你不得不知道的租房“避坑”指南

前几日刷爆朋友圈的热文《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快》和《自如的甲醛——租房市场的毒》共同将长租公寓这一常见的租房形式推到了风口浪尖。
一、租房常见套路
我们通常了解的租房模式大致可以归结为以下几类：
（一）传统模式

（二）传统中介模式

（三）长租公寓套路模式

二、租房“贷”来的民事法律风险
（一）房屋提前清退风险
目前，“租房贷”被长租公寓企业广泛应用以扩大企业规模和其他金融投资事项等，即：长租公寓企业与租户签订一定期间的租赁合同后，利用这份合同在第三方金融机构平台进行贷款，第三方金融机构一次性将合同期内的所有租金支付给长租公寓企业，租户按月对此笔贷款进行偿还。
这种模式对于长租公寓企业来说，企业得到了一大笔资金，可以用来扩大自身的经营规模，也可以进行各种短期或长期金融投资。但任何投资都是有风险的，一旦企业投资失败亏损严重出现资金链断裂，可能会丧失向房屋业主偿还租金的能力，房屋业主无法收到租金时，就会对租户进行驱赶，此时远离家乡的上班族可能就会面临流落街头的窘境。
（二）转租或退租风险
针对只需要短期租赁房屋的租户，房屋中介通常会劝说租户签订公司统一的长期租赁合同，并向租户承诺可以随时转租或退租，之后押金也可以全部退还租户。而根据近期媒体曝光的几起租赁纠纷，以这种形式签订租赁合同后，租户想要转租或提前退租时，中介公司通常会以签订的书面合同中并无此类约定直接拒绝租户的转租或提前退租请求，或以此为由要求租户交付较大数额的违约金作为解除条件。
（三）征信风险
伴随着网络金融产品的不断发展，越来越多的网络金融产品被纳入征信系统，根据融360发布的一份调研报告显示，市场上常见的租房分期产品纳入征信系统的情况如下：

如上所述，“租房贷”的运营模式为借助租客的个人信用向第三方金融平台贷款，平台将全部租金一次性支付给长租公寓企业或者房屋中介企业，由租户每月偿还贷款、利息及相关服务费用，长租公寓企业或房屋中介企业利用拿到的大笔资金，从市场上收取大量房屋用以扩张企业经营规模，如果企业扩张速度过快导致入住率无法满足其扩张速度，空房率上升且房间空置达到一定时间，则会对企业前期投入的资金流带来大量亏损，需要更大规模的融资以弥补亏损。一旦发生融资困难造成资金链断裂，企业无力及时向房屋业主交付房租，租客即会被驱赶，在搬离租赁房屋之后，租户自然也就停止了还贷。如此，租客在不知情的情况下个人征信即产生不良记录，影响其日后利用信用的消费行为。
三、“租房贷”涉嫌哪些犯罪？
“租房贷”的金融模式不仅仅牵涉民事法律风险，如若在运作过程中处理不当，则租赁企业或租客可能会涉及下述罪名：
（一）侵占罪
侵占罪，是指以非法占有为目的，将他人交给自己保管的财物、遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交还的行为。
在“租房贷”的模式下，长租公寓企业或者房屋中介机构通过与租户之间形成的委托合同关系，利用租户的信用进行贷款并将款项用于自身经营。若投资或经营失败，则说明已经对财物作出了处分，不存在退还租户的可能，即可能构成侵占罪。
当然，如果经过租户或第三方金融机构索要，没有拒不退还，或者虽然不能立即退还，但有退还的诚意和能力的，则不能以侵占罪论处。
（二）诈骗罪或合同诈骗罪
诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。
合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。
具体到“租房贷”模式下，即部分长租公寓企业或房屋中介企业通过隐瞒租赁合同实际包含贷款内容的事实，利用租户的租赁合同及其提供的相关身份信息，提前取得全部租金进行投资或扩大企业经营规模。一旦发生资金链断裂无力支付业主租金的情形，租客就面临被业主驱赶无房可住时仍需负担还款责任，若数额达到一定标准，可能构成刑法上的诈骗罪或合同诈骗罪。
四、政策速递
目前，针对混乱的房屋租赁市场，各地纷纷出台具体应对策略，西安市住房保障和房屋管理局2018年8月28日，根据《商品房屋租赁管理办法》、《西安市城市房屋租赁条例》等相关法律法规的要求，发布了《关于进一步规范我市住房租赁市场的通知》，通知主要针对住房租赁企业和其工作人员的从业行为进行了规范，要求企业必须加强对从业人员职业能力和素养的培训力度，今后将对涉嫌违法违规操作的企业和个人进行曝光，一经查实即严格处置。同时对住房租赁合同的内容进行了规范，要求合同中不得涉及房屋租金贷款的相关内容，并在其官方网站上发布了标准的示范文本以供相关企业参考使用。
五、“避坑”须知
针对这一现状，在依靠政府规范市场行为的同时，租客个人也应提高自身警惕性，具体有以下几个方面：
（一）在租赁房屋时，一定要与对方在合同中对租期、租金、支付方式及时间、违约责任、纠纷解决方式等重大事项进行明确约定；
（二）在协商房屋租赁事宜期间，应尽可能的与房屋业主直接联系，如通过第三方进行房屋租赁时，应尽可能地寻找正规的中介机构进行交易；
（三）在与对方协商或签订合同时，若对方要求提供银行卡、身份证等相关证件或其复印件、相关个人信息时，应当提高警惕，询问清楚对方索要意图及使用途径，谨防莫名其妙“被贷款”；
（四）若是一不小心“被贷款”，应当第一时间存留好证据，如相关聊天记录、房屋租赁合同、金钱往来记录等，再与房屋中介机构联系询问其对此事情的解决方式，若是协商不成，可以向房屋中介主管部门投诉，若是涉案数额较大还可以通过向公安机关报案等法律途径对自己的合法权益进行维护。