资或购买也越来越谨慎，致使售后返租产品的市场需求热度锐减。
提 醒
“售后返租”运营周期长，一般在5-15年不等，其间牵涉多个主体和多重法律关系，在返租过程中，无论是开发商或购房人或第三方都可能会面临合同一方违约，或因市场等因素引发的不同法律风险。
返租物业市场遇冷之际，就购房人而言，“理性慎购”返租物业是一件好事。对于已经采取“售后返租”模式的开发商，或欲尝试采取“售后返租”模式销售物业的开发商，更需要在“售后返租”模式设计、后续返租销售、运营风险防控和实务操作中狠下一番功夫才能尽可能避免“售后返租”引发的后端争议。
商品房“售后返租”，因有诱人的固定投资回报，一段时期以来备受投资型购房者的青睐与热捧。应市场所需，开发商也乐意通过这样的方式快速实现商品房的销售。
这本是购房人、开发商或第三方实现共赢的一种渠道和方式，但近年来，昆明多个“售后返租”项目频频遇冷，可以正常返租的项目也少之又少。“售后返租”究竟怎么了？各位一起来围观一下。
售后返租这两年，市场究竟如何？
据不完全统计，近两年来，昆明主城五区共有近20个项目推出过返租产品，包括了早期的七彩云南花之城（已售罄）、昆明玉器城、誉峰国际，以及近期仍在返租的汇都国际、中铁云时代广场、绿地大城天地等。
据媒体统计，昆明近两年来的售后返租项目，近3成的项目当时就已停工或停售，返租明显成了问题。另有约3成的项目，曾经推出过返租产品，而后又取消了返租。剩余仅有4成的项目，当时仍在正常推返租产品。
（上述楼盘信息来源：春城晚报公众号发布文章《回报翻三倍？昆明两年前卖得最火的这种楼盘，如今4成违约！投资打水漂！》
返租模式五花八门！
目前，市场上常见的“售后返租”模式大致有以下几种，不同的返租模式，风险利弊各有不同，本文暂且不做过多法律分析。
售后返租，合法吗？
2001年，建设部颁布实施的《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”
2006年，住建部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确，对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”
目前在我国的法律层面，对于“售后返租”并没有绝对禁止，仅在部门规章层面针对期房不得售后返租表示了否定和限制。“售后返租”在满足一定条件下，也是允许的。
“售后返租”市场为何遇冷？
2015年9月1日《广告法》新修订实施，将《房地产广告发布暂行规定》（该规定已于2016年2月1日废止）中的部分内容纳入到广告法中进行明确规定，其中包括房地产广告不得含有“升值或者投资回报的承诺”。
在广告法新修订之前（2015年9月1日前），工商主管部门对房地产广告管理相对较为松散，监管查处力度不大。但在新广告法实施后，尤其2016年下半年，相关主管部门对房地产广告开始进行强效监管，全国多家大牌房企违规广告都受到了严厉查处。
此时，各位如果留意一下，昆明各大地产广告基本上已经看不到类似“首付3万，x年返租”这样的广告宣传了（如果还在发这种广告内容的，胆子确实不小哦）。新广告法对房地产广告的禁止性规定，确实给售后返租项目销售带来不小的冲击和影响。
加上近几年来，多个地产项目，因开发商资金断裂致使租金无法定期兑现、或因开发商或商管公司后续招商运管不利无力支付租金，亦或因第三方违约拒付租金等多种情形，引发了较多群体争议。越来越多的购房人对该类商品房的投资或购买也越来越谨慎，致使售后返租产品的市场需求热度锐减。
提 醒
“售后返租”运营周期长，一般在5-15年不等，其间牵涉多个主体和多重法律关系，在返租过程中，无论是开发商或购房人或第三方都可能会面临合同一方违约，或因市场等因素引发的不同法律风险。
返租物业市场遇冷之际，就购房人而言，“理性慎购”返租物业是一件好事。对于已经采取“售后返租”模式的开发商，或欲尝试采取“售后返租”模式销售物业的开发商，更需要在“售后返租”模式设计、后续返租销售、运营风险防控和实务操作中狠下一番功夫才能尽可能避免“售后返租”引发的后端争议。