商品房消费者权利保护新规解读

前言
近年来，随着全球疫情爆发和整体经济环境下行的影响，我国房地产行业也逐渐陷入发展低迷甚至停滞的状态，大中型房地产开发企业陆续爆发经营危机，倒闭、停工，造成多地出现期房烂尾的现象，由此也引发了全国多地业主的集体“停贷潮”，而“烂尾楼”背后承载的却是许多老百姓一辈子的积蓄和对家的希望。有鉴于此，为了维护商品房消费者的权利，2023年2月14日，最高人民法院审判委员会第1879次会议通过了《最高人民法院<关于商品房消费者权利保护问题的批复>》（法释〔2023〕1号）（以下简称《批复》），对房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题作出了明确规定，该批复自2023年4月20日起施行。现就新规具体内容作如下解读：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
上述《批复》第一条实则为一个引致性规定，就相关权利顺位关系的确定指明了适用的具体规定。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。明确建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
上述《批复》第二条规定的商品房消费者房屋交付请求权优先的适用条件为：
其一：商品房消费者购买房屋应当以居住为目的。对于投机性购房人购买商业用房不能认定为消费者或者不享有第一顺位的优先权 。此前《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需满足的条件之一即所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。另根据《九民纪要》第一百二十五条指出，“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”因此，《批复》中仅要求以居住为目的，并未要求买受人名下无其他用于居住的房屋，对于以居住为目的的改善型住房、非投资性质的自住房也可认定为属于《批复》中规定的商品房消费者以居住为目的购买房屋。
其二，已支付全部价款或者只支付了部分价款，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款。此处的“全部价款”在实践中有不同的理解，第一种观点认为该全部价款应当包括消费者自己支出的部分购房款和银行贷款，因银行贷款系消费者以自身名义向银行借款，由银行代为支付剩余房款，实质上全部款项均系购房人支付；第二种观点则认为该全部价款不应当包括银行贷款，仅指购房人个人实际支出部分，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定的精神，若该全部价款包括购房贷款，则可能会产生放款银行的抵押权优先于建设工程价款优先权的问题，此明显与上述规定的精神相悖。由于实践中对此争议较大，对于该《批复》的适用有待在具体案件审理过程中进一步明确。
上述《批复》第二条体现的权利顺位即商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权又优先于抵押权和其他债权。关于商品房消费者的房屋交付请求权是否优先于抵押权？从法理上看，抵押权属于物权，商品房消费者的房屋交付请求权属于债权。根据“物权优于债权”的原则，应当是抵押权优先于商品房消费者的房屋交付请求权，但是基于生存利益至上的考虑，法学理论上将商品房消费者的房屋交付请求权定性为“物权期待权”，赋予其优先于抵押权的效力。因此，商品房消费者的房屋交付请求权也优先于抵押权。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
上述《批复》第三条规定的商品房消费者价款返还请求权优先的适用条件是房屋不能交付且无实际交付可能。实务中通常指楼盘烂尾、开发商破产等情形，此情形下，购房者的价款返还请求权才优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。反之，若房地产开发企业能交付房屋但严重迟延交付的情形下，商品房消费者以开发商违约解除购房合同，其价款返还请求权劣后于建设工程价款优先受偿权、抵押权。
在实践中，若房地产开发企业因自身经营原因无法交付房屋，致使双方订立的商品房买卖合同之根本目的无法实现，此时，商品房消费者作为买受人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年）第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，若双方签订的商品房买卖合同被解除，相应的商品房担保贷款合同也应被解除，此时，房地产开发企业应当将购房贷款返还给担保权人，将购房款返还给商品房消费者。

小结
在当下之中国，房子已不仅仅是一处钢筋水泥构筑的私人空间，它更多承载的是普通老百姓万家灯火，三餐四季的家的归属。当前，“烂尾楼”现象已成民生之痛，法律适时回应司法实践的需求，作出及时的制度供给，对于保障商品房消费者的合法权利，推动房地产行业良性发展具有重要的现实意义。