《九民会议纪要》进一步明确保障商品房买受人特别是消费者权利

《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下称《九民会议纪要》)公布以来，一则为民事审判工作中尚存争议的问题进行明确，二则为《民法典》的出台夯实理论基础。笔者今就其中的案外人异议部分，特别是保护商品房消费者的相关意见进行阐述。
执行阶段中，案外人依据《民诉法》第227条提出执行异议被驳回的，即可向执行法院提起执行异议之诉。
实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。但以往对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。《九民会议纪要》第125条明确了该“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。从该项意见可以得出消费者异议之诉成立的要点是:第一，消费者名下没有用于居住的房屋，即使消费者拥有其他房屋，但是属于经营或其他性质的，仍符合该规定精神；第二，即使消费者名下有一套房屋，但原有房屋面积低于基本居住需要的，可认定所购买的房屋仍用于满足基本居住需要，符合该规定精神。笔者认为，该意见中的基本居住需要，可以参考住房保障面积决定。
对于该司法解释中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。《九民会议纪要》指出:如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。可见，即使消费者未付至合同价款的50%，亦可通过支付剩余价款给申请执行人或执行法院的方式获得救济。但是该项意见中的“接近于50%”如何认定，仍需审判人员自由裁量。
笔者认为，该条规定既避免了自由裁量权的滥用，也充分体现优先保障基本居住权利的价值倾向。
对于非因消费行为而买受商品房的一般买受人提出的执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的亦可以依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。《九民会议纪要》第127条认为:一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。可见《九民会议纪要》对于办理过户登记是持相对宽容的态度的，只要符合:1.递交过申请登记材料，2.催告出卖人办理登记，3.有阻却登记的合理事由。此三项理由，满足其一即可。
但是需要注意的是，《九民会议纪要》第127条保护的一般买受人的权利，并未优先于抵押权，即抵押权仍优先于一般买受人受偿，但消费者权利可优先于抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。《九民会议纪要》着重提出:但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。