编者语：
近年，业主委员会代表全体业主主张公共收益类案件呈逐年增长趋势，且大部分集中在上海、江苏、海南等发达地区，本团队检索案例27件，主要涉及上海一中院、二中院（8件），南京中院（3件），海口中院（2件），北京二中院（1件），杭州中院（1件），四川、陕西等地法院（12件）案例，通过案例总结五个焦点问题（详见下文）。法院裁判观点多认为，业主委员会有权作为诉讼主体提起追索公共收益之诉，但须全体业主按法定程序授权赋予其诉讼主体资格，且在诉讼时效期间内，关于诉讼时效，因各地裁判观点不一，具体以法院裁判为准；关于返还公共收益的数额，则需业主委员会提供证据证明，根据证据证明力法院作出相应裁判。本团队对检索的27件案例进行分析，返还公共收益的诉讼请求，法院均会支持，支持率（判决金额/诉讼请求金额）约48%。
本团队对公共收益类案例进行了几点总结，以期为各位同行及各业主委员会启动此类诉讼提供一点参考。
大数据检索
（一）时间分析
从上方的年份分布可以看到当前条件下涉诉案件总体呈增长趋势。
（二）案由分类
从上面的案由分类情况可以看到，合同纠纷类高达98.9%。
（三）程序分类
（四）裁判结果
（五）标的额可视化
公共收益诉讼中的焦点问题
目录
一、如何证明业主委员会有诉讼主体资格
二、主张公共收益是否有时效问题，应当主张几年
三、主张公共收益的范围有哪些
四、举证责任的分配及举证高度，是否需要鉴定
五、物业服务企业主张的开支是否可以得到支持
一、如何证明业主委员会有诉讼主体资格
业主委员会在法律上一般被看作“其他组织”，现阶段司法实务中，法院在审理以业主委员会为一方的纠纷案件时，已经认可其具备诉讼主体资格。法院主要从以下两方面审查、判断业主委员会在公共收益类诉讼案件中是否具有诉讼主体资格：
（1）业主委员会的成立是否符合法定程序。
业主委员会依法成立并在物业所在地街道办事处、镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案。
（2）业主委员会提起诉讼是否经过业主大会的授权。
以诉讼方式要求物业服务企业返还公共收益，业主委员会应获得全体业主的依法授权，且该授权符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，即就起诉事项召开业主大会会议并进行表决，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
律师建议：
（1）业主委员会提起诉讼时提交以下证据材料证明业主委员会有诉讼主体资格：业主委员会备案表、业主大会议事规则、表决结果的公告（街道办事处、居民委员会盖章确认）、公证处的公证书等。
（2）建议邀请街道办事处、居民委员会等部门对召开业主大会会议的情况进行监督，最后街道办事处、居民委员会在表决结果的公告上盖章确认。同时可请公证处对全程表决进行公证。
参考案例
审理法院：浙江省杭州市中级人民法院
案 号：（2019）浙01民终8549号
裁判要旨：伊萨卡第二届业委会于2017年8月13日经选举产生，并办理了备案手续，任期自2017年8月13日至2020年8月12日止。2018年5月16日，案涉小区业主代表会议表决通过“关于伊萨卡第二届业委会通过法律方式向绿洲物业公司追讨小区电梯年检费、粪池、垃圾清理费、围栏赔偿款、电梯维修费、灯具损坏费、死亡树木赔偿、经营性收益等”的事项。
以上事实认定，由伊萨卡第二届业委会提交的《业主委员会换届备案表》《伊莎卡国际城小区业主大会议事规则》《伊萨卡国际城小区第二届业主代表会议签到表》《伊萨卡国际城绿洲物业诉讼表决决议公告》以及双方当事人的当庭陈述予以证明。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2010）沪一中民二（民）终字第3981号
裁判要旨：2010年2月6日至9日上海市某业主委员会向小区业主发放“是否同意法律手段解决与上海某物业管理有限公司、上海弘运房地产发展有限公司存在的三个问题的决议”，2010年2月9日上海市徐汇区凌云路街道阳光居民委员会和上海市某业主委员会联合出具阳光绿园业主意见征询汇总结果，内容为，实际发放921票，同意887票，反对6票，弃权28票，未回收173票，按《议事规则》第九条规定，视为同意多数人意见，通过率96.3％。……
参考案例
审理法院：北京市第二中级人民法院
案 号：（2018）京02民终8494号
裁判要旨：瑞思特物业公司虽对选聘新的物业公司的决议提出异议，但其并未提交证据证明上述决议存在违法事由。对瑞思特物业公司的该项答辩意见，无事实及法律依据，法院不予采信。
……国际村业委会提供的2015年业主大会临时会议唱票结果上已经加盖了北京市朝阳区太阳宫地区办事处尚家楼居委会及北京市朝阳区左家庄街道曙光里居委会的公章，证明唱票结果已得到有关政府部门的确认。在上述事实已经十分明了的情况下，瑞思特物业公司申请法院向有关政府部门进一步核实，本院认为实无必要，故对瑞思特物业公司的该项申请不予准许。
二、主张公共收益是否有时效问题，应当主张几年
关于公共收益诉讼时效，因各地裁判观点不一，具体以法院裁判为准。总体来说有两个观点：
（1）适用诉讼时效
1）诉讼时效3年。
参考案例
审理法院：成都市金牛区人民法院
案 号：（2017）川0106民初8035号
裁判要旨：2014年8月以前的广告收益，因已超过诉讼时效（芙蓉花园城业委会于2017年8月来院起诉），依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，不予支持。
