住了近二十年的房子，为什么不是我的？

十九年前，丈夫阿强和公婆一夜消失，杳无音信。
十九年来，阿珍独自抚养养女阿丽成人。
十九年后，小姑子阿美一纸诉状，将阿珍诉至法院要求归还房屋。
“房产证上登记的是我的名字，你把房子还给我。”
“这房我住了近二十年，房款是我出的，为啥要给你？”
这是一起物权保护纠纷案件的庭审现场，发生争执的阿美与阿珍系姑嫂关系，随着她们的诉辩陈述，一段尘封近二十年的往事也逐渐清晰。
案情回顾

1999年，阿珍爱上了阿强，二人办理了结婚登记，依法结为夫妻。
2003年1月，阿强的父亲阿平向王某购得天水市房屋1套，约定成交价37000元。
2003年2月，房屋产权变更登记至阿平名下。
2004年，阿强因故与其父亲阿平、母亲阿花返回河南老家生活，案涉房屋由阿珍使用。
2020年9月，阿平夫妇在洛阳经公证委托他人将登记在阿平名下的房屋出售给阿美。
2020年12月，阿平去世。
2021年4月，被委托人与阿美签订了房屋买卖合同，约定阿美以20万元价格购买案涉房屋，房屋产权变更登记至阿美名下。
2023年4月，阿美将阿珍诉至法院，要求阿珍返还案涉房屋，并按每月1300元的标准支付起诉之日至阿美实际搬离时至的房屋租金。
法院判决
一审法院经审理认为，案涉房屋的购买、变更登记至阿平名下的法律事实发生在民法典施行之前，以买卖方式过户给阿美的法律事实发生在民法典施行之后，现双方就房屋实际所有权人是谁发生争议，故应适用民法典的规定予以处理。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，阿平、阿美固然先后被登记为案涉房屋的权利人，但阿珍提出相反证据予以反驳，故阿美仍负有举证证明其房屋来源、取得过程、是否已经支付对价等事实的责任。案涉房屋由阿珍合理占有、使用近二十年，原房屋所有权证登记的权利人阿平从未提出异议，阿平将房屋出售给阿美，阿美不能证实其已支付相应价款，故现有证据不能证实阿珍系无权占有，阿美主张阿珍停止侵害、返还房屋的理由不能成立，遂判决驳回了阿美的诉讼请求。
阿美不服，提出上诉。
天水中院审理认为，本案二审的争议焦点是：案涉房屋应归谁所有。
首先，根据当事人向不动产登记部门调取的案涉房屋2003年的交易登记情况及二审证人也即原房主王某的陈述，可以认定案涉房屋2003年系阿平购买，购房款系阿平支付给王某，房屋购买后登记在阿平名下。
其次，一审法院在阿美持有不动产权证书的情况下，仅凭借阿珍的自述及未参与房屋交易过程的证人证言即认定案涉房屋原记载的权利人阿平与实际权利人不一致，对证据采信不当。
最后，现阿美持有案涉房屋的不动产权证书，亦提交了相关证据证明其从阿平处通过买卖方式办理了过户登记后取得该不动产权证书的经过，故其有权要求阿珍返还房屋。因阿平与阿美系父女关系，阿平与阿花自愿办理公证委托将房屋出售给阿美，阿美购买该房屋是否支付了合理对价不属于本案应予查证的事实，亦与本案的处理无关。即便是阿珍基于与阿强的夫妻关系，占有使用该房屋，其并没有基于买卖等原因享有所有权，阿平夫妇将房屋卖给阿美后，阿美成为案涉房屋的所有权人，其有权要求阿珍返还房屋。
另外，关于阿美诉请的租金，本案纠纷发生在具有亲情关系的家人之间，自2004年阿强随父母回洛阳后，阿珍与养女阿丽独自在天水生活多年，在此期间，无证据显示原房屋登记的所有权人阿平阻止过阿珍使用该房屋，且是通过本案诉讼后才确定阿珍无法再继续使用涉案房屋，故对阿美诉请的租金不予支持。最终，二审改判支持了阿美要求阿珍返还房屋的请求。
为保护当事人隐私，案例中当事人姓名皆为化名。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第二百零九条是关于不动产物权登记效力的规定。原则上，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。《中华人民共和国民法典》维持了《中华人民共和国物权法》确定的登记生效主义。不动产权属证书是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，在不动产物权登记发生物权变动这个核心效力的基础上，根据公示公信原则，同时推定不动产登记真实的效力，除非有相反证据证明，在法律上推定登记于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人。主张真实权利状况与登记内容不一致的当事人应当对此负担举证责任，并且其所提供的证据需达到一定的证明标准。本案中，购房款由阿平支付，房屋购得后登记在其名下，后阿平夫妇将房屋卖给阿美，房屋变更登记在阿美名下，阿珍虽辩称购房款中的3万元系其出资，6000元系阿平给阿珍夫妇的资助，其在该房屋中居住近二十年，是房屋的实际所有人，但根据二审查明案涉购房款系阿平支付给王某，阿珍提交的证据不能证明购房款系其出资，虽然其系阿强的妻子，使用该房屋近二十年，但不能因使用时间长而当然成为房屋的实际所有权人。故在阿珍不能举证证明其是案涉房屋实际所有权人的情况下，应按照登记生效主义，认定不动产权属证书上登记的权利人为案涉房屋的所有权人。
《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定了所有权，所有权是完全物权，是所有人对所有物的永久和充分的物权，其以占有、使用、收益、处分或其他任何可能的方式实现对物的直接支配，包含占有、使用、收益和处分四项积极权能，是最为重要的物权形式。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”及第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，现阿美持有案涉房屋的不动产权属证书，亦提交了相关证据证明其从阿平处通过买卖方式办理了过户登记后取得该不动产权证书的经过，即便阿珍在此之前基于与阿强的夫妻关系，使用该房屋近二十年，但现在阿美系房屋的所有权人，依照法律规定，其有权要求阿珍返还房屋。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”本案中，案涉房屋的购买、变更登记至阿平名下的法律事实发生在民法典施行之前，以买卖方式过户给阿美的法律事实发生在民法典施行之后，现阿珍和阿美就房屋实际所有权人是谁发生争议，故应适用民法典的规定予以处理。
法官提醒
现实生活中，人们往往缺乏保留证据的意识，尤其是亲人、亲戚、朋友之间，人们往往出于信任、碍于情面等，不会保留证据，一旦遇到纠纷便会处于被动局面。为避免以后产生不必要的法律纠纷，在此提醒大家一定要养成证据意识，证据是最好的维权武器，要未雨绸缪，及时保留固定证据，尤其是重大事项，一定要注意留痕，以避免合法权益受损。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。