浅谈商品房交付条件中竣工验收备案文件的认定与司法实践

在商品房预售及销售合同纠纷的司法审理进程中，房屋交付条件是否包含竣工验收备案文件这一问题，常引发购房者与开发商之间的激烈争议，各地法院对此的判决标准亦呈现出显著差异。于新疆地区而言，主要存在以下两种具有代表性的审理思路。
其一，当合同约定交房条件为“商品房经验收合格”或“分期验收合格” 时，工程竣工验收备案并非强制交付要件。例如在（2020）新 0106 民初 789 号案例中，法院秉持的裁判观点为：既然合同明确以“商品房经验收合格”为交付条件，那么涉案房屋经五方验收后，便已契合该约定。竣工验收备案虽可佐证商品房验收合格，但绝非唯一判定依据。建设单位的竣工验收行为若涉嫌违反建设工程质量管理规定，理应由建设行政主管部门或其他相关部门予以认定与处罚，其是否合规及及时备案，仅处于行政管理范畴，并不对合同约定的交付条件效力产生必然影响。新疆高级法院（2019）新民申1554号案件也做出了类似的认定：根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行。涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格后，具备交付条件。
同样，在（2019）新01民终941号及（2019）新民申1546号案例中，合同约定的交房条件为“分期验收合格”，即项目内单栋楼的五方验收。涉诉房屋已顺利通过五方验收，依据《建设工程质量管理条例》第十六条，该房屋已达到交付使用标准。在此情形下，竣工验收备案并非房屋交付的法定强制要求，遵循意思自治原则，只要开发商依约交付，且购房者无法提供房屋存在影响使用的质量问题证据，其关于房产不具备交付条件的诉求便难以成立。
其二，若合同明确约定交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，则开发商交付房屋时必须具备此备案文件。以（2023）新01民终711号案例为典型，法院依据购房者提供的向住建局申请公开的涉案房屋竣工验收资料备案情况证据，判定开发商因未取得竣工验收备案而构成违约。尽管开发商已发出收房通知，但由于未满足双方约定的交付条件，其在合同约定期限内交付合格房屋的义务并未履行到位。
但不排除法院作出相反判决的可能，2004年5月19日国务院于颁布《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目，根据文件规定组织验收的主体由房地产开发主管部门转变为开发商。故根据上述规定，司法实践中也存在“综合验收不作为法定交付条件”的观点，该观点在湖南高级法院（2020）湘民申2603号案、最高院（2015）民提字第135号案中均有相关认定。
另外需要注意的是，达到竣工验收条件并不代表履行了全部合同义务，还需要在交付房屋时向购房者出示竣工验收备案文件，（2022）新0105民初2687号案件中，法院就做出了如下认定：被告亦未能提供房屋的竣工验收备案文件和《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，故涉案房屋并未按约定交付完毕；还有，如该备案文件取得时间晚于通知购房者交付房屋日期，则可能被认定为交付房屋时间顺延至取得备案文件时（2022）新0105民初149号案件中，法院认定：房屋的交付条件应当取得建设工程竣工验收备案证明文件，在合同约定的交付时间未取得，则属于未在合同约定的期限内向购房者交付符合合同约定条件的房屋。
结语
在商品房买卖合同中，若约定交房条件为 “商品房经验收合格”或“分期验收合格”，法院通常认可五方验收足以证明房屋合格，竣工验收备案不构成交付的强制条件；反之，若合同明确将 “取得建设工程竣工验收备案证明文件” 列为交付条件，则此条件成为开发商履约的关键要素。购房者在签订商品房买卖合同时，务必审慎研读合同条款，精准判别房屋交付条件及其相关概念，以切实维护自身合法权益。