2）诉讼时效的起算。
观点一：从业主委员会成立之日起算。
参考案例
审理法院：海口市中级人民法院
案 号：（2017）琼01民终3254号
裁判要旨：因该收益归全体业主所有，具有共有的性质，因此，依法成立的宝源花园业主委员会，有权在全体业主授权范围内，以其名义代全体业主向富南公司、中宝源公司主张相关民事权益。因宝源花园业主委员会于2015年9月30日才备案成立，宝源花园小区业主向富南公司、中宝源公司主张该小区公共收益的诉讼时效应从宝源花园业主委员会成立之日起计算。宝源花园业主委员会于2017年4月6日向一审法院起诉，故其起诉并未超过诉讼时效，富南公司、中宝源公司关于宝源花园业主委员会的起诉已超过诉讼时效的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。
观点二：从物业服务企业撤场之日起算。
参考案例
审理法院：重庆市第一中级人民法院
案 号：（2019）渝01民终10122号
裁判要旨：诉讼时效问题。鹏润公司于2017年2月28日撤场，撤场时应当向全体业主返还公共收益，故应从此时起算诉讼时效期间，半山华府业委会于2018年2月22日诉至本院，未超过三年的诉讼时效期间，故对鹏润公司关于诉讼时效抗辩的意见不予采纳。
观点三：从业主委员会知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2018）沪01民终10867号
裁判要旨：对于幸福小镇业委会的诉请是否已过诉讼时效的问题，本院认同一审的认定。本院认为，在作出本案审计报告之前，幸福小镇业委会对于小区收益情况并不清楚，无法确定其权利是否受到侵害。审计报告作出后，幸福小镇业委会对于金额虽然盖章确认，但是对是否应该扣除其中的某些款项与绿城物业上海分公司发生了争议，并与其交涉。故，绿城物业上海分公司主张幸福小镇业委会的诉请已过诉讼时效的主张，本院难以支持。
观点四：如果物业服务企业在提供物业服务期间未公布公共收益情况，也未提供公共收益收入与业主进行结算的相关资料，其对公共收益的占有一直处于持续状态，权利人主张权利，就不存在超过诉讼时效的问题。
参考案例
审理法院：江苏省高级人民法院
案 号：（2014）苏审三民申字第253号
裁判要旨：关于公益收入款的诉讼时效问题。2003年、2009年长江业委会与安居物业签订了《物业管理委托合同》，双方合同中约定了公益收入的分配比例。依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应严格按合同约定履行，应当按约定比例进行分配。安居物业于2010年12月31日撤离长江之家小区后，安居物业在涉诉小区提供物业服务期间未公布该小区公益收入情况，也未提供公益收入与业主进行结算的相关资料，其对公共收益的占有一直处于持续状态，故长江业委会提起诉讼要求按合同约定比例进行分配，并未超过诉讼时效。安居物业的该项主张，没有事实和法律依据，一、二审法院未予支持，并无不当。
（2）不适用诉讼时效
业主委员会经业主大会授权，代表全体业主基于公共部位收益的所有权主张相关权利，并非行使债权请求权，故其主张不受诉讼时效所限制。
参考案例
审理法院：上海市静安区人民法院
案 号：（2014）静民一（民）初字第691号
裁判要旨：至于被告提出原告要求返还公共部位收益的诉请已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为公共部位收益属于全体业主共有，原告经业主大会授权，代表全体业主基于公共部位收益的所有权主张相关权利，并非行使债权请求权，故其主张不受诉讼时效所限制，本院对被告该抗辩意见不予采纳。
律师观点：
本律师认为物业公司侵占业主的公共收益，属于对全体业主的侵权行为，倾向于不适用诉讼时效的观点，在诉讼时可以主张全部被侵占的公共收益。
三、主张公共收益的范围有哪些
公共收益的范围包括但不限于：
（1）占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的场地占用费；
（2）广告收益，如电梯、走廊、小区道路以及墙面、楼顶等共有部位的广告收入;
（3）小区公共配套设施经营收益，如小区配套的篮球场、羽毛球场、会所等收益；
（4）小区公共区域经营收入，如摊位费、场地租赁费等；
（5）商户的进场费，如通讯营运商、纯净水公司、垃圾回收商等进驻小区时交纳的费用。
四、举证责任的分配及举证高度，是否需要鉴定
（1）关于举证责任的问题。
参考案例
审理法院：湖北省武汉市中级人民法院
案 号：（2018）鄂01民终10334号
