小区停车收费：到底谁可以收费

在微信朋友圈和一些网站上经常会看到这样的文章，“原来小区停车费是不用交的”，或者质问“物业公司凭什么收取停车费”等等。看的人多了，议的人也多，大家往往群情激奋、义愤填膺，但很少有人把这个问题说透彻。现在笔者就带大家就来捋一捋。
01 业主的建筑物区分所有权
在谈小区停车收费问题之前，我们得先熟悉一个概念----业主的建筑物区分所有权。它是一种所有权，但与传统所有权又有很大区别。《物权法》第七十条对它进行了定义：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据此，可将业主的建筑物区分所有权分为三部分：专有权、共有权和共同管理权。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对专有权是这样概括的：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”除此之外，建筑区划内的其他部分，业主享有共有权。共有权又分为小区内全体业主共有和部分业主共有。如小区内的绿地、道路、物业管理用房等属于全体业主共有，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分和大堂、通道、楼梯等公共通行部分则属于部分业主共有。而与小区停车收费问题相关的是全体业主共有部分。
通常，小区内可供机动车停放的地方有地下车位车库、地面车位车库。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”也就是说，前者如地下车位车库和地面车库，不属于业主共有，属于相关业主专有；而后者如地面车位或者其他场地增设的车位才属于业主共有。需注意的是：属于业主专有的车位车库不应该再收取停车费，而应当收取物业费（道理很简单，因为该车位车库属于业主专有，同业主专有的房屋、商铺性质是一样的，而物业费正是基于业主专有部分来收取的）。为了缓解停车难问题，属于业主共有的车位通常是在小区内用于通行的道路上划出来的。除有特别说明外，接下来我们要讨论的问题仅限于业主共有车位。
02 小区停车收费问题
停车难，大家有目共睹。如何缓解？可从经济和法律两方面来分析。经济方面，可通过收取一定停车费的方式来缓解停车难问题。如何收？谁来收？收取后归谁？如何分配？则需要从法律方面来分析。在一个小区内，虽然很多业主都有了车子，但也存在无车业主。如此一来，部分业主停车占用了全体业主共有部位，无车业主则不需要占用。为了平衡全体业主的利益，小区停车收费就具有了正当性。既然车位属于小区全体业主共有，则收取的停车费就属于全体业主共有（小区停车收费的依据绝不是有的人所说的那样，是因为物业公司对小区内车辆进出和停放秩序进行了管理。这种说法刚好颠倒了因果关系）。那么问题来了。
第一，谁来收？属于全体业主共有的车位车库停车费当然由业主收取。但业主众多，具体很难确定由哪一位业主来代表全体业主收取停车费，各小区通常的做法是由物业公司来代收。现实中存在的问题是，物业公司代收停车费较为混乱，没有较好的制度约束。很多业主担心停车费被物业公司及其员工截留，而没有被截留的停车费也没有发放到业主手中。所以很多业主认为停车费归物业公司所有了，强烈质疑物业公司收取停车费的合法性。实际上，物业公司是接受业主委托代收停车费的。基本程序是先由业主大会作出决定，然后由业主委员会负责执行，委托物业公司代收停车费。部分业主对此存在误解。现实中业主们还有一种选择，即业主大会作出决定由业主或业主委员会来收停车费，而不是委托物业公司代收停车费。这种方式在操作上可能会存在一些困难，但并非不可行。最主要的是要建立健全收费制度，还要事先和物业公司沟通好，在物业合同中排除委托物业公司代收停车费。
