关于督促最高法院澄清《执行异议规定》 第27、28条适用关系之建议书

尊敬的全国人大领导：
您好！
我们最近研究了大量执行异议案件，发现各地法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议规定》）第27条与28条之适用关系存在重大分歧，进而导致裁判结果大相径庭，故建议全国人大督促最高法院对该两条规定之适用关系尽快予以澄清，以统一司法尺度。具体理由如下：
一、《执行异议规定》第27条与28条内容交叉，致适用混乱
（一）第27条内容
申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
（二）第28条内容
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
4.非因买受人自身原因未办理过户登记。
（三）第27条与第28条之适用困惑
第27条但书中“司法解释另有规定的除外”是否包括28条？司法实践中现在有两种截然相反的认识。
一种观点认为，27条但书不包括28条，理由有二：
其一，适用28条规定的前提是金钱债权执行，而27条规定的不是金钱债权执行，是含担保物权的执行，应当优于无担保物权的金钱债权；
其二，如果认为27条但书包含第28条，则包含登记物权的执行都将让位于案外人之债权（也有人认为是物权期待权），既不符合物权优先之法律原则，也将破坏社会共识，紊乱社会实践，让人们无所适从。
譬如，银行在借款人办理抵押登记后发放了贷款，因借款人未按期还款便依法对借款人提起诉讼并在判决生效后强制执行，若执行程序中案外人提出异议，声称其已购买了抵押房产且符合28条规定条件，要求银行不得拍卖抵押房产，则，若认定27条但书不包含第28条，则案外人异议不能得到支持；若认为27条但书包含28条，则案外人异议可得到支持。但若支持案外人异议，显然对银行不公，也将危害金融秩序和金融安全。
另一种观点认为，27条但书包括28条，理由也有二：
其一，含担保物权的执行也属于金钱债权执行；
其二，若案外人提出异议且其异议满足28条条件时，若不支持案外人异议，则对案外人不公。
如上举银行案例，若按第二种观点，则银行的债权即使有抵押担保也恐无所保障。
二、我们的建议
（一）明确登记在簿的合法抵押权优于物权期待权
物权期待权不具有公示权利外观，第三人无从知晓，即便认可案外人享有物权期待权，当其期待权无关居住权等基本人权时，即使其异议符合第28条规定，但其若与登记在簿的合法抵押权发生冲突，根据物权优先和公示公信原则，应当优先保护登记在簿的合法抵押权而非物权期待权。
（二）明确《执行异议规定》第27条“司法解释另有规定的除外”之另有规定不包括28条
由于各级各地法院对27条与28条适用关系认识不一，导致同样案件不同法院裁判结果大相径庭，既损害司法统一和司法权威，破坏社会预期和法治实践，还危及金融秩序和金融安全，故建议明确27条“司法解释另有规定的除外”之另有规定不包括28条。
最高人民法院王毓莹法官在《执行异议之诉中<异议复议规定>第27条、28条、29条如何适用》（微信公号“法影斑斓”2018年5月10日推送）一文中也明确指出第27条之但书不包括28条，如果最高法院能以官方名义予以明确，对统一司法实践应大有裨益。
（三）明确《执行异议规定》第27条优于《查扣冻规定》第17条
同样道理，我们建议最高法院明确：在《执行异议规定》第27条与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（简称《查扣冻规定》）第17条发生适用冲突时，《执行异议规定》第27条优于《查扣冻规定》第17条。
特此建议。