裁判要旨：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，本案中，对提出武汉景源物业以业主共有部分进行经营性活动而产生收益的待证事实，武汉大唐业委会提供有露天停车位收费标准和分配比例及已售月卡的数量、电梯广告合同、收件宝便民服务合同等证据，已依法履行其举证责任。武汉景源物业对反驳对方诉请所依据的事实，则负有举证证明责任。相关经营性收入的账目等财务凭证，基于由武汉景源物业持有控制，武汉大唐业委会为此向一审法院提交调查收集的申请，符合《民诉法解释》第九十四条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”的规定。一审判决认定武汉大唐业委会向法院提交调查收集证据的申请不属于因客观原因不能自行收集的范围，既有悖于本案的事实，亦于法无据。至于因不能提供相关的必须资料而被司法审计的鉴定机构退档，根据《民诉法解释》第一百一十二条第一款“书证在对方当事人控制之下，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交”的规定，一审法院可以依申请责令武汉景源物业提交其经营性收入的账目等财务凭证。若武汉景源物业无正当理由拒不提交，则依照《民诉法解释》第一百一十二条第二款“申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实”的规定，可以认定武汉大唐业委会主张的书证内容真实。一审判决认定的举证责任分配不当，应当予以纠正。故此，一审判决未查明武汉景源物业利用共有部分从事经营活动的经营性收入，属于认定的基本事实不清。
（2）举证高度。
1）业主委员会须提供公共收益的具体数额及计算依据（有证据证明）。
参考案例
审理法院：海南省海口市中级人民法院
案 号：（2020）琼01民终664号
裁判要旨：本案中，椰岛华庭业委会并无充分、确切的证据证明椰岛华庭小区自入住后地上停车位的实际出租率、租金标准及实际收益，其按照现物业海润达公司的收费标准计算家诚公司物业服务期间的地上车位收益缺乏事实和法律依据，不予支持。
2）双方对小区公共收益进行对账，并进行确认。
参考案例
审理法院：江苏省南京市中级人民法院
案 号：（2020）苏01民终5688号
裁判要旨：2017年6月16日，瑞鑫兰庭业委会至高迈克公司进行对账，根据瑞鑫兰庭业委会提供的数据，经核算2016年度应归属小区业主的公共收益为211088.68元（扣除税金后的70%），其中：临时停车收费分成13059元、广告及摆摊宣传分成132287.05元、综合楼大厅干洗店租金分成3918元、20个公共车位收益分成61824.63元。对账单最后注明，2017年4月13日，业委会已收到高迈克公司转款101300元，尚余109788.68元未付。对账单下方，加盖南京高迈克物业管理有限公司瑞鑫兰庭公章并由该服务中心项目经理**签字并注明“收到”。
3）停车费发票、物业公司工作人员证言、业主的情况说明及房产证复印件（证明停车费发票是物业公司开具的该小区停车费发票）。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2020）沪01民终2210号
裁判要旨：龙阳花苑业委会提供证据如下：1.停车费发票20张，以证明精文公司收取了龙阳花苑小区2016年上半年度的停车费；2.曹某的书面证言一份，以证明精文公司收取了龙阳花苑小区2016年上半年度的停车费；3.曹某与精文公司的劳动合同及社保、公积金缴纳材料，以证明曹某在精文公司处工作，负责停车费的收费事宜；4.六份情况说明及六份房地产权证复印件（其中XX路XX弄XX号XX室房屋、XX路XX弄XX号XX室、XX路XX弄XX号XX室提供了房地产权证原件，其余三份为复印件），以证明对应停车费发票系精文公司开具的龙阳花苑小区停车费发票；5.2013年、2014年《龙阳花苑小区公共收益明细表》，以证明2013年、2014年龙阳花苑小区停车费收费情况。
4）收费票据、 车位租用协议。
参考案例
审理法院：四川省攀枝花市中级人民法院
案 号：（2019）川04民终518号
裁判要旨：2015年5月14日的车位清洁管理费收费票据，其费用期间为2015年11月1日至2016年10月31日，车位清洁管理费为960元。3.2015年10月28日的车位清洁管理费收费票据及与业主签订的车位租用协议，其费用期间为2016年1月1日至2016年10月31日，车位清洁管理费为1600元。
5）法院参照双方确认的前一年公共收益，酌定后一年的公共收益。
参考案例
审理法院：江苏省南京市中级人民法院
案 号：（2020）苏01民终5688号
裁判要旨：对于2017年1月1日至2017年8月31日的公共收益，因高迈克公司系数据持有方，因其消极对账，双方在法院指定的期限内未能对账，故法院酌定参照2016年度双方确认的公共收益211088.68元的标准计算得出2017年1月1日至2017年8月31日的公共收益为140725.79元。
6）如仅提供广告栏照片刊登有广告的证据，证明力不足。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2019）沪01民终15281号
裁判要旨：乾清园业委会提供的广告栏照片刊登有广告的证据不足以证明联讯公司提供服务期间涉诉小区存在广告及广告收益。
7）根据固有车牌号统计推算的停车费汇总表，证明力不足。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2020）沪01民终2210号
裁判要旨：精文公司对龙阳花苑业委会停车费及押金返还的主张均予以否认，而就龙阳花苑业委会所提交的证据看，其所提交的停车费汇总表系其自行根据固有车牌号统计推算而得，故其证明力显属不足，而押金返还的主张亦无相关证据予以佐证，故对此不予支持。
8）仅提供预算清单，未补强证据，法院不支持。
参考案例
案 号：（2016）沪01民终11589号
