商品房认购书中的法律问题

前 言
虽然在“房住不炒”的政策调控下，国内房价上升趋势得到了一定程度的遏制，但是在一二线城市和稀缺地段，新开楼盘还是门庭若市，排队摇号、超前预售等现象屡见不鲜。
这其中，最常见的做法是开发商与购房者签订一份认购书，要求购房者缴纳一部分定金敲定房源，这份认购书具有怎样的法律效力、会涉及怎样的法律问题，下面简单探讨下。
#1 认购书的性质如何？
不管是称作认购书，还是订购书、预购协议等，其核心条款一般会约定双方在满足一定条件时签订正式的商品房买卖合同，对于这样一种约定，法律上有个专有名词，叫做“预约合同”。
《民法典》第四百九十五条规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书、意向书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
所以认购书本质上也是一种合同，属于预约合同，具有法律效力。
#2 签了认购书后对方不卖房（买房）了怎么办？
认购书作为合同的一种，一旦生效，对双方当事人均具有约束力，如果任一方当事人违约，必然要承担违约责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
#3 开发商反悔不卖房，能否要求其强制履约？
现实中经常会碰到这种情况：签了认购书后房价开始蹭蹭地长，开发商算算宁愿支付违约金也不按原价卖房了，那么这种情况下购房者可以强制要求开发商卖房而不要违约金么？
一般来讲，对于具有公共服务职能的主体，出于对公共利益的保护，是负有强制履约义务的。最典型的比如说出门坐个公交车，乘客买了票公交公司是不可以退钱拒载的，否则社会交通就要乱套了。但是对于开发商，买卖商品房不属于履行公共服务职能，也不属于公共利益范畴，此时应当遵循民法中的意思自治原则，对于其违约行为，可以追究违约责任，但是不能要求其强制履约。所以签了认购协议并不代表进了保险箱，购房者仍然要承担房价上涨带来的履约风险。
#4 叫认购书就一定是预约合同吗？
由于认购书属于预约合同，主要是赋予双方后续签订正式买卖合同的权利和义务，因此其条款约定相对简单。但是有些认购书规定的特别详细，具备了一定的实质要件，即使冠以认购书等名称，仍应认定为商品房买卖合同，即名为预约，实为本约。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
因此，一份认购书被实质的认定为商品房买卖合同应当满足两个条件：
一、协议包含《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
二、出卖人已按约定收取购房款。这里所称“购房款”既应包括全款，也应包括部分购房款。买受人支付房款的方式包括一次性付清全款、分期付款、个人住房贷款或其他类似支付房款的情形。