案情简介
郝眉与高博系夫妻，二人名下共有三套房产，随着房价的高涨，夫妻二人想利用闲置资金再购置一套房产用以投资增值，2015年二人出首付按揭购置一套房产，因限购政策限制，将此套房产登记在高博之弟高海名下。2017年郝眉与高博离婚，双方对名下三套共有房产进行了分割。因高博兄弟二人齐心协力对付郝眉，使得郝眉对登记在高海名下的房产不能顺利进行分割，遂产生纠纷。
分析探讨
2018年6月24日下午，西安市人民政府下发《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（简称“《通知》”），进一步提高了限购门槛，在广大市民中引发不小的震动。此通知限制了不少不在购房刚需范围内的“刚需”人群，也影响了以“炒房”“囤房”等对购房有各种目的的人群。
目前，购房的一般情况就是购房者根据要求提交资料排队，在指定地点工作人员会进行相关信息的系统录入，用户再通过微信或网站进行摇号，没被选中的购房者只能参与下一轮的开盘。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。西安摇号程序进一步精细化，很多人对新政策的第一反应是“买房更难了”。
一直以来，借他人名义买房都是想要购房却不能或不便于将房产登记在自己名下的购房者会选择的一种方式，在房价一路飙升且限购政策如此高涨的当下，这种情况更会不断增多，然而规避限购政策，借他人名义买房，是一件高风险的事情，除了寻找合适的代持人之外，还应该签订一份“代持协议”，协议中应包含以下内容：
一、购房事实及房产相关详细情况
应详细述明借名买房的事实、房产所属开发商、具体位置、面积等房产相关信息。
二、房产出资事项详情
应详细说明房产是全款还是按揭贷款购买，若全款购买，款项由谁支付；若按揭贷款购买，应约定房产的首付款出资人、出资数额、出资方式（转账还是现金）以及按揭款相关支付详情，以免后期发生纠纷时影响房产的权属认定。
三、代持方无条件协助实际产权人办理房产过户手续的义务
不同地区对此种情况的实际处理方式是不同的，有些地区判定支持房产归实际买房人所有；有些地区判定支持返还当初购房出资款；有些地区是有限度的支持请求过户；还有些地区认为此行为属于恶意串通，损害国家利益，代持协议无效。
协议中约定代持方有义务应实际产权人请求，无条件协助办理房产过户手续，即使日后发生纠纷，这样的约定一般也是会被法院支持的。
四、出现法律纠纷时，若无法或不能进行过户时应如何返还房款及此种情况下房产的归属权
若希望以要求返还房款时的房产价值进行返还，则需要在协议中明确约定，如果没有明确约定，法院一般会以购房时所出资为标准判定返还数额，并且不支持利息。
协议中还应该明确房款返还后房产产权归属。
五、代持方擅自处分房产的责任。
因为房产登记在他人名下，存在被擅自抵押或出售的风险，协议中应明确约定擅自处分财产的违约责任，给自己的权利多一道保障。
六、不依约过户的违约责任
协议中还可以约定，除擅自处分房产的违约责任之外，出名人（登记人）不论其他何种原因不将房产过户给实际产权人，都应承担相应的违约责任。
此处可以约定高额的违约金以降低出名人（登记人）的违约风险。
另外，根据实际情况，双方可以在协议中约定是否支付一定数额的报酬。
取得房产证后，房产证原件应该自己保管。另外应该定期在房管局网站进行查询，以防止代持方挂失房产证后重新补办新的房产证，以便其擅自处分房产。有条件的话，购房时最好全额出资，在代持人的选择上以父母或讲诚信、债务风险较低的人名义买房。
上述案件中，若在借高海之名购房之前双方签订了“代持协议”，明确约定各项事宜，则即使郝眉与高博离婚，郝眉也可以相对顺利地主张其对此套房产的应得权益。
— 参考学习 —
《北京市高级人民法院关于审理房产买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高发[2014]489号）
第十条 [借名买房的认定和处理]借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房产归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房产过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房产买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》(2010年12月 22日京高发[2010]458号）
第十五条当事人约定一方以他人名义购买房产，并将房产登记在他人名下，借名人实际享有房产权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房产所有权转移登记的，可予支持。但是，该房产因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房产的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房产归其所有或要求登记人办理房产所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》（苏高法电[2017]559号）
第二十三条当事人约定一方以他人名义购买房产，并将房产登记在他人名下，借名人实际享有房产权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房产所有权转移登记的，可予支持。但是，该房产因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房产的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房产所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