裁判要旨：现蔷薇八村业委会仅提供了春晖物业出具的预算清单予以证实，春晖物业在庭审中称预算清单并非实际发生的收取数量，只是春晖物业预估，而实际收取的固定停车位的车辆未满140辆，现蔷薇八村业委会未能提供补强证据证实小区内确有140辆固定停车并向春晖物业缴纳了相应的停车费；且蔷薇八村业委会提供的审计报告中亦未能反映上述事实，故该诉请，缺乏事实依据，法院难以支持。
（3）是否需要鉴定。
可以申请法院进行审计。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2019）沪01民终15281号
裁判要旨：2018年12月18日，乾清园业委会向一审法院申请对涉诉小区2012年4月至2016年3月期间公共收益（税后金额）、该期间双方有争议的42项支出情况进行审计。乾清园业委会、联讯公司一致同意审计费双方各垫付一半。审计申请递交后，乾清园业委会拒绝向审计部门缴纳审计费，联讯公司向审计部分缴纳了审计费60,000元，但迟迟未能提供审计资料，导致审计部门无法开展审计工作。2019年4月19日、5月16日一审法院两次组织双方就审计资料进行核对。乾清园业委会核对后发表意见称联讯公司未能按照要求提供明细清单及原始财务凭证的复印件，粗略查看联讯公司提供的停车费发票数量显著少于停车数量，停车费发票号码不连号，联讯公司存在少报、漏报停车费的情况，即便送去审计也没有价值。乾清园业委会表示该42项支出不可以在公共收益中抵扣，若联讯公司认为应当抵扣应由联讯公司自行审计。乾清园业委会、联讯公司分别于2019年7月2日、2019年6月25日书面向一审法院提出撤回审计的申请。
五、物业服务企业主张的开支是否可以得到支持
物业服务企业在未经全体业主同意的情况下，无权擅自使用公共收益以弥补其经营不足。法院一般会按照30%左右的比例确认经营成本，将剩余部分判令物业服务企业返还业主。
（1）物业服务企业在对共有部分进行经营之前，应当经过业主大会的同意。利用共有部分从事经营活动所得收益，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条在扣除合理成本之后，属于业主共有。根据《西安市物业管理条例》第八十四条公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。即业主大会有权决定公共收益的用途，未经业主大会同意，物业服务企业无权擅自使用公共收益弥补其经营不足。
参考案例
审理法院：辽宁省沈阳市中级人民法院
案 号：（2014）沈中审民终再字第136号
裁判要旨：关于凯莱物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用的问题。如上所述，公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。凯莱物业公司虽然是业主委员会所在园区的物业服务单位，但是根据前期物业管理合同第四章的约定其服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支，而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴，因此公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金，凯莱物业公司在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下，无权擅自使用该广告费用用以弥补其经营不足。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，现业主委员会要求凯莱物业公司返还其收取的公共区域广告费用，理由正当，应予以支持。
参考案例
审理法院：咸阳市中级人民法院
案 号：（2020）陕04民终1008号
裁判要旨：关于被告辩称电梯费中包含电梯保养费、维修费及年检费的观点，本院认为，依照《物业服务收费管理办法》第十一条：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”之规定，电梯日常维修费及养护费应当包含在物业服务费用中，若存在大修、中修、更新、改造等费用，可从专项维修资金中列支，故被告将电梯维修养护费列入应收取电费中以电梯广告费折抵的观点不能成立。
（2）实践中物业服务企业自行与第三方签订协议，利用共有部分进行经营，在这种情况下，法院会在扣除物业服务企业的经营成本后，将公共收益分配给业主。如果物业服务企业无法举证，证明其合理的经营成本，法院一般会按照30%左右的比例酌定经营成本，将剩余部分判令物业服务企业返还业主。
参考案例
审理法院：上海市静安区人民法院
案 号：（2014）静民一（民）初字第691号
裁判要旨：鉴于双方没有明确约定（包括前期物业服务合同）公共部位收益应当如何分配，本院考虑到公共部位收益的内容为广告、公共部位租赁及停车费，任何一项都离不开被告作为物业管理企业投入人力、财力等成本进行运营，而该种成本显然与《前期物业管理服务合同》包含的小区日常物业服务的成本有所不同，不应理解为已包括在日常物业服务的成本中。鉴于被告在收支汇总中支出部分所列项目无相关证据证明其实际发生，故本院根据公平原则，酌定该收益应在原、被告之间进行公平合理的分配的比例应为7：3。
结语：
公共收益类诉讼在进行诉讼时应该明确公共收益的期限、范围、数额、主张诉讼请求的证据；启动诉讼的前提是需要证明经过了法定程序表决；根据法院司法案例，法院会酌情扣减30%左右的公共收益作为物业服务企业的合理费用支出。
