婚前买房，婚后还贷，房子到底算谁的？

关键词： 离婚、房产、夫妻共同财产
编者按
在离婚纠纷中，财产的分割方式和比例是在咨询时最常被问及的，而其中房产的分割往往比其他资产复杂一些。房产的类型、来源、用途等等每一个看似微小的细节都在影响着最终的结果。在房价日益上涨的今天，离婚群体中最常见的纠葛莫过于当房产和贷款产生联系时，房产最终的归属和二人之间如何补偿。一方婚前付首付，二人婚后还贷，在这种情况下，将房产视为“夫妻共有财产”平均分割，还是全部分给付首付和贷款的一样呢？答案是，都不对！
1、爱意萌生，为未来贷款买房
故事的开始一般都是这样美好。刘大哥和李小妹同在大城市打拼，相依为命的革命友谊逐渐升温成了爱情。两人萌生出共赴婚姻殿堂的想法时，刘大哥开始为未来考虑，心中打定了先买房安家再迎娶爱人的主意。于是，他交出了多年辛苦钱填补上一个两居室的首付，再申请一个贷款，全部解决。
二人登记结婚，新房下来后，在新房简单办了个婚礼，就搬回了租的房子。那时候想着用新房房租还贷款，两个人再努力努力，没个几年房子就真正属于这个小家庭了。
2、柴米油盐，摧毁婚姻期待
故事的中间部分柴米油盐，孩子出生花销增大，李小妹照顾孩子无法全心工作，工资递减。二人在“真实”的生活中开始争吵，无非就是到底谁为这个家庭贡献多，谁又更辛苦，吵来吵去，从热爱变麻木，孩子停不下来的啼哭，变成了压死骆驼的最后一根稻草。
3、离婚分房，二人对簿公堂
故事的结局也没什么新意，二人决定离婚。但针对这套房产，二人有不同的分割意见。
刘大哥认为，这套房子登记在自己名下，婚前首付自己全权负责，贷款也在自己名下，每月还贷也完全是新房的租金和自己的工资凑起来的，这套房子理应属于婚前财产。
而李小妹认为，自他交首付还贷款起，家庭支出和花销就全落在自己头上了，这个房子就是二人共同财产，重新登记在二人名下是不可能了，卖了换钱，一人一半才是最正确的分割方式。
争谁多谁少的话早在过日子的这几年全部说完了，根本达不成一致意见。一纸诉状，就让法律来定夺吧。
两个人的观点看着都有道理，那法律的态度是什么呢？NONONO，都不对。我们捋一下事实部分和法律规定，看看咱们怎么办——
Q房子到底归谁？真的应该一卖了之吗？
回答：当然不是。夫妻其中一方婚前签署房屋买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记在首付款支付方名下的，离婚时该房产由双方协商处理。不能达成协议的，该房产归登记名字的一方，还未归还的剩余贷款为产权登记一方的个人债务。
Q房子归刘大哥倒是无所谓，那李小妹多年的付出该怎么算呢？
回答：房产是刘大哥婚前购置，且自行支付首付款，李小妹与刘大哥婚后对该房屋的还贷行为仍在继续履行。而双方婚姻关系存续期间所偿还贷款的性质，无论是从双方婚后财产混同状况考虑，还是从房产在结婚期间所获出租收益属于经营性收入从而被视为夫妻共同财产的角度出发，这套房屋在结婚期间的还贷行为均应被认定为夫妻双方的共同还贷行为，由此相对应的财产增值部分亦应属于夫妻共同财产。而增值部分既属于夫妻共同财产，就应该予以分割。
Q增值部分如何确定，又如何分割呢？
回答：首先，确认诉争房屋购买时成本价，成本价包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分，再由有资质的鉴定评估机构评估房屋现值（房屋现值除以成本价，即为这套房屋的升值率）。其次，计算夫妻共同还贷部分的数目。最后，涉及婚后夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。而这一部分的分割，就要根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条规定的原则，由刘大哥对李小妹进行补偿了。
END
经历两轮的审判，两人再也回不去温柔缱绻的从前，好在公平的分割方式成功叫停了他们不肯停歇的争论。这样的故事数不胜数，多少优秀的海员在大风大浪之中所向披靡，却在风和日丽的某一天忍受不了海面的空旷寂寥放弃了轮船。感情之事，非当事之人，无法切身评论，只能站在法律立场送上帮助，再附上一句“婚姻不易，且行且珍惜”。
法条依据
关于适用 《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）
第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
《中华人民共和国民法典》第五编 婚姻家庭
第一千零八十七条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。