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明明签订了《房屋转让契》
为何十几年过去了
卖方却迟迟不配合过户？
是打算毁约？
还是另有隐情？
……
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老黄和小欧站在已购买多年的房屋前，怎么也想不到，普通一次买房会成为检验“诚实信用”的试金石。近日，平南县人民法院审结了一起源于十七年前的房屋买卖合同纠纷案件。
房屋转让后迟迟不过户的原因：
老黄和小欧于2008年向罗大、罗二以及其二人母亲阿芬购买位于镇上的房屋，双方签订了《房屋转让契》，约定转让价格为2.9万元，罗大将房屋所有权证、土地使用权证等证件交给老黄和小欧。老黄和小欧喜提新房后，便将地上原有房屋推倒重建，各自新建了房屋，此后老黄和小欧在该房屋居住至今。
在买房后老黄和小欧多次要求罗大等人协助办理过户手续，但罗大都拒绝办理，老黄和小欧无奈只能向法院起诉，诉请确认房屋买卖合同有效以及罗大等五人协助办理过户手续。罗大辩称案涉房屋是其私自出卖，没有经过其母亲以及其他兄弟姐妹的同意，案涉房屋买卖合同无效。小美、小丽（罗大姐妹）称案涉房屋是父母的遗产，对罗大出卖案涉房屋不知情，根据《民法典》相关规定，处分案涉房屋应经过占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，罗大私自出卖案涉房屋，案涉房屋买卖合同无效。
法庭上的一场关于诚信的对峙：
罗大：房屋转让契上母亲阿芬、弟弟罗二的签名是我签的，我代罗二签名没有经过罗二的授权。我当时与我母亲一起生活，卖房是我母亲的意见，由于当时她70多岁了，她把房产证给我叫我把房子卖了，并叫我去签字，当时房产证和土地使用权证都是我母亲保管的。
小美、小丽：对转让房屋一事不知情。
小欧：大概两年前我们找过罗大，找他协商办理过户的事宜，当时他说要我再给他3万元才协助我过户。
罗大：我要求你们给3万元，你们都不愿意给，要是愿意给，手续早都能办好了。
小欧：我们后面再找罗大的时候，他说要10万元才协助过户。
小美：当时不愿意给，我现在要提高价格。
法院经审理后认为：
案涉房屋是罗大父母的夫妻共同财产，房屋的50%属于其母亲阿芬占有，在罗大父亲去世后，另外50%由第一顺序继承人妻子阿芬以及子女罗大等四人继承，阿芬、罗大等人各占五分之一份额，故阿芬占有房屋60%的份额，罗大占有房屋10%的份额。母亲阿芬虽然未在转让契上签字，但是罗大在庭审中自述是其母亲阿芬主张卖房。因此，案涉房屋已经占份额70%的按份共有人同意出卖，超过占份额三分之二。
此外，案涉房屋交付给老黄和小欧管理使用后，二人在该土地上拆旧建新，并且在房屋交付给老黄和小欧后长达十几年的时间，罗大等人均未就房屋权属向老黄和小欧提出异议，也未向有关部门反映，应视为罗大等人对出卖案涉房屋的同意。综上，案涉《房屋转让契》是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于协助办理过户登记手续的问题：
根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等义务。案涉房屋转让合同合法有效，被告罗大等人应履行合同协助义务，协助原告老黄和小欧办理案涉房屋的国有土地使用权过户登记手续。但因案涉转让的房屋已经被老黄和小欧拆除，并建造了两幢房屋，该案涉登记的房屋已经不存在，故老黄和小欧请求被告协助其办理房产所有权的过户登记手续，本院依法予以驳回。罗大等人对该判决不服提出上诉，二审经审理后维持原判。
- 法条连接 -
《中华人民共和国民法典》
第二百九十七条不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
文字丨吴玉雯
编辑丨徐汝玲
审核丨覃成成