近年，业主委员会代表全体业主主张公共收益类案件呈逐年增长趋势，且大部分集中在上海、江苏、海南等发达地区，本团队检索案例27件，主要涉及上海一中院、二中院（8件），南京中院（3件），海口中院（2件），北京二中院（1件），杭州中院（1件），四川、陕西等地法院（12件）案例，通过案例总结五个焦点问题（详见下文）。法院裁判观点多认为，业主委员会有权作为诉讼主体提起追索公共收益之诉，但须全体业主按法定程序授权赋予其诉讼主体资格，且在诉讼时效期间内，关于诉讼时效，因各地裁判观点不一，具体以法院裁判为准；关于返还公共收益的数额，则需业主委员会提供证据证明，根据证据证明力法院作出相应裁判。本团队对检索的27件案例进行分析，返还公共收益的诉讼请求，法院均会支持，支持率（判决金额/诉讼请求金额）约48%。
本团队对公共收益类案例进行了几点总结，以期为各位同行及各业主委员会启动此类诉讼提供一点参考。
大数据检索
（一）时间分析
从上方的年份分布可以看到当前条件下涉诉案件总体呈增长趋势。
（二）案由分类
从上面的案由分类情况可以看到，合同纠纷类高达98.9%。
（三）程序分类
（四）裁判结果
（五）标的额可视化
公共收益诉讼中的焦点问题
目录
一、如何证明业主委员会有诉讼主体资格
二、主张公共收益是否有时效问题，应当主张几年
三、主张公共收益的范围有哪些
四、举证责任的分配及举证高度，是否需要鉴定
五、物业服务企业主张的开支是否可以得到支持
一、如何证明业主委员会有诉讼主体资格
业主委员会在法律上一般被看作“其他组织”，现阶段司法实务中，法院在审理以业主委员会为一方的纠纷案件时，已经认可其具备诉讼主体资格。法院主要从以下两方面审查、判断业主委员会在公共收益类诉讼案件中是否具有诉讼主体资格：
（1）业主委员会的成立是否符合法定程序。
业主委员会依法成立并在物业所在地街道办事处、镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案。
（2）业主委员会提起诉讼是否经过业主大会的授权。
以诉讼方式要求物业服务企业返还公共收益，业主委员会应获得全体业主的依法授权，且该授权符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，即就起诉事项召开业主大会会议并进行表决，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
律师建议：
（1）业主委员会提起诉讼时提交以下证据材料证明业主委员会有诉讼主体资格：业主委员会备案表、业主大会议事规则、表决结果的公告（街道办事处、居民委员会盖章确认）、公证处的公证书等。
（2）建议邀请街道办事处、居民委员会等部门对召开业主大会会议的情况进行监督，最后街道办事处、居民委员会在表决结果的公告上盖章确认。同时可请公证处对全程表决进行公证。
参考案例
审理法院：浙江省杭州市中级人民法院
案 号：（2019）浙01民终8549号
裁判要旨：伊萨卡第二届业委会于2017年8月13日经选举产生，并办理了备案手续，任期自2017年8月13日至2020年8月12日止。2018年5月16日，案涉小区业主代表会议表决通过“关于伊萨卡第二届业委会通过法律方式向绿洲物业公司追讨小区电梯年检费、粪池、垃圾清理费、围栏赔偿款、电梯维修费、灯具损坏费、死亡树木赔偿、经营性收益等”的事项。
以上事实认定，由伊萨卡第二届业委会提交的《业主委员会换届备案表》《伊莎卡国际城小区业主大会议事规则》《伊萨卡国际城小区第二届业主代表会议签到表》《伊萨卡国际城绿洲物业诉讼表决决议公告》以及双方当事人的当庭陈述予以证明。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2010）沪一中民二（民）终字第3981号
裁判要旨：2010年2月6日至9日上海市某业主委员会向小区业主发放“是否同意法律手段解决与上海某物业管理有限公司、上海弘运房地产发展有限公司存在的三个问题的决议”，2010年2月9日上海市徐汇区凌云路街道阳光居民委员会和上海市某业主委员会联合出具阳光绿园业主意见征询汇总结果，内容为，实际发放921票，同意887票，反对6票，弃权28票，未回收173票，按《议事规则》第九条规定，视为同意多数人意见，通过率96.3％。……
参考案例
审理法院：北京市第二中级人民法院
案 号：（2018）京02民终8494号
裁判要旨：瑞思特物业公司虽对选聘新的物业公司的决议提出异议，但其并未提交证据证明上述决议存在违法事由。对瑞思特物业公司的该项答辩意见，无事实及法律依据，法院不予采信。
……国际村业委会提供的2015年业主大会临时会议唱票结果上已经加盖了北京市朝阳区太阳宫地区办事处尚家楼居委会及北京市朝阳区左家庄街道曙光里居委会的公章，证明唱票结果已得到有关政府部门的确认。在上述事实已经十分明了的情况下，瑞思特物业公司申请法院向有关政府部门进一步核实，本院认为实无必要，故对瑞思特物业公司的该项申请不予准许。
二、主张公共收益是否有时效问题，应当主张几年
关于公共收益诉讼时效，因各地裁判观点不一，具体以法院裁判为准。总体来说有两个观点：
（1）适用诉讼时效
1）诉讼时效3年。
参考案例
审理法院：成都市金牛区人民法院
案 号：（2017）川0106民初8035号
裁判要旨：2014年8月以前的广告收益，因已超过诉讼时效（芙蓉花园城业委会于2017年8月来院起诉），依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，不予支持。
