“购房者任意断供”靠谱吗？

“家庭”“归属感”……房子对中国人来说有着不一样的意义。时下，办理房贷已经成为当前商品房买卖的主要方式之一，购房人办理房贷，多以开发商作为担保人。但“买房一时爽，还贷火葬场”，在外部环境影响下，企业破产、收入下滑，房贷支出压力增大，不少人选择了“弃房断供”“断尾逃生”。无锡仲裁委办理的因“断供”引起的纠纷呈增长态势，相关平台上法拍房的数量也明显增加。但是，“断供”产生的负面影响可能比预想的要严重得多。
一起看看下面的案例吧~
结合无锡仲裁案例带您分析了解
基本案情
2015年8月10日，刘某、张某二人向某房产公司购买了一套商品房打算作为婚房，总房款为67.7308万元。夫妻二人在支付首付款20.7308万元后，剩余部分办理了银行按揭贷款，房产公司作为阶段性保证人为借款提供连带责任保证，案涉房屋办理了抵押权预告登记。购房合同约定：如购房人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或/和罚息的或未向出卖人偿还代偿的全部款项及利息、违约金的，出卖人有权延迟向购房人交付该商品房直至买受人偿还完毕拖欠按揭贷款银行或出卖人的任何贷款本息/和罚息。延迟交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担；如因购房人原因导致房产公司承担保证责任超过30天，购房人仍未向出卖人归还全部代还款的，出卖人有权解除合同，同时要求购房人按总房价款20%支付违约金，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由被申请人承担。
2015年8月28日，某银行按约发放了47万元贷款。刘某二人之后仅还款4个月，2016年1月起出现逾期。房产公司代向银行偿还本息至2020年9月29日。2021年2月，银行将刘某二人及房产公司诉至法院，要求刘某二人提前归还剩余贷款本金、利息、罚息、复利等，房产公司承担连带清偿责任。法院判决全部支持银行的诉讼请求。截止2022年11月9日，房产公司累计代向银行偿还本金461143.13元，利息、罚息、复利106034.13元、诉讼费9147元，合计585181.13元。
2022年11月，房产公司向无锡仲裁委员会提起仲裁，仲裁请求为：1.解除购房合同，并撤销该合同网签备案及抵押预告登记；2.刘某二人支付代还的利息、罚金、复利106034.13元；3.刘某二人按总房款20%支付违约金；4.刘某二人承担案件的仲裁费、保全费、律师费等费用。

仲裁审理
仲裁庭审理后认为，房产公司已根据生效判决书承担了连带清偿责任，其有权根据上述合同约定以及担保法的相关规定，向购房人进行追偿。故对房产公司的第1、2、4项仲裁请求予以支持。关于出卖人主张的违约金，虽然于法有据，但违约金的确定应兼顾实际损失以及当事人的预期利益，房产公司未举证证明其因购房人违约造成的实际损失数额，且案涉房屋买卖合同解除后，按照现有房地产市场价格，房产公司并无房价跌价之虞，故基于双方当事人的利益平衡，仲裁庭酌定按照总房款的10%予以支持即67730.8元。最终裁决案涉购房合同并注销网签备案及抵押权预告登记，刘某二人并向房产公司支付代偿费用、违约金、仲裁费、保全费、律师费等合计23万余元。
名词解释
01 抵押权预告登记
在商品房预售中，购房者通常通过向银行贷款支付大部分购房款，但因为所购商品房为期房，尚未竣工，购房者无法取得房地产权证书，故购房者在办理银行贷款时不能办理正式抵押登记。在此种情况下，一般通过办理预告登记的方式，将所购房产进行预抵押，从而取得银行贷款。
02 阶段性保证责任
商品房预售合同中，购房人在银行办理按揭贷款时，其所购房屋通常还不具备办证条件，贷款银行无法在放款时获得正式的房屋抵押权证。因此，银行为降低其贷款风险，通常要求开发商为购房人的贷款向银行提供阶段性保证责任。当房屋办理抵押登记后，开发商的保证责任免除，此时对银行的担保变为所购房屋。
仲裁说法
生活中，因为断供的时间段不同，所产生的后果也不同。
（一）尚未取得房屋所有权证书
本案中，购房人在2016年1月房屋交付前就断供，也就是说房屋尚未办理正式的抵押登记，此时出卖人的连带保证责任尚未免除（也即阶段性保证责任）。
根据购房合同约定的“如因购房人原因导致出卖人承担保证责任超过30天，购房人仍未向出卖人归还全部代还款的，出卖人有权解除合同”以及“出卖人按合同约定向购房人交付房屋时，如购房人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或/和罚息的或未向出卖人偿还代偿的全部款项及利息、违约金的，出卖人有权延迟向购房人交付该商品房直至购房人偿还完毕拖欠按揭贷款银行或出卖人的任何贷款本息/和罚息”等内容，购房人尚未取得房屋的所有权。
根据本仲裁裁决，购房人需要向出卖人支付代偿费用、违约金、仲裁费、保全费、律师费合计23万多元，扣除之前支付的首付款207308元和4个月还贷费用，即购房人另多向出卖人承担费用2万多元。
也就是说，购房人不仅未取得房屋的所有权，更没办法享受房屋期间房价上涨带来的利益，甚至还需要再多付2万多元。而且，仲裁庭已经主动调低了违约金，否则购房人近几年的损失更大。
（二）已取得房屋所有权证书
如果断供是发生在房屋交付并办理了房屋的正式抵押登记后，此时购房者取得了房屋的所有权，银行取得了房屋的抵押权，房产公司不再承担阶段性连带保证责任。银行有权行使抵押权，申请将房屋折价、变卖或拍卖，并从变卖或拍卖所得的价款中，扣除银行收取的本金、利息、罚息、违约金以及诉讼费、律师费、拍卖费等费用。
（如果拍卖所得无法覆盖前述款项的话，购房人还需要支付不足的部分。如果房屋市价上涨，购房人可能会拿到一部分额外的钱；如果房价下跌，购房者就可能不仅拿不到多余的钱，甚至还要补足不足的费用，承担额外的损失。）
由此可见，无论哪种情形的断供，购房者的首付款极可能被打水漂，甚至还需要承担额外的损失。此外，断供还可能会影响到个人征信，被限制出行和消费。
无锡仲裁提醒：购房不易，在购房后偿还贷款的过程同样艰辛。在做出购房决策时，一定要谨慎思考、理智选择，根据个人及家庭的实际情况量力而行，综合经济发展形势、个人和家庭收入水平综合决策。购房后，如果出现无法偿还银行贷款的情况，一定要及时和银行沟通，争取宽限期限，切不可一拖再拖、轻易弃房断供。
无锡仲裁示范条款如下：
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提交无锡仲裁委员会，按照申请仲裁时该会的仲裁规则进行仲裁。
无锡仲裁补充仲裁协议如下：
因××纠纷，现提交无锡仲裁委员会按照该会的仲裁规则进行仲裁。