跟没有房产证的二房东买房风险有多大，你知道吗？

陈女士看中了叶先生的一套二手房，签订房屋买卖合同后，就将购房款全款打给了叶先生。没想到，在过户的时候遇到了问题。
原来，叶先生是个炒房的，他这套房子是从胡先生手里买下来的，然而他跟胡先生之间只有买卖合同，房子并没有过户到他名下。现在胡先生不愿意配合叶先生，将房子过户给陈女士。
我们都知道，房屋的所有权以登记为准，房子只有过户了才能说房子是你的，那么，像陈女士这样，购买尚未取得房产证的二手房，有哪些法律风险呢?
风险一 二房东与大房东出现矛盾
就像陈女士遇到的这样，因为过户税费大概要10万，大房东胡先生认为自己直接过户给陈女士的话，叶先生就省掉了10万块的税费，胡先生认为那你叶先生就是白白挣了10万块钱啊，这让他心理不舒服，认为应该分他点。好在叶先生是个生意人，不愿意把时间耗在这小事上，最后答应给胡先生3万块好处费，才算解决了这件事。
风险二 房子被查封
假如在房屋尚未过户前，胡先生遇上了债务危机，他名下的房产就很可能被司法机关查封，甚至拍卖，这时候陈女士没有办法得到房子，只能追究叶先生的违约责任，要求退回房款和赔偿损失了。
这种情况现实中一点都不新奇。笔者就遇到一当事人在去年年前签的买房合同，本打算年后就去办理过户手续，没想到对方经济状况早已恶化，年后所购买的房子已被查封，最后这位当事人房、财两空，只能通过诉讼手段要回购房款。
风险三 房屋买卖未获共有人同意
我们国家实行的“夫妻财产共有制”。假设叶先生向胡先生购买房屋时，未获胡先生妻子的同意，也是没有办法办理过户手续的。陈女士要想规避这个风险，在决定购房之时，应当查清这套房子的具体产权人，是否与售房于胡先生的出售人完全一致，是夫妻共同财产的，一定要确保夫妻双方都对房屋出售事宜知情且同意，最好让夫妻双方在购房合同上签字。
风险四 政策变化风险
陈女士2月份就通过中介与叶先生签订了购房合同，因为房屋在建，办证期限不确定。在房产证下来之前这段时间，保护陈女士权益的只有这份合同。最初购房者胡先生是否能顺利办理房产证，房产证下来要多久，这些都是不确定因素，这个时间段可能几个月，甚至几年。然而房产调控政策在不断变化，可能陈女士今天具有购房资格，明天就出台新政策，丧失了购房资格，这个时候不止拿不到房子，还无法追究谁的责任。
因此，在签订合同时，应当约定如遭遇政策变化导致交易无法顺利进行时，双方同意的处理办法。
风险五 原房东一房二卖的风险
房价的不断上涨容易引发道德风险。例如胡先生这套房子，从去年出售给叶先生到现在，上涨了40多万，他要是拿到房产证后，将房子卖给他人并且完成过户，叶先生和陈女士的权利就都很难得到保障。
假如胡先生是与他人恶意串通，为了弥补房屋涨价的损失，故意违背诚信，双方合意侵犯叶先生利益，将房屋过户的，叶先生可以依据《合同法》第五十二条的规定，房屋的买方可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同无效，然后要求胡先生继续履行合同。当然这个是很难取证的。
假如胡先生一房二卖的行为不存在与第三人恶意串通，第三人完全不知情，且已经支付了合理对价，完成了房屋过户手续，那么依据善意取得原则，第三人合法地取得了房屋的所有权，这时候叶先生只能追究胡先生的违约责任，陈女士当然也是拿不到房子的。
购买尚未过户的二手房，风险很大，远不止以上五点，建议尽量不要购买，如果一定要购买，也建议聘请专业律师，让律师对风险仔细评估，对合同条款仔细斟酌，尽量将风险降到最低。