2）诉讼时效的起算。
观点一：从业主委员会成立之日起算。
参考案例
审理法院：海口市中级人民法院
案 号：（2017）琼01民终3254号
裁判要旨：因该收益归全体业主所有，具有共有的性质，因此，依法成立的宝源花园业主委员会，有权在全体业主授权范围内，以其名义代全体业主向富南公司、中宝源公司主张相关民事权益。因宝源花园业主委员会于2015年9月30日才备案成立，宝源花园小区业主向富南公司、中宝源公司主张该小区公共收益的诉讼时效应从宝源花园业主委员会成立之日起计算。宝源花园业主委员会于2017年4月6日向一审法院起诉，故其起诉并未超过诉讼时效，富南公司、中宝源公司关于宝源花园业主委员会的起诉已超过诉讼时效的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。
观点二：从物业服务企业撤场之日起算。
参考案例
审理法院：重庆市第一中级人民法院
案 号：（2019）渝01民终10122号
裁判要旨：诉讼时效问题。鹏润公司于2017年2月28日撤场，撤场时应当向全体业主返还公共收益，故应从此时起算诉讼时效期间，半山华府业委会于2018年2月22日诉至本院，未超过三年的诉讼时效期间，故对鹏润公司关于诉讼时效抗辩的意见不予采纳。
观点三：从业主委员会知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2018）沪01民终10867号
裁判要旨：对于幸福小镇业委会的诉请是否已过诉讼时效的问题，本院认同一审的认定。本院认为，在作出本案审计报告之前，幸福小镇业委会对于小区收益情况并不清楚，无法确定其权利是否受到侵害。审计报告作出后，幸福小镇业委会对于金额虽然盖章确认，但是对是否应该扣除其中的某些款项与绿城物业上海分公司发生了争议，并与其交涉。故，绿城物业上海分公司主张幸福小镇业委会的诉请已过诉讼时效的主张，本院难以支持。
观点四：如果物业服务企业在提供物业服务期间未公布公共收益情况，也未提供公共收益收入与业主进行结算的相关资料，其对公共收益的占有一直处于持续状态，权利人主张权利，就不存在超过诉讼时效的问题。
参考案例
审理法院：江苏省高级人民法院
案 号：（2014）苏审三民申字第253号
裁判要旨：关于公益收入款的诉讼时效问题。2003年、2009年长江业委会与安居物业签订了《物业管理委托合同》，双方合同中约定了公益收入的分配比例。依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应严格按合同约定履行，应当按约定比例进行分配。安居物业于2010年12月31日撤离长江之家小区后，安居物业在涉诉小区提供物业服务期间未公布该小区公益收入情况，也未提供公益收入与业主进行结算的相关资料，其对公共收益的占有一直处于持续状态，故长江业委会提起诉讼要求按合同约定比例进行分配，并未超过诉讼时效。安居物业的该项主张，没有事实和法律依据，一、二审法院未予支持，并无不当。
（2）不适用诉讼时效
业主委员会经业主大会授权，代表全体业主基于公共部位收益的所有权主张相关权利，并非行使债权请求权，故其主张不受诉讼时效所限制。
参考案例
审理法院：上海市静安区人民法院
案 号：（2014）静民一（民）初字第691号
裁判要旨：至于被告提出原告要求返还公共部位收益的诉请已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为公共部位收益属于全体业主共有，原告经业主大会授权，代表全体业主基于公共部位收益的所有权主张相关权利，并非行使债权请求权，故其主张不受诉讼时效所限制，本院对被告该抗辩意见不予采纳。
律师观点：
本律师认为物业公司侵占业主的公共收益，属于对全体业主的侵权行为，倾向于不适用诉讼时效的观点，在诉讼时可以主张全部被侵占的公共收益。
三、主张公共收益的范围有哪些
公共收益的范围包括但不限于：
（1）占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的场地占用费；
（2）广告收益，如电梯、走廊、小区道路以及墙面、楼顶等共有部位的广告收入;
（3）小区公共配套设施经营收益，如小区配套的篮球场、羽毛球场、会所等收益；
（4）小区公共区域经营收入，如摊位费、场地租赁费等；
（5）商户的进场费，如通讯营运商、纯净水公司、垃圾回收商等进驻小区时交纳的费用。
四、举证责任的分配及举证高度，是否需要鉴定
（1）关于举证责任的问题。
参考案例
审理法院：湖北省武汉市中级人民法院
案 号：（2018）鄂01民终10334号
