房屋租赁实用问题解答之二

【序言】
“租购并举”时代的到来，对房屋租赁合规化提出了新的更高要求。北京市乾坤律师事务所房地产与基础设施部秉持理性、专业、严谨的执业理念，近期对房屋租赁中常见的法律问题进行了梳理，集结成文分享给大家。本文中租赁房屋的类型包括城市住宅、商铺、写字楼（间）、农村住宅，包括商品房和保障房，主体涵盖出租人、承租人、中介、监管部门等各方，内容涉猎合同效力、合同备案、租金、押金、装修、租期、优先权、群租等。但限于篇幅，只能整理出常见问题。若有其他疑问需要沟通，请垂询北京市乾坤律师事务所。
涉及房产中介公司的住房租赁纠纷，可否追加房产中介公司参加诉讼？
如果出租人和承租人通过房地产居间行为达成租赁协议，则一般不追加房产中介公司；如果出租人将出租（或托管）给房产中介公司，中介公司以自己名义与承租人签订租赁协议，则当事人分别依据各自的合同主张权利。
文件依据
《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答>的通知》（京高法发[2013]462号）第33条：涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？实践中应区分以下情形处理：（1）房地产中介公司提供订立合同的居间服务，促成租赁合同成立，收取居间费用的，房屋出租委托合同性质上属于居间合同，租赁双方仅就租赁合同发生纠纷的，一般不需要追加中介公司参加诉讼。（2）房地产中介公司依约定向出租人交纳固定租金，并以自己名义对外签订租赁合同出租管理房屋、收取租金的，当事人应分别依据各自合同主张权利。
承租人与房产中介签订居间服务（看房）协议并接受中介服务后，绕开中介直接与出租人签订租赁协议，承担什么责任？
这属于行业俗称的“跳单”，承租人绕开已提供居间服务的房产中介直接与出租人签订租赁协议，应当向房产中介支付报酬。
文件依据
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
经济适用房可否对外出租？
个人购买的经济适用住房在取得完全产权之前不得用于出租经营。购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关款项后取得完全产权。
文件依据
《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）第三十三条、第三十一条。
北京市关于共有产权房出租，有哪些规定？
已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。
文件依据
《北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市规划和国土资源管理委员会关于印发<北京市共有产权住房管理暂行办法>的通知》（京建法〔2017〕16号）第二十三条。
我把整个商场出租给承租人，约定租期15年，每年租金按前一年租金的3%递增，合同已经履行八年，鉴于约定的租金远远低于市场行情，我可否提前解除合同？
（1）双方可以协商一致解除合同；（2）看双方是否约定合同解除的事由，如有，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同；（3）法定解除条件：不可抗力致使不能实现合同目的；承租人明确表示或者以自己的行为表明不支付租金的；承租人欠付租金，经催告后在合理期限内仍未履行; 承租人其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。
文件依据
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第五百六十二条、第五百六十三条。
请列举商铺租赁合同无效情形？
（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。（4）违背公序良俗的民事法律（租赁）行为无效。（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。（6）行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。（7）违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
文件依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》(法释〔2020〕17号)第二条、第三条；
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一百四十六条、第一百五十三条。
城市商铺合同无效，租金是否需要支付？
租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。
文件依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》(法释〔2020〕17号)第四条；
参考判例：（2014）浙民提字第81号。
线上签订的电子版商铺租赁合同是否有效？
当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。具备下列条件的民事法律行为有效：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
文件依据
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一百四十三条；
《中华人民共和国电子签名法（2019修正）》（中华人民共和国主席令第29号）第三条。
承租人擅自转租城市商铺的法律后果
承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。如出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
文件依据
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第七百一十六条第二款、第七百一十八条；
《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第十一条
房东将商铺出租并移交给我之后，又将该商铺抵押给了银行，我的承租权受影响吗？
不受影响。
文件依据
《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第四百零五条。