交钥匙与交房是一回事么？

案情简介
原告周某、被告某房地产开发有限公司于2015年9月14日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买属被告开发的903号房屋，房屋总价款为757561元，房屋交付时间为2016年12月31日前。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.3的违约金。合同签订后原告已付清购房款，被告于2017年10月31日向原告实际交付讼争房屋。原告向法院起诉要求被告支付逾期交房违约金。
法院判决
法院认为：违约金应计算至房屋交付之日。关于讼争商品房是否已实际交付的问题，原告认为被告尚未向原告提供包括竣工验收备案表、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、建设工程质量认定书及房地产开发建设项目竣工验收合格证等材料在内的文件，不符合法定及约定的交房条件。被告认为其在2017年10月31日已经向原告实际交付讼争房屋，并提供装修申请表、钥匙交接单、交房流程表予以证明。出卖人交付房屋时未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。但如果买受人已实际接收房屋，属于对自己权利的处分，其后，买受人又以出卖人没有提供两书等，房屋不具备交付条件为由，要求出卖人承担之后逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，“转移占有”在实践中即通常所说的“交钥匙”行为。因此，本院认定2017年10月31日被告已实际向原告交付房屋。
律师提示
房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，出卖人向买受人交付房屋。日常生活中，大家之所以通常以是否“交钥匙”为标准来判断出卖人是否履行了交付房屋的义务，是因为“交钥匙”意味着出卖人将房屋的控制权交付给了买受人，买受人就此可以对房屋进行占有、使用。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”，由于该条款中的“交付使用”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。因为占有仅仅是一种事实的状态，只要将占有的标的物交付使用既可，而在交付使用标的物时刻起视为占有的转移。
但是实际交房却并非仅仅交钥匙那么简单，房屋交付除应满足法律规定的条件外，也要符合当事人在合同中约定的交付房屋的其他条件，如签署房屋交接表、在约定的时间交付等。现实中存在即使交了钥匙也无法入住的情况，因此二手房买卖合同中应对出卖人全面履行交房义务及违约责任进行明确约定。
法律规定
1.《中华人民共和国合同法》
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。