裁判要旨：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，本案中，对提出武汉景源物业以业主共有部分进行经营性活动而产生收益的待证事实，武汉大唐业委会提供有露天停车位收费标准和分配比例及已售月卡的数量、电梯广告合同、收件宝便民服务合同等证据，已依法履行其举证责任。武汉景源物业对反驳对方诉请所依据的事实，则负有举证证明责任。相关经营性收入的账目等财务凭证，基于由武汉景源物业持有控制，武汉大唐业委会为此向一审法院提交调查收集的申请，符合《民诉法解释》第九十四条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”的规定。一审判决认定武汉大唐业委会向法院提交调查收集证据的申请不属于因客观原因不能自行收集的范围，既有悖于本案的事实，亦于法无据。至于因不能提供相关的必须资料而被司法审计的鉴定机构退档，根据《民诉法解释》第一百一十二条第一款“书证在对方当事人控制之下，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交”的规定，一审法院可以依申请责令武汉景源物业提交其经营性收入的账目等财务凭证。若武汉景源物业无正当理由拒不提交，则依照《民诉法解释》第一百一十二条第二款“申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实”的规定，可以认定武汉大唐业委会主张的书证内容真实。一审判决认定的举证责任分配不当，应当予以纠正。故此，一审判决未查明武汉景源物业利用共有部分从事经营活动的经营性收入，属于认定的基本事实不清。
（2）举证高度。
1）业主委员会须提供公共收益的具体数额及计算依据（有证据证明）。
参考案例
审理法院：海南省海口市中级人民法院
案 号：（2020）琼01民终664号
裁判要旨：本案中，椰岛华庭业委会并无充分、确切的证据证明椰岛华庭小区自入住后地上停车位的实际出租率、租金标准及实际收益，其按照现物业海润达公司的收费标准计算家诚公司物业服务期间的地上车位收益缺乏事实和法律依据，不予支持。
2）双方对小区公共收益进行对账，并进行确认。
参考案例
审理法院：江苏省南京市中级人民法院
案 号：（2020）苏01民终5688号
裁判要旨：2017年6月16日，瑞鑫兰庭业委会至高迈克公司进行对账，根据瑞鑫兰庭业委会提供的数据，经核算2016年度应归属小区业主的公共收益为211088.68元（扣除税金后的70%），其中：临时停车收费分成13059元、广告及摆摊宣传分成132287.05元、综合楼大厅干洗店租金分成3918元、20个公共车位收益分成61824.63元。对账单最后注明，2017年4月13日，业委会已收到高迈克公司转款101300元，尚余109788.68元未付。对账单下方，加盖南京高迈克物业管理有限公司瑞鑫兰庭公章并由该服务中心项目经理**签字并注明“收到”。
3）停车费发票、物业公司工作人员证言、业主的情况说明及房产证复印件（证明停车费发票是物业公司开具的该小区停车费发票）。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2020）沪01民终2210号
裁判要旨：龙阳花苑业委会提供证据如下：1.停车费发票20张，以证明精文公司收取了龙阳花苑小区2016年上半年度的停车费；2.曹某的书面证言一份，以证明精文公司收取了龙阳花苑小区2016年上半年度的停车费；3.曹某与精文公司的劳动合同及社保、公积金缴纳材料，以证明曹某在精文公司处工作，负责停车费的收费事宜；4.六份情况说明及六份房地产权证复印件（其中XX路XX弄XX号XX室房屋、XX路XX弄XX号XX室、XX路XX弄XX号XX室提供了房地产权证原件，其余三份为复印件），以证明对应停车费发票系精文公司开具的龙阳花苑小区停车费发票；5.2013年、2014年《龙阳花苑小区公共收益明细表》，以证明2013年、2014年龙阳花苑小区停车费收费情况。
4）收费票据、 车位租用协议。
参考案例
审理法院：四川省攀枝花市中级人民法院
案 号：（2019）川04民终518号
裁判要旨：2015年5月14日的车位清洁管理费收费票据，其费用期间为2015年11月1日至2016年10月31日，车位清洁管理费为960元。3.2015年10月28日的车位清洁管理费收费票据及与业主签订的车位租用协议，其费用期间为2016年1月1日至2016年10月31日，车位清洁管理费为1600元。
5）法院参照双方确认的前一年公共收益，酌定后一年的公共收益。
参考案例
审理法院：江苏省南京市中级人民法院
案 号：（2020）苏01民终5688号
裁判要旨：对于2017年1月1日至2017年8月31日的公共收益，因高迈克公司系数据持有方，因其消极对账，双方在法院指定的期限内未能对账，故法院酌定参照2016年度双方确认的公共收益211088.68元的标准计算得出2017年1月1日至2017年8月31日的公共收益为140725.79元。
6）如仅提供广告栏照片刊登有广告的证据，证明力不足。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2019）沪01民终15281号
裁判要旨：乾清园业委会提供的广告栏照片刊登有广告的证据不足以证明联讯公司提供服务期间涉诉小区存在广告及广告收益。
7）根据固有车牌号统计推算的停车费汇总表，证明力不足。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2020）沪01民终2210号
裁判要旨：精文公司对龙阳花苑业委会停车费及押金返还的主张均予以否认，而就龙阳花苑业委会所提交的证据看，其所提交的停车费汇总表系其自行根据固有车牌号统计推算而得，故其证明力显属不足，而押金返还的主张亦无相关证据予以佐证，故对此不予支持。
8）仅提供预算清单，未补强证据，法院不支持。
参考案例
案 号：（2016）沪01民终11589号