第二，收多少？以杭州市为例，根据最新的2014年7月22日公布的《杭州市人民政府办公厅转发市物价局关于进一步加强和完善杭州市区机动车停放收费管理办法的通知（杭政办函〔2014〕101号）》（以下简称《办法》）规定，业主大会成立前住宅小区内公共停车场所（含小区道路停车泊位）机动车停放收费实行政府定价管理，业主大会成立后收费实行市场调节价管理，由机动车停车场所经营服务者按照补偿合理经营成本、依法纳税的原则自主定价。虽说业主大会成立后住宅小区自主定价，但各小区通常都会参照业主大会成立前的定价；当然也可以不参照，由业主大会决定。按照《办法》附件4《杭州市区住宅小区机动车停车收费标准》（以下简称《标准》）规定，住宅小区内地面泊位包月100元/月·辆，临时停放每辆每小时3元，停车时间4—24小时的，按不超过4小时计收（停车时间不超过15分钟的，免收停车费）；住宅小区配套停车库包月360元/月·辆，临时停放每辆每小时5元，其他规定同前。需注意的是，这里所说的“住宅小区配套停车库”属于全体小区业主共有，而那些小区业主自行购买的车位车库属于业主专有，不适用《标准》，而应当按照物业面积收取物业费。但这个新的《标准》还没有被大多数小区所采纳。根据2008年6月5日公布的《杭州市人民政府办公厅转发市物价局关于<关于进一步完善杭州市区机动车停放收费管理的实施办法>的通知》，住宅小区内地面泊位临时停放不足2小时免费，连续停放2—24小时的（含首2小时），停车费每辆不得超过4元，期间进出小区，不得重复收费。其他收费标准同2014年《标准》。这才是现在很多小区所确定的收费标准。
第三，收取后归谁？前面已经说过，车位属于小区全体业主共有，收取的停车费就属于全体业主共有，只是业主们并没有拿到过这笔钱，让业主们感觉不到自己享有了停车费。《办法》规定，住宅小区机动车停放管理单位应于每年年终公布机动车停放收费的收支情况，接受业主或业主委员会的监督。小区物业管理区域内共用部位停车泊位收取的停车费，在扣除必要的管理费用后，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。既然停车费是用于公用部位、共用设施设备的维修、养护，就说明停车费属于全体小区业主共有。
第四，如何分配？如果停车费用于公用部位、共用设施设备的维修、养护，那就不需要再分配了。为了让业主们体会到自己享有停车费，业主大会是否可以决定将停车费按一定原则全部或者部分发放到每个业主手中呢？我们再看看上文《办法》的规定，这实际上并不是一个强制性规定。所以，在扣除必要的管理费用后，停车费可用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，也可由业主大会决定将停车费的全部或者部分发放到每个业主手中。具体选择何种方式，由每个小区根据实际情况决定。
03 几个问题值得探讨
如此，我们总算搞清楚了小区停车收费的来龙去脉。如果物业公司没有得到业主大会授权，或者虽得到业主大会授权但乱收费，则业主们可以利用法律武器要求物业公司返还收取或多收取的费用。除此之外，还有几个问题值得探讨。
一是管理费用扣除多少？业主委托物业公司收停车费，物业公司当然会付出一定成本，但成本是多少呢？管理费用又该扣除多少？这需要业主和物业公司协商。但业主那么多，意见难统一，故可由业主委员会代表业主与物业公司协商。协商时可参照以下几个因素：一是业主共有车位有多少。二是小区里业主和物业使用人需停放的车辆有多少，一般都会供不应求，可参照第一项。三是确定管理费用占收取的停车费的比例，这个是重点。对物业公司来说，人员是现成的，增加的成本不多；但如果不委托物业公司收停车费，由业主自己来收，则成本要高一些。可在二者之间确定一个恰当的比例，具体比例还要看小区规模大小。
二是物业公司需承担哪些职责？既然扣除了必要的管理费用，则物业公司必须承担相应的职责。首先，物业公司要保证车辆进出秩序和停放秩序良好。其次，如果车辆被损或被盗，物业公司是否要承担责任呢？这要从个案的具体情况来分析，看物业公司是否存在过错。如果物业公司没有尽到相应的巡逻巡查义务等，说明物业公司存在一定的过错，需承担相应责任；如果物业公司尽到了相应的义务，则不需承担责任。
三是停车难问题如何解决？很多小区车满为患，下班时，尤其是下班回家晚了，基本上就没有车位了；上班时，可能需要从层层包围中将车子开出去，那简直是对人耐心与技术的超级考验，既怕自己的车被擦花，更怕擦伤了别人的车子。提高小区停车收费标准，是否可以缓解停车难呢？恐怕还是不能解决问题，而且也不符合大多数业主的利益。 小区停车收费，想说爱你不容易！