浅析优先承租权

随着社会经济的不断发展，房屋租赁、广告位租赁、汽车 租赁等成为人们经济生活的一部分，大量租赁权纠纷由此产生，尤其是优先承租权纠纷更为常见。但由于我国法律法规对优先承租权没有明确规定，因此在处理此类纠纷时比较棘手。笔者通过代理多起优先承租权纠纷，对优先承租权有一些粗浅的认识。
一、关于优先承租权的不同观点
所谓优先承租权，即指租期届满后，原租赁标的物继续出租，且原承租人仍愿继续租用原租赁标的物的，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。
对于承租人与出租人约定了优先承租权，则根据合同法的意思自治原则，承租方当然享有优先承租权，这是没有争议的。对于双方没有约定优先承租权，承租人是否享有优先承租权，目前有两种对立的观点。一种观点认为没有优先承租权。理由是：优先承租权无法律根据，保护了其优先承租权是对出租人所有权的侵害与限制，出租人对租赁物享有所有权，根据物权对世权和绝对性原则，租赁合同到期后，所有权人有权自主选择承租人；另一种观点认为承租人享有优先承租权。理由是：承租人享有优先承租权符合市场交易习惯，有利于保护承租人的合法权益，有利减少纠纷，有利维持现有经济关系的稳定。从承租人对租赁物享有占有、使用、收益的权利和现实情况进行考虑，既然是继续出租，承租人又以同等条件承租，对出租人利益并无损害，对保持租赁物原状和充分发挥租赁物经济效益是有益的。所以保护承租人优先承租权是合理的，也符合立法原旨。
笔者同意第二种观点，在无约定情形下承租人仍享有优先承租权。其一，承租人享有优先承租权并非没有法律依据，将《合同法》第230条规定的优先购买权作类推，优先承租权应是优先购买权中的应有之义。合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质，但法律却赋予租赁权物权化性质。合同法第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”。该原则体现了租赁权的债权性质物权化。既然承租人享有出租人出卖出租房屋的优先购买权，那么出租人在租期届满继续出租房屋时，承租人享有同等条件下的优先承租权是应有之义，也就是说优先承租的权利是从优先购买的权利中推理衍生而来，优先购买的权利应当包含优先承租的权利。承租人优先购买权是一种法定权利，优先承租权因其包含在优先购买权之内，也是一种法定请求权，其存在及行使不以当事人的约定为前提。 当然这只是针对房屋租赁合同，对于其它类型租赁合同则不能适用此法条。其二，从司法实践来看，出租方为了便于提高租金，对租赁合同的期限一般都约定较短，而承租方投入了装修、广告宣传等费用成本，进行了工商、税务的设立或变更登记等行政登记或者审批手续后，希望租赁期限越长越好，即使经营效益不佳，也可以通过转让、合伙等方式来补救。如果承租方不享有优先承租权，在短期合同内，不便于制定长期的经营计划和大规模投入，严重影响经济活动的稳定性。其三，从出租方和承租方的力量对比来看，出租方往往具有强势的或者是主动的地位，而承租方往往是弱势的或者是被动的地位，从公平正义的角度出发，法律应适当地倾向于保护弱势一方。
二、承租人如何行使优先承租权
1、在到期日前多长时间提出继续出租或承租意向。对于房屋优先购买权，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定出租人出卖房屋应在3个月前通知承租人（注：该条现已废止），《合同法》第230条作为特别法对此进行了修改，规定出租人应合理期限内通知即可。对于优先承租权，笔者认为3个月前提出太长，适应不了瞬息万变的市场行情。合理期限太笼统，在实践操作中不好把握，最好以提前1个月为宜。因为作为出租方，在租赁合同到期前1个月基本上可以决定房屋是出租还是自用，市场行情在1个月内变化应该不会太大。如果知悉现承租方将不再续租，出租方提前1个月招租也较合理。作为承租方，根据自己的经营计划或住房情况，亦可以决定是否继续租用。如果知悉出租方不再出租，则提前1个月做好搬迁准备时间也是充裕的。
对于通知的义务，根据诚实信用原 则，如果出租方决定不再出租租赁物，应提前1个月通知承租方，否则承租方有合理理由相信出租方继续出租租赁物；反之，如果承租方决定合同到期后不再继续承租，应提前1个月通知出租方，否则出租方也有理由相信承租方将继续租用租赁物。如果双方都愿意继续出租或承租，根据交易习惯，承租方应提前1个月书面通知出租方，表示继续租用的意向。
2、出租方对外招租时承租方优先承租权如何受到保护。在租赁合同到期后，出租方为了使租赁物产生更大的效益，在实践中往往公开对外招租，价高者得。此时承租人的优先承租极易受到侵害。此时出租方更要尊重承租方的优先承租权，公开招租的内容要以书面形式在租赁合同期满1个月前通知承租人，由承租人决定是否参加竞租。如果参加竞租而没有竞得，则优先承租权丧失。如果不参加竞租，并不必然就放弃了优先承租权，出租方应将最后竞得的条件书面通知承租方，承租方如果全盘接受竞得条件，则仍可以享有优先承租权。
3、同等条件应考虑哪些因素。为了保证出租方的利益，承租人只有在同等条件下才享有优先承租权。同等条件至少要考虑以下因素。一是租赁价格，这是商业利益最大化的表现。二是租金支付方式，一次性支付的期限越长对出租人越有利。三是租赁期限，一般来说期限越长对承租人越有利。四是附加条件，如租赁用途、环境污染状况、承租人经济实力等。五是诚信度，如果承租人在履行租赁合同中经常拖欠租金，或对租赁物造成很大损害等因素，出租人从心理上不愿意与承租建立租赁关系，只要有充分证据，也可以抗辩承租人的优先承租权。
4、承租权的优先承租权能否对抗租赁物共有人的优先承租权。如果租赁物共有人以同等条件提出承租，按物权优于债权原理，承租人的优先权应受限制。因为租赁物共有人对房屋享有一定的所有权（共有所有权或按份所有权），所有权中包含有使用权能，共有人享有优先承租权中实质上是行使自己所有权的应有之义。因此，当租赁物共有人提出租用权时，现有承租人的利益保护应让位于租赁物共有人。
三、优先承租权的法律效果
本文分两种情况来分析优先承租权的法律效果。第一种是在双方对优先承租权有约定的情况者，第二种是无约定情况者。
在双方对优先承租权有约定的情况下，那么租赁合同到期后，双方按约定办理。如果出租方在租赁合同到期后，在没有通知承租人的前提下，与第三人签订租赁合同，承租人可以追究出租人的违约责任，并可向人民法院主张出租方与第三人签订的租赁合同无效，要求出租方以同等条件与自己签订租赁合同。
在双方对优先承租权没有约定的情况下，对于房屋租赁合同，既然优先承租权是优先购买权的应有之义，那么根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人应尊重承租人的优先承租权，出租人剥夺承租人的优先权而与他人签订的租赁合同应认定为无效。
对于租赁物为非房屋的租赁合同，在双方没有约定优先承租权的情况下，承租人主张优先承租权的，虽然目前没有法律依据，但仍可以依公平原则衡平双方利益，不宜武断地一概否认承租人的优先承租权。
在没有明确法律依据的情况下，以上是笔者对优先承租权的不成熟的看法。值得一提的是，目前已有法院在没有合同约定情况下确认优先承租权的判例，这体现了司法实践与时俱进的精神，相信通过立法或司法解释来确认优先承租权将是一种趋势。