裁判要旨：现蔷薇八村业委会仅提供了春晖物业出具的预算清单予以证实，春晖物业在庭审中称预算清单并非实际发生的收取数量，只是春晖物业预估，而实际收取的固定停车位的车辆未满140辆，现蔷薇八村业委会未能提供补强证据证实小区内确有140辆固定停车并向春晖物业缴纳了相应的停车费；且蔷薇八村业委会提供的审计报告中亦未能反映上述事实，故该诉请，缺乏事实依据，法院难以支持。
（3）是否需要鉴定。
可以申请法院进行审计。
参考案例
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2019）沪01民终15281号
裁判要旨：2018年12月18日，乾清园业委会向一审法院申请对涉诉小区2012年4月至2016年3月期间公共收益（税后金额）、该期间双方有争议的42项支出情况进行审计。乾清园业委会、联讯公司一致同意审计费双方各垫付一半。审计申请递交后，乾清园业委会拒绝向审计部门缴纳审计费，联讯公司向审计部分缴纳了审计费60,000元，但迟迟未能提供审计资料，导致审计部门无法开展审计工作。2019年4月19日、5月16日一审法院两次组织双方就审计资料进行核对。乾清园业委会核对后发表意见称联讯公司未能按照要求提供明细清单及原始财务凭证的复印件，粗略查看联讯公司提供的停车费发票数量显著少于停车数量，停车费发票号码不连号，联讯公司存在少报、漏报停车费的情况，即便送去审计也没有价值。乾清园业委会表示该42项支出不可以在公共收益中抵扣，若联讯公司认为应当抵扣应由联讯公司自行审计。乾清园业委会、联讯公司分别于2019年7月2日、2019年6月25日书面向一审法院提出撤回审计的申请。
五、物业服务企业主张的开支是否可以得到支持
物业服务企业在未经全体业主同意的情况下，无权擅自使用公共收益以弥补其经营不足。法院一般会按照30%左右的比例确认经营成本，将剩余部分判令物业服务企业返还业主。
（1）物业服务企业在对共有部分进行经营之前，应当经过业主大会的同意。利用共有部分从事经营活动所得收益，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条在扣除合理成本之后，属于业主共有。根据《西安市物业管理条例》第八十四条公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。即业主大会有权决定公共收益的用途，未经业主大会同意，物业服务企业无权擅自使用公共收益弥补其经营不足。
参考案例
审理法院：辽宁省沈阳市中级人民法院
案 号：（2014）沈中审民终再字第136号
裁判要旨：关于凯莱物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用的问题。如上所述，公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。凯莱物业公司虽然是业主委员会所在园区的物业服务单位，但是根据前期物业管理合同第四章的约定其服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支，而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴，因此公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金，凯莱物业公司在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下，无权擅自使用该广告费用用以弥补其经营不足。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，现业主委员会要求凯莱物业公司返还其收取的公共区域广告费用，理由正当，应予以支持。
参考案例
审理法院：咸阳市中级人民法院
案 号：（2020）陕04民终1008号
裁判要旨：关于被告辩称电梯费中包含电梯保养费、维修费及年检费的观点，本院认为，依照《物业服务收费管理办法》第十一条：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”之规定，电梯日常维修费及养护费应当包含在物业服务费用中，若存在大修、中修、更新、改造等费用，可从专项维修资金中列支，故被告将电梯维修养护费列入应收取电费中以电梯广告费折抵的观点不能成立。
（2）实践中物业服务企业自行与第三方签订协议，利用共有部分进行经营，在这种情况下，法院会在扣除物业服务企业的经营成本后，将公共收益分配给业主。如果物业服务企业无法举证，证明其合理的经营成本，法院一般会按照30%左右的比例酌定经营成本，将剩余部分判令物业服务企业返还业主。
参考案例
审理法院：上海市静安区人民法院
案 号：（2014）静民一（民）初字第691号
裁判要旨：鉴于双方没有明确约定（包括前期物业服务合同）公共部位收益应当如何分配，本院考虑到公共部位收益的内容为广告、公共部位租赁及停车费，任何一项都离不开被告作为物业管理企业投入人力、财力等成本进行运营，而该种成本显然与《前期物业管理服务合同》包含的小区日常物业服务的成本有所不同，不应理解为已包括在日常物业服务的成本中。鉴于被告在收支汇总中支出部分所列项目无相关证据证明其实际发生，故本院根据公平原则，酌定该收益应在原、被告之间进行公平合理的分配的比例应为7：3。
结语：
公共收益类诉讼在进行诉讼时应该明确公共收益的期限、范围、数额、主张诉讼请求的证据；启动诉讼的前提是需要证明经过了法定程序表决；根据法院司法案例，法院会酌情扣减30%左右的公共收益作为物业服务企业的合理费用支出。