房屋差价损失计算方式

咨询一则
近些年，二手房交易量不断增长，与此同时，二手房交易纠纷数量不断增加。笔者近日收到一起买受人关于二手房交易纠纷的咨询：
买受人因出卖人反悔主张解除合同而要求出卖人赔偿房屋差价损失，故询问司法实践中一般如何确定房屋差价损失。
确定房屋差价，需要明确差值计算公式两边的价格。其实，公式右边的价格（即房屋原值）确定一般没有争议，通常情况下都是以买卖双方合同里约定的成交价来确定，计算房屋差价需要明确公式左边的价格（即房屋现值）。
根据司法案例，一般以合同解除日的价格确定房屋现值，或者是自一方明确表示拒绝履行合同之日。
潘凯荣与黄文清房屋买卖合同纠纷
法院观点：关于潘凯荣要求黄文清支付的房屋差价损失，案涉《房产买卖居间协议书》约定房屋总价款2580000元，2017年3月29日黄文清向潘凯荣发出《致潘凯荣阁下解除<房产买卖居间协议书>的函》系不愿意继续履行合同的明确表示，该时点讼争房屋市场价值经评估为3122300元，差价为542300元，因适用定金罚则赔偿的定金100000元不足以弥补潘凯荣因黄文清违约所受到的实际损失，对于房屋差价扣除100000元后剩余442300元，黄文清应予赔偿。
郑天成、周雪惠房屋买卖合同纠纷
法院观点：由于周雪惠在双方就房价再次协商未果后于2016年10月14日将定金50000元返还，视为其以退还定金的行为拒绝继续履行合同。根据《房产买卖居间协议书》关于悔约方应向守约方支付房屋差价等损失的约定，计算房屋差价的节点应当是合同一方悔约的时间点。一审法院据此认定故房屋差价的计算时间节点应以2016年10月的价格计算并无不当，郑天成关于应以李佳芳确权判决生效时间作为计算房屋差价损失的时间节点本院不予采信。
律师观点
买受人在出卖人反悔后解除房屋买卖合同的，可以主张赔偿的损失一般包括已付购房款利息、房屋差价、中介费。如果买受人已经对房屋进行装修的，可以主张装修损失。
实践中，二手房交易合同一般对因出卖人过错解除合同的情况约定了违约金，买受人可以按照该约定主张出卖人支付违约金。如果认为违约金数额不足以弥补自身损失，可以主张增加违约金数额。