“计租面积”与实际面积不符该如何处理？

在商业地产的招商、租赁、商场内摊位租赁等实际交易、签订合同时，经常以“计租面积”作为租赁面积的表述，双方之间核定面积的真实意思往往具有“用于经营使用”“独占性”等目的，但是由于计租面积属于当事人自主约定的一种面积计算方式，缺乏法律、法规甚至技术层面的界定，导致承租人认为面积有差异而要求退还相应租金的纠纷屡见不鲜,在实践中引发了大量争议。
一、案情简介
原告甲公司将商铺租赁给被告乙公司，并与乙公司签订了《租赁合同》，合同第2.1条约定：“涉案场地计租面积（建筑面积）暂定为23298平方米，最终以房管测绘部门测绘报告的套内面积（实用率不低于50%）折算出的建筑面积为准。本合同约定的月基本租金及管理费，都应以最终计租面积为基准计算”。2019年5月12日，原告甲公司向被告乙公司发出《关于按照测绘结果确定计租面积的函》（以下简称《函》）表示，甲公司已完成相关测绘工作，并取得正式的《房屋面积报告书（以下简称《报告书》），请乙公司尽快安排专员对接洽谈计租面积事宜，按照《报告书》的结果确定最终计租面积，并按照最终计租面积调整月基本租金及管理费，多退少补。《报告书》载明：涉案场地建筑面积合计24552.4138平方米。该《报告书》还附有市房地产测绘院绘制的《房屋平面图》。乙公司确认于2019年5月14日收到上述《函》，但认为附件《报告书》采用的测量方式为图测，不符合《租赁合同》的约定及测绘行业规范，不愿支付经测绘增加后的面积租金差额与管理费差额。甲公司便将乙公司诉至法院。
法院认为，虽然《租赁合同》约定，涉案场地计租面积（建筑面积）暂定为23298平方米，但也同时约定最终应当以房管测绘部门测绘报告的套内面积（实用率不低于50%）折算出的建筑面积为准。合同约定的月基本租金及管理费，都最终以计租面积为基准计算，双方应在房管测绘部门的实测成果报告[含房管部门出具的测绘图及电子文件（如有）]出具之日起的30日内进行之前的月基本租金、管理费结算，并按照双方确认的结算数据多退少补。合同双方依暂定租赁面积23298平方米履行至2019年5月。后甲公司发现面积存在差1254.4138平方米后，发《函》要求乙公司按照最终计租面积24552.4138平方米调整月基本租金及管理费，同时对已缴的租金、管理费多退少补。由于甲公司所委托的市房地产测绘院实为房管部门出具不动产权证依据的测绘机构，尽管乙公司上诉对该测绘报告提出质疑，但乙公司并未申请对面积进行测量，也未提交可以推翻该测绘报告的具体证据，并且认为涉案场地现已不具备实地测量的条件，于法无据。
故法院对市房地产测绘院出具的测绘报告予以采信，支持了甲公司以房管测绘部门测绘报告的套内面积折算出建筑面积的请求，判处乙公司向甲公司补缴1254.4138平方米的租金、管理费差额。
二、律师分析
本案中虽然双方明确了涉案场地建筑面积合计24552.4138平方米，但是在合同中约定，最终以房管测绘部门测绘报告的套内面积（实用率不低于50%）折算出的建筑面积为准，并且根据合同约定，月基本租金及管理费都应以最终计租面积为基准计算。若合同无明确约定，在双方明确约定按照面积计算租金的情况下，法院一般支持按照实际租赁房屋面积、约定的单价计算租金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中并未有计租面积的规定。但在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中有两条规定，可做参考。法院对于计租面积纠纷在实践中区分以下情形处理：
“租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在可撤销情形的除外。
租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。”
但计租面积在实践中仍有各种纠纷出现，并且没有相关的明确规定。
三、实践中法院对于不同情况的处理
1、出租方按照相关部门的测绘报告显示的房屋建筑面积计算计租面积的，承租方不得以自行测量的面积提出抗辩。
2、因出租方原因致使合同约定的部分计租面积不能使用的，承租方就该部分面积无需支付租金。
3、合同约定计租面积小于承租方实际使用面积，出租方以承租方实际使用面积主张租金的，出租方有责任核实清楚房屋的面积，其未核实清楚房屋面积的责任应自行承担，承租方只需支付合同约定面积的租金。
4、承租方对计租面积提出异议，但并未申请对面积进行测量，也没有证据证明房屋存在面积差异的，对其主张不予支持。
5、合同约定计租面积以有关部门的实际测量面积为依据，承租方提出实际面积与有关部门的测量面积存在误差，误差范围未超出合理范围的，仍按有关部门的测量面积作为计租面积。