郝眉与高博系夫妻，二人名下共有三套房产，随着房价的高涨，夫妻二人想利用闲置资金再购置一套房产用以投资增值，2015年二人出首付按揭购置一套房产，因限购政策限制，将此套房产登记在高博之弟高海名下。2017年郝眉与高博离婚，双方对名下三套共有房产进行了分割。因高博兄弟二人齐心协力对付郝眉，使得郝眉对登记在高海名下的房产不能顺利进行分割，遂产生纠纷。
分析探讨
2018年6月24日下午，西安市人民政府下发《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（简称“《通知》”），进一步提高了限购门槛，在广大市民中引发不小的震动。此通知限制了不少不在购房刚需范围内的“刚需”人群，也影响了以“炒房”“囤房”等对购房有各种目的的人群。
目前，购房的一般情况就是购房者根据要求提交资料排队，在指定地点工作人员会进行相关信息的系统录入，用户再通过微信或网站进行摇号，没被选中的购房者只能参与下一轮的开盘。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。西安摇号程序进一步精细化，很多人对新政策的第一反应是“买房更难了”。
一直以来，借他人名义买房都是想要购房却不能或不便于将房产登记在自己名下的购房者会选择的一种方式，在房价一路飙升且限购政策如此高涨的当下，这种情况更会不断增多，然而规避限购政策，借他人名义买房，是一件高风险的事情，除了寻找合适的代持人之外，还应该签订一份“代持协议”，协议中应包含以下内容：
一、购房事实及房产相关详细情况
应详细述明借名买房的事实、房产所属开发商、具体位置、面积等房产相关信息。
二、房产出资事项详情
应详细说明房产是全款还是按揭贷款购买，若全款购买，款项由谁支付；若按揭贷款购买，应约定房产的首付款出资人、出资数额、出资方式（转账还是现金）以及按揭款相关支付详情，以免后期发生纠纷时影响房产的权属认定。
三、代持方无条件协助实际产权人办理房产过户手续的义务
不同地区对此种情况的实际处理方式是不同的，有些地区判定支持房产归实际买房人所有；有些地区判定支持返还当初购房出资款；有些地区是有限度的支持请求过户；还有些地区认为此行为属于恶意串通，损害国家利益，代持协议无效。
协议中约定代持方有义务应实际产权人请求，无条件协助办理房产过户手续，即使日后发生纠纷，这样的约定一般也是会被法院支持的。
四、出现法律纠纷时，若无法或不能进行过户时应如何返还房款及此种情况下房产的归属权
若希望以要求返还房款时的房产价值进行返还，则需要在协议中明确约定，如果没有明确约定，法院一般会以购房时所出资为标准判定返还数额，并且不支持利息。
协议中还应该明确房款返还后房产产权归属。
五、代持方擅自处分房产的责任。
因为房产登记在他人名下，存在被擅自抵押或出售的风险，协议中应明确约定擅自处分财产的违约责任，给自己的权利多一道保障。
六、不依约过户的违约责任
协议中还可以约定，除擅自处分房产的违约责任之外，出名人（登记人）不论其他何种原因不将房产过户给实际产权人，都应承担相应的违约责任。
此处可以约定高额的违约金以降低出名人（登记人）的违约风险。
另外，根据实际情况，双方可以在协议中约定是否支付一定数额的报酬。
取得房产证后，房产证原件应该自己保管。另外应该定期在房管局网站进行查询，以防止代持方挂失房产证后重新补办新的房产证，以便其擅自处分房产。有条件的话，购房时最好全额出资，在代持人的选择上以父母或讲诚信、债务风险较低的人名义买房。
上述案件中，若在借高海之名购房之前双方签订了“代持协议”，明确约定各项事宜，则即使郝眉与高博离婚，郝眉也可以相对顺利地主张其对此套房产的应得权益。
（注：以上文中人物均为化名）
— 参考学习 —
《北京市高级人民法院关于审理房产买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高发[2014]489号）
第十条 [借名买房的认定和处理]借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房产归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房产过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房产买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》(2010年12月 22日京高发[2010]458号）
第十五条当事人约定一方以他人名义购买房产，并将房产登记在他人名下，借名人实际享有房产权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房产所有权转移登记的，可予支持。但是，该房产因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房产的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房产归其所有或要求登记人办理房产所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》（苏高法电[2017]559号）
第二十三条当事人约定一方以他人名义购买房产，并将房产登记在他人名下，借名人实际享有房产权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房产所有权转移登记的，可予支持。但是，该房产因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房产的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房产所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。